Una guía de inversión inmobiliaria

Cuando piensa en comprar bienes raíces, lo primero que probablemente le viene a la mente es su hogar. Pero la propiedad física también puede desempeñar un papel en una cartera, especialmente como cobertura contra el mercado de valores. Sin embargo, si bien los bienes raíces se han convertido en un vehículo de inversión popular en los últimos 50 años, comprar y poseer ladrillo y mortero es mucho más complicado que invertir en acciones y bonos. En este artículo, examinaremos las principales opciones para inversores individuales, enumeradas en un orden aproximado de cuán directas son una inversión inmobiliaria y las razones para invertir.

Propiedades básicas de alquiler

Esta es una inversión tan antigua como la práctica de la propiedad de la tierra. Una persona comprará una propiedad y la alquilará a un inquilino. El propietario, el propietario, es responsable de pagar la hipoteca, los impuestos y el mantenimiento de la propiedad.

Idealmente, el propietario cobra una renta suficiente para cubrir todos los costos antes mencionados. Un arrendador también puede cobrar más para producir una ganancia mensual, pero la estrategia más común es ser paciente y solo cobrar una renta suficiente para cubrir los gastos hasta que se haya pagado la hipoteca, momento en el cual la mayoría de la renta se convierte en ganancia. Además, la propiedad también puede haber apreciado su valor en el transcurso de la hipoteca, dejando al arrendador con un activo más valioso. Según la Oficina del Censo de EE. UU., El valor de los bienes raíces en este país ha aumentado constantemente de 1940 a 2006. Si bien hubo una caída durante el colapso de las hipotecas de alto riesgo de 2008 a 2010, ahora se ha recuperado y ha aumentado en general.

Un inversor debe conocer el mercado en el que está buscando propiedades o contratar a un experto para que lo ayude. Para los inversores que buscan un flujo de ingresos de las propiedades de alquiler, los aspectos más importantes a considerar son la ubicación de la propiedad y las tarifas de alquiler del mercado. En cuanto a la ubicación, muchos alquileres exitosos se encuentran cerca de las principales escuelas. Por ejemplo, si compra una propiedad cerca de una universidad estatal, es probable que los estudiantes quieran alquilarla año tras año. También hay muchas otras características de una propiedad rentable de alquiler, y algunas toman tiempo para aprender.

Por supuesto, hay defectos en la cara de lo que parece una inversión ideal. Puede terminar con un inquilino malo que daña la propiedad o, peor aún, termina sin tener inquilino. Esto lo deja con un flujo de efectivo mensual negativo, lo que significa que es posible que tenga que luchar para cubrir los pagos de su hipoteca. También está la cuestión de encontrar la propiedad correcta. Deberá elegir un área donde las tasas de vacantes sean bajas y elegir un lugar que la gente quiera alquilar.

Una vez que haya encontrado una propiedad ideal en un área donde la gente quiera alquilar, use una calculadora de hipotecas para determinar el costo total de la propiedad con interés. También vale la pena investigar diferentes tipos de hipotecas para asegurar una tasa de interés favorable para su alquiler.

Quizás la mayor diferencia entre una propiedad de alquiler y otras inversiones es la cantidad de tiempo y trabajo que tiene que dedicar a cuidarla. Si no lo desea, puede contratar a un administrador de propiedades profesional. Pero su salario se convierte en un gasto que afecta la rentabilidad de su inversión. (Para lecturas relacionadas, consulte "4 formas de valorar una propiedad de alquiler de bienes raíces")

La otra cara: el comercio inmobiliario

Este es el lado salvaje de la inversión inmobiliaria. Al igual que los comerciantes de día que están lejos de un inversor de compra y retención, los comerciantes de bienes raíces son una raza completamente diferente de los propietarios de compra y alquiler. Los comerciantes de bienes raíces compran propiedades con la intención de retenerlas por un período corto, a menudo no más de tres o cuatro meses, con lo cual esperan venderlas para obtener ganancias. Esta técnica también se llama voltear y se basa en comprar propiedades que están significativamente infravaloradas o que se encuentran en un área muy caliente.

