Opciones para refinanciar su HELOC
Cuando saca una línea de crédito con garantía hipotecaria (HELOC), primero tiene un período de retiro, que generalmente dura 10 años. Durante este tiempo, puede pedir prestado dinero según sea necesario y hacer pagos bajos, solo con intereses, sobre lo que ha pedido prestado. Muchos propietarios hacen precisamente eso.
Sin embargo, después de que finaliza el período de retiro, ya no puede pedir prestado de su línea y debe comenzar a hacer pagos de intereses y principal totalmente amortizados. Esta segunda etapa se conoce como el período de reembolso, que generalmente es de 20 años. Eso significa que sus pagos mensuales pueden ser significativamente más altos de lo que fueron durante el período de extracción, y muchos propietarios terminan enfrentando un shock de pago.
Una forma de resolver el problema del shock de pago es refinanciando su HELOC, y hay varias maneras de hacerlo. Este artículo explica cómo calificar, cuáles son sus opciones y las ventajas y desventajas de cada una.
Calificando para refinanciar su HELOC
Refinanciar una HELOC es similar a sacar o refinanciar una primera hipoteca. Tendrá que calificar en función de sus ingresos, gastos, deudas y activos, lo que significa proporcionar documentos como talones de pago, formularios W-2, declaraciones de impuestos, declaraciones de hipoteca, identificación con foto, comprobante de seguro y cualquier otro documento que el asegurador considere necesario.
Para obtener las tasas de interés más bajas, deberá tener un puntaje FICO "muy bueno" a "excepcional": en algún lugar en el rango de 740 a 850. Podría calificar con un puntaje tan bajo como 620, pero pagará más del doble de la tasa de interés de alguien con un puntaje excelente, y puede ser más difícil encontrar un prestamista que trabaje con usted.
También necesitará tener suficiente capital en su hogar después de solicitar el nuevo préstamo para cumplir con las pautas del prestamista para la relación combinada préstamo-valor, un porcentaje que se calcula dividiendo el total del préstamo por el valor de la propiedad. Algunos prestamistas permiten que los propietarios con excelente crédito pidan prestado hasta el 100% del valor de su casa, pero es común poder pedir prestado solo del 80% al 90%. Aquí hay un ejemplo de cómo se determina esto:
- Valor de la propiedad: $ 300, 000
- Saldo de la primera hipoteca: $ 190, 000
- Saldo HELOC: $ 50, 000
- Total prestado: $ 240, 000
- Préstamo combinado al valor: 80%
- Capital propio: 20%
En este caso, suponiendo que solo desea refinanciar su saldo HELOC existente y no quiere pedir más préstamos, debería poder encontrar un prestamista que trabaje con usted, especialmente si tiene un buen crédito. Además, cuanto más capital tenga, menor será su tasa de interés.
Opciones para refinanciar su HELOC
Hay cuatro formas de refinanciar su línea de crédito sobre el valor neto de la vivienda. Estas son sus opciones y los pros y los contras de cada uno:
1. Solicite una modificación de préstamo
Cómo funciona: comuníquese con su prestamista y explíquele que tendrá problemas para realizar sus pagos cuando finalice el período de retiro. Pregunte si el prestamista puede trabajar con usted para cambiar los términos del préstamo de una manera que haga que sus pagos mensuales sean asequibles, para que usted no incurra en incumplimiento. Bank of America, por ejemplo, tiene un programa de asistencia con garantía hipotecaria que otorga a los propietarios de viviendas calificados un plazo más largo, una tasa de interés más baja o ambas si han experimentado dificultades financieras como la pérdida de ingresos o el divorcio.
Pros: la modificación del préstamo puede ser su única opción si está bajo el agua.
Contras: los prestamistas no tienen la obligación de modificar su préstamo, por lo que esta opción podría no estar disponible para usted. Si es así, deberá demostrar que puede pagar el préstamo modificado. Dos programas de asistencia para propietarios de viviendas con dificultades, el programa Home Affordable Second Lien Modification y la FHA Short Refinance, dejaron de aceptar nuevos solicitantes a fines de 2016.
2. Abra un nuevo HELOC
Cómo funciona: patea la lata en el camino comenzando de nuevo con un nuevo período de extracción y el nuevo período de reembolso de solo intereses.
Pros: le da algo de tiempo para mejorar su situación financiera si tiene dificultades para llegar a fin de mes y no desea incumplir con su préstamo existente.
