Préstamos de alto riesgo: ¿mano amiga o inframundo?
Subprime es una clasificación de préstamos ofrecidos a tasas superiores a la tasa preferencial para las personas que no pueden calificar para préstamos con tasa preferencial. Esto generalmente ocurre cuando los prestatarios tienen mal crédito y, como resultado, el prestamista los ve como de mayor riesgo.
La calificación del préstamo se basa en muchos factores, incluidos los ingresos, los activos y la calificación crediticia. En la mayoría de los casos, los prestatarios de alto riesgo tienen signos de interrogación que los rodean en una o más de estas áreas, como una mala calificación crediticia o la incapacidad de demostrar ingresos. Por ejemplo, alguien con una calificación crediticia inferior a 620 o sin activos probablemente no calificará para una hipoteca tradicional y tendrá que recurrir a un préstamo subprime para obtener la financiación necesaria. Siga leyendo para obtener más información sobre este tipo de préstamos y cómo obtuvo su mala reputación.
Subprime vs. principal
Además de tener tasas de interés más altas que los préstamos de tasa preferencial, los préstamos subprime a menudo tienen tarifas más altas. Y, a diferencia de los préstamos de tasa preferencial, que son bastante similares de prestamista a prestamista, los préstamos de alto riesgo varían mucho. Se utiliza un proceso conocido como fijación de precios basada en el riesgo para calcular las tasas y los términos de la hipoteca: cuanto peor sea su crédito, más costoso será el préstamo.
Los préstamos de alto riesgo generalmente se utilizan para financiar hipotecas. A menudo incluyen multas por pago anticipado que no permiten a los prestatarios pagar el préstamo antes de tiempo, lo que hace que sea difícil y costoso refinanciar o retirar el préstamo antes del final de su plazo. Algunos de estos préstamos también vienen con vencimientos globales, que requieren un gran pago final. Aún así, otros vienen con tasas introductorias artificialmente bajas que aumentan sustancialmente, aumentando el pago mensual hasta en un 50%.
Los prestatarios a menudo no se dan cuenta de que un préstamo es de alto riesgo porque los prestamistas rara vez usan esa terminología. Desde una perspectiva de marketing, "subprime" no es un término atractivo. (Para obtener más información, lea: Subprime a menudo es inferior ).
Historia
La Ley de Reinversión Comunitaria de 1977 y la posterior liberalización de las regulaciones dieron a los prestamistas un fuerte incentivo para prestar dinero a prestatarios de bajos ingresos. La Ley de desregulación y control monetario de 1980 permitió a los prestamistas cobrar tasas de interés más altas a los prestatarios con puntajes crediticios bajos. Luego, la Ley de paridad de transacciones hipotecarias alternativas, aprobada en 1982, permitió el uso de préstamos a tasa variable y pagos globales. Finalmente, la Ley de Reforma Fiscal de 1986 eliminó la deducción de intereses para préstamos de consumo, pero mantuvo la deducción de intereses hipotecarios. Estos actos ponen en marcha la embestida de los préstamos de alto riesgo. (Para obtener más información, lea: La deducción de impuestos de interés hipotecario ).
Con el tiempo, las empresas se adaptaron a este entorno cambiante y la expansión de los préstamos de alto riesgo comenzó en serio. Si bien los préstamos de alto riesgo están disponibles para una variedad de compras, las hipotecas son los artículos de mayor valor para la mayoría de los consumidores, por lo que un aumento en los préstamos de alto riesgo naturalmente gravitó hacia el mercado hipotecario. Según las estadísticas publicadas por la Junta de la Reserva Federal en 2004, de 1994 a 2003, los préstamos subprime aumentaron a una tasa del 25% por año, lo que lo convierte en el segmento de más rápido crecimiento de la industria hipotecaria de los Estados Unidos. Además, la Junta de la Reserva Federal cita el crecimiento como "un aumento de casi diez veces en solo nueve años".
El bueno
Los préstamos de alto riesgo han aumentado las oportunidades de propiedad de la vivienda, agregando nueve millones de hogares a las filas de los propietarios en menos de una década y catapultando a los Estados Unidos al primer nivel de los países desarrollados en tasas de propiedad de vivienda, a la par con el Reino Unido y ligeramente por detrás de España, Finlandia, Irlanda y Australia, según la Reserva Federal. Más de la mitad de los agregados a las filas de los nuevos propietarios son minorías. Debido a que la equidad de la vivienda es el principal vehículo de ahorro para un porcentaje significativo de la población, la propiedad de la vivienda es una buena manera de generar riqueza.
El malo
Los préstamos de alto riesgo son caros. Tienen tasas de interés más altas y a menudo van acompañadas de pagos anticipados y otras multas. Los préstamos de tasa ajustable son de particular preocupación, ya que los pagos pueden aumentar dramáticamente cuando las tasas de interés aumentan. (Para obtener más información sobre los préstamos con tasas ajustables, consulte Hipotecas: tasa fija versus tasa ajustable y pesadilla de sueño o hipoteca estadounidense ). Con demasiada frecuencia, los préstamos de alto riesgo se otorgan a personas que no tienen otra forma de acceder a fondos y poca comprensión de Mecánica del préstamo.
En el lado de los préstamos, la prisa por generar nuevos negocios puede conducir a prácticas comerciales descuidadas, como otorgar préstamos sin requerir que los prestatarios proporcionen pruebas documentadas de ingresos y sin tener en cuenta lo que sucederá si las tasas de interés aumentan. Esto puede ser un negocio arriesgado si las personas no pueden pagar sus préstamos y las tasas de pérdida de tasas hipotecarias suben. En 2007, New Century Financial Corp, que entonces era un prestamista hipotecario subprime popular, se declaró en bancarrota
El feo
Debido a que los prestatarios de alto riesgo generalmente no son candidatos favorables para préstamos más tradicionales, los préstamos de alto riesgo tienden a tener tasas de incumplimiento significativamente más altas que los préstamos de alto riesgo. Cuando las tasas de interés suben rápidamente y los valores de la vivienda se estancan o caen, los efectos de la onda se sienten en toda la industria.
La incapacidad de los prestatarios para cumplir con sus pagos o para refinanciar (debido a multas por pago anticipado) hace que los prestatarios incurran en incumplimiento. A medida que aumentan las tasas de ejecución hipotecaria, los prestamistas fallan. En última instancia, los inversores que compraron valores respaldados por hipotecas basados en préstamos de alto riesgo también se ven perjudicados cuando los préstamos subyacentes fallan. (Para obtener más información sobre cómo funciona esto, lea Detrás de las escenas de su hipoteca ).
El comprador tenga cuidado
Cuando los prestamistas los usan de manera responsable, los préstamos de alto riesgo pueden proporcionar poder adquisitivo a las personas que de otra manera no tendrían acceso a los fondos. Sin embargo, como lo ilustra la crisis de las hipotecas de alto riesgo 2007-2010, los préstamos de alto riesgo pueden ser muy riesgosos. (Para una mirada en profundidad sobre la crisis de alto riesgo, lea: El combustible que alimentó el colapso de alto riesgo ).