Las aletas de propiedad pura no pondrán dinero en una propiedad para mejoras; la inversión debe tener el valor intrínseco para obtener ganancias sin alteraciones, o no lo considerarán. Voltear de esta manera es una inversión en efectivo a corto plazo.

Si un flipper de la propiedad queda atrapado en una situación en la que no puede descargar una propiedad, puede ser devastador porque estos inversores generalmente no tienen suficiente efectivo para pagar la hipoteca de una propiedad a largo plazo. Esto puede conducir a pérdidas continuas para un comerciante de bienes raíces que no puede descargar la propiedad en un mal mercado.

La segunda clase de flipper de propiedad también existe. Estos inversores ganan su dinero comprando propiedades baratas o con precios razonables y agregando valor al renovarlas. Luego venden la propiedad después de renovaciones por un precio más alto. Esto puede ser una inversión a más largo plazo, dependiendo del alcance de las mejoras. La característica limitante de esta inversión es que requiere mucho tiempo y, a menudo, solo permite a los inversores adquirir una propiedad a la vez.

Grupos de inversión inmobiliaria

Los grupos de inversión inmobiliaria son como pequeños fondos mutuos para propiedades de alquiler. Si desea tener una propiedad de alquiler, pero no quiere la molestia de ser propietario, un grupo de inversión en bienes raíces puede ser la solución para usted.

Una empresa comprará o construirá un conjunto de edificios, a menudo apartamentos, y luego permitirá que los inversores los compren a través de la empresa, uniéndose al grupo. Un solo inversor puede tener una o varias unidades de espacio habitable autónomo, pero la compañía que opera el grupo de inversión administra colectivamente todas las unidades, se ocupa del mantenimiento, anuncia las unidades vacantes y entrevista a los inquilinos. A cambio de esta gestión, la empresa toma un porcentaje de la renta mensual.

Existen varias versiones de grupos de inversión, pero en la versión estándar, el contrato de arrendamiento está a nombre del inversor, y todas las unidades agrupan una parte de la renta para protegerse contra vacantes ocasionales, lo que significa que recibirá suficiente para pagar la hipoteca incluso Si su unidad está vacía. La calidad de un grupo de inversión depende completamente de la compañía que lo ofrece. En teoría, es una forma segura de ingresar a la inversión inmobiliaria, pero los grupos son vulnerables a las mismas tarifas que persiguen a la industria de fondos mutuos. Una vez más, la investigación es la clave.

Sociedades limitadas de bienes inmuebles

Una sociedad limitada de bienes inmuebles (RELP) es similar a un grupo de inversión inmobiliaria: es una entidad formada para comprar y mantener una cartera de propiedades, o, a veces, solo una propiedad, solo existe por un número finito de años. Un administrador de propiedades experimentado o una empresa de desarrollo inmobiliario sirve como socio general. Luego se busca a los inversores externos para proporcionar financiamiento para el proyecto inmobiliario, a cambio de una participación en la propiedad como socios limitados. Pueden recibir distribuciones periódicas de los ingresos generados por las propiedades de RELP, pero la recompensa real se produce cuando las propiedades se venden, con suerte, con una ganancia considerable, y el RELP se disuelve en el futuro.

ilíquido

REIT

Los bienes raíces han existido desde que nuestros antepasados ​​que habitaban en cuevas comenzaron a perseguir a extraños fuera de su espacio, por lo que no es sorprendente que Wall Street haya encontrado una manera de securitizarlo, convirtiendo los bienes raíces en un instrumento que cotiza en bolsa.

