Empresa operadora / Acuerdo de empresa inmobiliaria (OPCO o PROPCO)
Un acuerdo de compañía operadora / compañía operadora de propiedades (opco / propco) es un acuerdo comercial en el que una compañía subsidiaria (es decir, la compañía de propiedades) posee todas las propiedades generadoras de ingresos en lugar de la compañía principal (compañía operadora). Los acuerdos de Opco / propco permiten que todas las cuestiones relacionadas con el financiamiento y la calificación crediticia de ambas compañías permanezcan separadas.
Para llevar clave
- Los acuerdos de PROPCO y OPCO pueden ayudar a la empresa matriz a beneficiarse ya que los términos de financiamiento y crédito son independientes de la empresa operadora.
- Además de la independencia del préstamo, este tipo de acuerdos pueden tener ventajas fiscales para la empresa matriz.
- Aunque algunos pueden considerar este tipo de acuerdos, lagunas fiscales, son completamente legales y generalmente se consideran la marca de un negocio inteligente.
Entendiendo los negocios de la compañía operadora / propiedad
Las empresas matrices pueden ser conglomerados o sociedades de cartera. Un conglomerado, como General Electric, posee compañías con distintos modelos de negocios además de sus operaciones principales. En contraste, se crea una compañía tenedora con el propósito específico de tener un grupo de subsidiarias y no realiza sus operaciones comerciales. Las sociedades de cartera normalmente se forman para obtener ventajas fiscales.
Master Limited Partnerships o MLP también emplean una estructura parental / subsidiaria similar. La mayoría de las MLP se cotizan en bolsa. Un excelente ejemplo de la estructura de MLP es Linn Energy Inc., que consiste en MLP, LINE y una corporación que posee un interés en MLP, LNCO. A efectos fiscales, los inversores pueden elegir cómo les gustaría recibir los ingresos que genera la empresa.
Una sociedad limitada principal tiene una estructura fiscal de transferencia, lo que significa que todas las ganancias y pérdidas se transfieren a los socios limitados. El MLP en sí no es responsable de los impuestos corporativos sobre sus ingresos y, por lo tanto, evita la doble imposición de la mayoría de las corporaciones. La mayoría de las MLP operan en la industria energética. Las subsidiarias poseen acciones (oficialmente, unidades) de la compañía matriz MLP, redistribuyendo el ingreso pasivo a través de la corporación como un dividendo regular.
Ejemplo del mundo real de una empresa operadora / acuerdo de empresa inmobiliaria
En el Reino Unido, las ofertas de opco / propco son un método muy popular en el que una empresa matriz puede crear un fideicomiso de ingresos inmobiliarios (REIT). Un REIT posee, opera y / o financia bienes inmuebles que generan ingresos. La mayoría de los REIT se especializan en un sector específico, como los REIT de oficina o los REIT de atención médica. En general, los REIT transmitirán los pagos de renta cobrados a sus inversores en forma de dividendos.
La creación de un REIT a través de un acuerdo opco / propco puede ocurrir vendiendo inicialmente activos generadores de ingresos de la compañía operadora a una subsidiaria. La subsidiaria luego arrienda la propiedad a la compañía operadora. La compañía operadora puede posteriormente escindir la subsidiaria como REIT. La ventaja de hacer esto es que la compañía puede evitar la doble imposición sobre sus distribuciones de ingresos.
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