Definición de escritura de garantía especial
Una escritura de garantía especial es una escritura de bienes raíces donde el vendedor de la propiedad, conocido como el otorgante, garantiza solo contra cualquier cosa que haya ocurrido durante su propiedad física. En otras palabras, el otorgante no garantiza contra cualquier defecto en el título claro que existía antes de tomar posesión de la propiedad.
Los títulos de garantía especiales se usan más comúnmente con transacciones de propiedades comerciales. Las transacciones de propiedades unifamiliares y otras propiedades residenciales generalmente utilizarán una escritura de garantía general. Muchos prestamistas hipotecarios insisten en que utilicen la escritura de garantía general.
Las escrituras de garantía especiales tienen muchos nombres en diferentes estados, incluyendo escritura de pacto, escritura de concesión y escritura de garantía limitada.
Los fundamentos de una escritura de garantía
Una escritura de garantía proporciona la transferencia de propiedad o título de propiedad de bienes raíces comerciales o residenciales y viene con ciertas garantías hechas por el vendedor. Estas garantías incluyen que el título de propiedad se transfiere de forma gratuita y sin reclamos de propiedad, gravámenes pendientes o hipotecas, u otros gravámenes por parte de personas o entidades distintas al vendedor.
Una escritura de garantía especial, también conocida como escritura de garantía limitada, es una variación de la escritura de garantía general. La escritura de garantía general es el tipo de instrumento más común y preferido utilizado para transferir títulos inmobiliarios en los Estados Unidos.
Tanto la escritura de garantía general como la especial identifican:
- El nombre del vendedor: el otorgante
- El nombre del comprador: el concesionario
- La ubicación física de la propiedad.
- La propiedad está libre de deudas o gravámenes distintos a los señalados en la escritura.
- El otorgante garantiza que es el propietario legítimo de la propiedad y tiene el derecho legal de transferir el título.
- El otorgante garantiza que la propiedad es libre de todos los gravámenes y que no hay reclamos pendientes sobre la propiedad de ningún acreedor que la use como garantía.
- Existe una garantía de que el título resistiría cualquier reclamo de terceros sobre la propiedad de la propiedad.
- El otorgante hará lo que sea necesario para hacer bueno el título del concesionario de la propiedad.
Ambas escrituras brindan las mismas protecciones generales para el comprador. Sin embargo, la principal diferencia entre una garantía especial y una escritura de garantía general es cómo manejan el plazo de protección otorgado a la propiedad del título.
Para llevar clave
- Una escritura de garantía especial es una escritura en la cual el vendedor de una propiedad solo garantiza contra problemas o gravámenes en el título de propiedad que ocurrieron durante su propiedad.
- Una escritura de garantía especial garantiza dos cosas: el otorgante posee y puede vender la propiedad; y la propiedad no incurrió en gravámenes durante su propiedad.
- Una escritura de garantía especial es más limitada que la escritura de garantía general más común, que cubre todo el historial de la propiedad.
Escritura de Garantía Especial
Si bien el uso de la palabra "especial" puede comunicar al comprador la idea de que la escritura es de mayor calidad, la escritura de garantía especial es menos exhaustiva y ofrece menos protección debido al plazo limitado que cubre. En propiedades residenciales, los títulos de garantía especiales se utilizan con frecuencia en ejecuciones hipotecarias y en la venta forzada de la propiedad para satisfacer una deuda.
Una escritura de garantía general cubre toda la historia de la propiedad. Garantiza que la propiedad esté libre y libre de defectos o gravámenes, sin importar cuándo ocurrieron o bajo cuya propiedad. La escritura de garantía general garantiza al comprador que está obteniendo todos los derechos de propiedad sin posibles problemas legales válidos con el título.
Con una escritura de garantía especial, la garantía cubre solo el período en que el vendedor tenía el título de propiedad. Las escrituras de garantía especiales no protegen contra cualquier error en un título libre y claro que pueda existir antes de la propiedad del vendedor. Por lo tanto, el otorgante de una escritura de garantía especial solo es responsable de las deudas, problemas u otros gravámenes sobre el título que causaron o que ocurrieron durante su propiedad de la propiedad. El concesionario asume la responsabilidad por cualquier problema que surja de los propietarios anteriores.
Como ejemplo, imagine que una casa ha tenido dos dueños anteriores antes que usted. El primer dueño era un acaparador, y pronto la casa y el patio quedaron en mal estado. El departamento de cumplimiento de códigos de la ciudad emitió multas contra el propietario que se adhirió a la propiedad. El propietario se atrasó en su hipoteca y el banco embargó, vendiendo la casa al segundo propietario. Para el placer del vecindario, el nuevo propietario arregló la casa y limpió el patio. Después de 10 años, ponen la casa en el mercado, y usted la compra con una escritura de garantía especial. Unos años más tarde decides vender la casa. Sin embargo, debido a que los gravámenes de cumplimiento del código permanecen en contra de la propiedad, podrían obstaculizar su venta. Como mínimo, deberá satisfacer el derecho de retención de la ciudad para liberar el título.
Búsquedas de títulos y seguro de título
La mayoría de las veces una búsqueda de título descubrirá cualquier gravamen o reclamo sobre el título de una propiedad. Una búsqueda de título es una revisión de los registros públicos disponibles para determinar la propiedad de la propiedad. Los abogados, compañías de títulos e individuos pueden completar búsquedas de títulos para verificar la propiedad de la propiedad. Si bien estas búsquedas son extensas, siempre existe la posibilidad de que se pierda algo.
Por esta razón, la mayoría de los compradores, independientemente del tipo de escritura de garantía que utilizan, también compran un seguro de título cuando compran una propiedad. El seguro de título es una póliza de seguro de indemnización que protege al comprador de reclamos financieros contra el título de una propiedad que posee.
Pros
Las garantías especiales permiten la transferencia del título de propiedad entre el vendedor y el comprador.
La compra del seguro de título puede mitigar el riesgo de reclamos previos a la escritura de garantía especial.
Contras
Los títulos de garantía especiales brindan una protección limitada para los beneficiarios o compradores.
Los títulos de garantía especiales cubren solo el período de propiedad del otorgante o vendedor.
Ejemplo del mundo real de una escritura de garantía especial
Aunque las escrituras de garantía generales son más comunes en las transacciones de bienes raíces residenciales, hay un área donde la escritura de garantía especial se convierte en la norma. Este escenario es para propiedades embargadas, propiedades inmobiliarias (REO) o propiedades vendidas en corto.
La mayoría de las asociaciones federales de hipotecas nacionales (FNMA), viviendas y desarrollo urbano (HUD) y residencias propiedad de bancos venden con este tipo de escritura. Quizás una razón principal para el uso de títulos de garantía especiales es porque la autoridad de ventas no desea ser responsable de ninguna situación relacionada con la propiedad antes de la incautación.
Por ejemplo, en 2012, una pareja con una casa en el condado de Granada, Mississippi, incumplió los pagos del préstamo de la propiedad. En febrero de 2013, la propiedad fue ejecutada por su prestamista, Wells Fargo Bank. Documentos legales posteriores indicaron que Wells Fargo "transmitió la Propiedad a FNMA en una escritura de garantía especial".
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