Un fideicomiso de inversión inmobiliaria (REIT) se crea cuando se forma una corporación (o fideicomiso) para usar el dinero de los inversores para comprar, operar y vender propiedades que generan ingresos. Los REIT se compran y venden en las principales bolsas, como cualquier otra acción. Para mantener su condición de REIT, esta entidad debe pagar el 90% de sus ganancias imponibles en forma de dividendos. Al hacer esto, los REIT evitan pagar el impuesto sobre la renta de las empresas, mientras que una compañía regular estaría sujeta a impuestos sobre sus ganancias, reduciendo así los rendimientos que podría distribuir a sus accionistas.

Al igual que las acciones regulares que pagan dividendos, los REIT son apropiados para los inversores del mercado de valores que desean un ingreso regular, aunque también ofrecen la oportunidad de apreciación. Los REIT permiten a los inversores acceder a propiedades no residenciales como centros comerciales (aproximadamente una cuarta parte de todos los REIT se especializan en estos), centros de salud, hipotecas o edificios de oficinas. En comparación con los tipos de inversión inmobiliaria mencionados anteriormente, los REIT también son altamente líquidos.

Fondos de inversión inmobiliaria

Los fondos mutuos de bienes raíces invierten principalmente en REIT y compañías operadoras de bienes raíces. Proporcionan la capacidad de obtener una exposición diversificada a bienes raíces con una cantidad relativamente pequeña de capital. Dependiendo de su estrategia y objetivos de diversificación, brindan a los inversores una selección de activos mucho más amplia que la que se puede lograr comprando acciones REIT individuales, junto con la posibilidad de menores costos de transacción y comisiones.

Al igual que los REIT, estos fondos son bastante líquidos. Otra ventaja significativa para los inversores minoristas es la información analítica y de investigación proporcionada por el fondo sobre los activos adquiridos y la perspectiva de la administración sobre la viabilidad y el rendimiento de inversiones inmobiliarias específicas y como una clase de activos. Los inversores más especulativos pueden invertir en una familia de fondos mutuos de bienes raíces, sopesando tácticamente ciertos tipos de propiedades o regiones para maximizar el rendimiento.

¿Por qué invertir en bienes raíces?

El sector inmobiliario puede mejorar el perfil de riesgo y rendimiento de la cartera de un inversor, ofreciendo rendimientos competitivos ajustados al riesgo. Incluso teniendo en cuenta la crisis de las hipotecas de alto riesgo, los bienes inmuebles comerciales en el mercado privado arrojaron un promedio de 8.4% durante el período de 10 años entre 2000 y 2010, según datos del Consejo Nacional de Fiduciarios de Inversión Inmobiliaria (NCREIF). Y, por lo general, el mercado inmobiliario es de baja volatilidad, especialmente en comparación con las acciones y bonos.

Los bienes raíces también son atractivos en comparación con las fuentes más tradicionales de retorno de ingresos. Esta clase de activos generalmente se negocia con una prima de rendimiento para los bonos del Tesoro de los EE. UU. Y es especialmente atractiva en un entorno donde las tasas del Tesoro son bajas.

Diversificación y Protección

Otro beneficio de invertir en bienes raíces es su potencial de diversificación. El sector inmobiliario tiene una correlación baja y, en algunos casos, negativa, con otras clases de activos principales, lo que significa que, cuando las existencias están bajas, los bienes raíces a menudo suben. De hecho, en 14 de los 15 mercados bajistas anteriores, desde 1956, los precios inmobiliarios residenciales aumentaron, según datos de Robert Shiller, de la Universidad de Yale, co-creador del índice de precios de viviendas Case-Shiller. Por supuesto, hay excepciones: los bienes raíces se derrumbaron junto con las acciones durante la Gran Recesión (aunque esta fue una anomalía, argumenta Schiller, lo que refleja el papel de las hipotecas de alto riesgo en el inicio de la crisis).