Contras: Vas a tener que pagar tu préstamo algún día. Cuanto más postergue el pago, más intereses deberá, y mayores serán sus pagos de capital e intereses totalmente amortizados cada mes. Además, ingresar a un nuevo período de retiro hace que sea fácil seguir pidiendo prestado. Si está refinanciando porque le preocupa pagar su HELOC existente, lo último que desea hacer es aumentar su deuda.
Como ya ha visto, es difícil saber cuáles serán los costos totales de sus préstamos o sus pagos mensuales con un HELOC porque está prestando un poco aquí y allá y la tasa de interés puede fluctuar. Además, cuando se inicia el período de reembolso de su nuevo HELOC, las tasas de interés podrían ser más altas de lo que son hoy, haciendo que esos pagos mensuales sean aún mayores.
(Para obtener más información, consulte Qué hacer si no puede pagar un préstamo con garantía hipotecaria).
3. Obtenga un nuevo préstamo con garantía hipotecaria
Cómo funciona: convierte su saldo HELOC de tasa variable en un préstamo con garantía hipotecaria de tasa fija. Puede demorar hasta 20 o 30 años para pagar su saldo.
Pros: Termina el ciclo de préstamos continuos sacando una suma global para pagar su HELOC, y obtiene una tasa de interés fija con pagos mensuales estables. Asegúrese de conocer sus costos de préstamos a largo plazo y téngalos en cuenta en el plan financiero a largo plazo de su hogar.
Contras: Algunos prestamistas han dejado de ofrecer préstamos con garantía hipotecaria, por lo que buscar alrededor tomará más esfuerzo que encontrar el HELOC. Sin embargo, están disponibles, especialmente si está dispuesto a mirar más allá de los bancos más grandes, lo que debería hacer de todos modos porque las grandes instituciones financieras no necesariamente tienen las mejores tasas o el servicio al cliente más competente. Además, tenga en cuenta que cuanto más largo sea el plazo de su préstamo, menores serán sus pagos mensuales, pero más intereses pagará.
4. Refinanciar en una nueva primera hipoteca
Cómo funciona: en lugar de solo refinanciar su HELOC, refinancia tanto su HELOC como su primera hipoteca en un solo préstamo: una nueva primera hipoteca.
Pros: Puede obtener las tasas de interés más bajas disponibles. Las tasas de la primera hipoteca tienden a ser más bajas que las tasas de los préstamos con garantía hipotecaria porque si usted no cumple con los pagos de su casa, su prestamista de la primera hipoteca tuvo una multa sobre los ingresos de la venta de su casa embargada. En un mercado donde las tasas para HELOC y préstamos con garantía hipotecaria son del 5.90% y 5.57%, respectivamente, las tasas para las primeras hipotecas fijas a 30 y 15 años podrían ser 4.73% y 4.16%, respectivamente. Suponiendo que refinancia con una primera hipoteca de tasa fija, también obtendrá la estabilidad de pagos mensuales iguales y conocerá los costos totales de los préstamos por adelantado, tal como lo haría con la opción de préstamo con garantía hipotecaria que se mencionó anteriormente.
Contras: sacar la primera hipoteca puede significar pagar costos de cierre significativamente más altos de lo que lo haría al refinanciar en un nuevo HELOC o préstamo con garantía hipotecaria.
La línea de fondo
Es posible que pueda obtener pagos mensuales más asequibles en su HELOC a través de una modificación de préstamo, refinanciando en un nuevo HELOC, refinanciando en un préstamo con garantía hipotecaria o refinanciando con una nueva primera hipoteca. Explore sus opciones con varios prestamistas para ver qué posibilidad ofrece la mejor combinación de asequibilidad a corto plazo y los gastos y costos de cierre más bajos posibles a largo plazo.
(Para lecturas relacionadas, consulte Cómo funciona una opción de tasa fija HELOC, préstamos con garantía hipotecaria y HELOC, la forma más inteligente de aprovechar el capital de su casa, refinanciar su préstamo con garantía hipotecaria: una guía de instrucciones, 5 razones para no usar su casa Línea de crédito con garantía hipotecaria, refinanciamiento versus préstamo con garantía hipotecaria, elección de un préstamo o línea de crédito con garantía hipotecaria, ¿es deducible de impuestos su línea de crédito con garantía hipotecaria (HELOC) ?, mal crédito? Aún puede obtener un préstamo con garantía hipotecaria vs. préstamo con garantía hipotecaria: cómo difieren, qué hacer si no puede pagar un préstamo con garantía hipotecaria)