Esto significa que la adición de bienes inmuebles a una cartera puede reducir su volatilidad y proporcionar un mayor rendimiento por unidad de riesgo. Cuanto más directa sea la inversión inmobiliaria, mejor será la cobertura: los vehículos más indirectos que cotizan en bolsa, como REIT, obviamente reflejarán el rendimiento general del mercado de valores (y algunos analistas piensan que los dos estarán cada vez más correlacionados, ahora que REIT las acciones están representadas en el S&P 500). Curiosamente, sin embargo, esto también ha cambiado últimamente. La correlación entre los REIT cotizados y el amplio mercado bursátil alcanzó un mínimo de 12 años en 2015, según una investigación de la Asociación Nacional de Fideicomisos de Inversión Inmobiliaria (NAREIT), "lo que sugiere que cualquier factor que suceda para impulsar la parte no REIT del el mercado no necesariamente se extenderá para afectar el mercado REIT ", concluyó un artículo en Reit.com, el sitio web de la asociación.

Debido a que está respaldado por el ladrillo y el mortero, los bienes raíces también conllevan menos conflictos entre el principal y el agente o la medida en que el interés del inversor depende de la integridad y competencia de los gerentes y deudores. Incluso las formas más indirectas de inversión conllevan cierta protección: los REIT, por ejemplo, exigen que un porcentaje mínimo de ganancias se pague como dividendos.

Cobertura de inflación

La capacidad de cobertura de la inflación de los bienes raíces se deriva de la relación positiva entre el crecimiento del PIB y la demanda de bienes raíces. A medida que las economías se expanden, la demanda de unidades inmobiliarias impulsa los alquileres y esto, a su vez, se traduce en valores de capital más altos. Por lo tanto, los bienes raíces tienden a mantener el poder adquisitivo del capital, evitando parte de la presión inflacionaria sobre los inquilinos e incorporando parte de la presión inflacionaria, en forma de apreciación del capital.

El poder del apalancamiento

Con la excepción de los REIT, la inversión en bienes raíces le da al inversor una herramienta que no está disponible para los inversores del mercado de valores: el apalancamiento. Si desea comprar una acción, debe pagar el valor total de la acción en el momento en que realiza la orden de compra, a menos que compre con margen. E incluso entonces, el porcentaje que puede pedir prestado sigue siendo mucho menor que con los bienes raíces, gracias a ese método de financiación mágico, la hipoteca.

La mayoría de las hipotecas convencionales requieren un pago inicial del 20%. Sin embargo, dependiendo de dónde viva, puede encontrar una hipoteca que requiera tan solo un 5%. Esto significa que puede controlar toda la propiedad y el patrimonio que posee al pagar solo una fracción del valor total. Por supuesto, el tamaño de su hipoteca afecta la cantidad de propiedad que realmente tiene en la propiedad, pero usted la controla desde el momento en que se firman los documentos.

Esto es lo que envalentona las aletas de bienes raíces y los propietarios por igual. Pueden sacar una segunda hipoteca de sus casas y pagar los pagos de otras dos o tres propiedades. Tanto si alquilan estos para que los inquilinos paguen la hipoteca como si esperan la oportunidad de vender para obtener ganancias, controlan estos activos, a pesar de haber pagado solo una pequeña parte del valor total.

El inconveniente de la inversión inmobiliaria: iliquidez

El principal inconveniente de invertir en bienes raíces es la falta de liquidez o la relativa dificultad para convertir un activo en efectivo y efectivo en un activo. A diferencia de una transacción de acciones o bonos, que puede completarse en segundos, una transacción de bienes raíces puede tardar meses en cerrarse. Incluso con la ayuda de un corredor, simplemente encontrar la contraparte adecuada puede llevar algunas semanas de trabajo. Los REIT y los fondos de inversión inmobiliarios ofrecen una mejor liquidez y precios de mercado, pero tienen el precio de una mayor volatilidad y menores beneficios de diversificación, ya que tienen una correlación mucho mayor con el mercado de valores general que las inversiones inmobiliarias directas. (Para lecturas relacionadas, consulte "¿Cuánto dinero necesita invertir en bienes raíces?")

.