Tenencia en común - TIC
La tenencia en común es un acuerdo en el que dos o más personas comparten los derechos de propiedad de una propiedad o parcela de tierra. La propiedad puede ser comercial o residencial. Cuando un inquilino en común muere, la propiedad pasa al patrimonio de ese inquilino. Cada propietario independiente puede controlar un porcentaje igual o diferente de la propiedad total. Además, la tenencia en pareja común tiene el derecho de dejar su parte de la propiedad a cualquier beneficiario como parte de su patrimonio. Los términos del contrato para los inquilinos en común se detallan en la escritura, título u otros documentos de propiedad legalmente vinculantes.
Cómo funciona TIC
Cuando dos o más personas poseen propiedades como inquilinos en común, todas las áreas de la propiedad son propiedad del grupo por igual. Los co-inquilinos pueden tener una participación diferente en los intereses de propiedad. Por ejemplo, Sarah y Debbie pueden tener cada una el 25% de una propiedad, mientras que Leticia posee el 50%. Si bien el porcentaje de propiedad varía, ningún individuo puede reclamar la propiedad de ninguna parte específica de la propiedad.
La tenencia en los acuerdos comunes se puede crear en cualquier momento. Por lo tanto, un individuo puede desarrollar un interés en una propiedad años después de que los otros miembros hayan celebrado un contrato de arrendamiento en común. Volviendo al ejemplo anterior, podríamos decir que Sarah y Leticia originalmente poseían el 50% de la propiedad. En algún momento, Sarah decidió dividir su porción del 50% con Debbie dejando el grupo con una división 25/25/50.
Además, los miembros del acuerdo pueden vender o pedir prestado independientemente contra su parte de propiedad.
Para llevar clave
- La tenencia en común es un acuerdo en el que dos o más personas tienen intereses de propiedad en una propiedad.
- Los inquilinos en común pueden poseer diferentes porcentajes de la propiedad.
- Los inquilinos en común pueden dejar su parte de la propiedad a cualquier persona después de su muerte.
- La tenencia en común difiere significativamente de una tenencia conjunta, particularmente en términos de derechos de supervivencia y el grado de propiedad que tiene cada inquilino.
Eliminación de una TIC
Uno o más co-inquilinos pueden comprar otros miembros para disolver el arrendamiento en común. Si los co-inquilinos deben desarrollar intereses opuestos o instrucciones para el uso de la propiedad, mejoras o desean vender la propiedad, deben llegar a un acuerdo conjunto para avanzar. En los casos en que no se puede llegar a un entendimiento, puede tener lugar una acción de partición. La acción de partición puede ser voluntaria u ordenada por la corte, dependiendo de qué tan bien trabajen juntos los co-inquilinos.
En un proceso de partición legal, un tribunal dividirá la propiedad entre los inquilinos en miembros comunes, permitiendo que cada miembro avance por separado de otros miembros. Conocido como una partición en especie, es la forma más directa de dividir la propiedad y generalmente es el método utilizado cuando los co-inquilinos no son adversarios.
Si los co-inquilinos se niegan a trabajar juntos, pueden considerar entrar en una partición de la propiedad mediante la venta. Aquí, la participación se vende y los ingresos se dividen entre los co-inquilinos de acuerdo con sus respectivos intereses en la propiedad.
Impuestos a la propiedad con propiedades TIC
La tenencia en común acuerdo, guiada por la ley aplicable, generalmente describe las implicaciones de la propiedad compartida sobre los impuestos de una propiedad. El contrato describirá cómo la responsabilidad tributaria se distribuye contractualmente a cada propietario.
Debido a que un contrato de arrendamiento en común no divide legalmente una parcela de tierra o propiedad, la mayoría de las jurisdicciones tributarias no asignarán por separado a cada propietario una factura de impuesto a la propiedad proporcional en función de su porcentaje de propiedad. Muy a menudo, los inquilinos en común reciben una sola factura de impuestos a la propiedad.
En muchas jurisdicciones, un contrato de arrendamiento en común impone una responsabilidad solidaria a los co-inquilinos. Esta estipulación significa que cada uno de los propietarios independientes puede ser responsable del impuesto a la propiedad hasta el monto total de la evaluación. La responsabilidad se aplica a cada propietario, independientemente del nivel o porcentaje de propiedad.
Una vez que se cumpla el impuesto a la propiedad, los co-inquilinos deducirán ese pago de sus declaraciones de impuestos sobre la renta. Si la jurisdicción fiscal seguía la responsabilidad solidaria, cada co-inquilino podría deducir la cantidad que contribuyó de las declaraciones de impuestos sobre la renta personal. En los condados que no siguen este procedimiento, pueden deducir un porcentaje del impuesto total hasta su nivel de propiedad.
Tenencia en común vs tenencia conjunta
Aunque suenan similares, la tenencia en común difiere de varias maneras de una tenencia conjunta. En una tenencia conjunta, los inquilinos obtienen partes iguales de una propiedad con la misma escritura al mismo tiempo.
Una de las principales diferencias viene con la adición o eliminación de cualquier miembro del acuerdo. En los acuerdos TIC, el cambio en los miembros no rompe el acuerdo. Con una tenencia conjunta, el acuerdo se rompe si alguno de los miembros desea vender sus intereses.
Por ejemplo, si uno o más co-inquilinos quieren comprar los otros, técnicamente la propiedad tiene que venderse y los ingresos se distribuyen equitativamente entre los propietarios. Los miembros de tenencia conjunta también pueden usar la acción de partición legal para separar la propiedad si la tenencia es lo suficientemente grande como para acomodar esta separación.
Muerte de un inquilino conjunto
Otra diferencia sustancial ocurre en el caso de la muerte de un co-inquilino. Como se mencionó anteriormente, los acuerdos de TIC permiten la transferencia de bienes como parte del patrimonio del propietario. Sin embargo, en un contrato de arrendamiento conjunto, el título de la propiedad pasa al propietario sobreviviente.
En otras palabras, los inquilinos en común no tienen derechos automáticos de supervivencia. A menos que el último testamento del miembro fallecido especifique que su interés en la propiedad se dividirá entre los propietarios sobrevivientes, un inquilino fallecido en interés común pertenece a su patrimonio. Por el contrario, con los copropietarios, el interés del propietario fallecido se transfiere automáticamente a los propietarios sobrevivientes. Por ejemplo, cuando cuatro copropietarios poseen una casa y un inquilino muere, cada uno de los tres sobrevivientes termina con un tercio adicional de la propiedad.
Matrimonio y Propiedad
Algunos estados establecen la tenencia conjunta como propiedad de propiedad predeterminada para las parejas casadas, mientras que otros usan la tenencia en el modelo de propiedad común. Un tercer modelo, utilizado en unos 25 estados, es un arrendamiento por completo (TbyE), en el que cada cónyuge tiene un interés igual e indiviso en la propiedad.
Pros y contras de un arrendamiento en común
Comprar una casa con un familiar, amigo o socio comercial como inquilinos en común puede ayudar a las personas a ingresar al mercado inmobiliario más fácilmente. Debido a que los depósitos y los pagos están divididos, comprar y mantener la propiedad puede ser menos costoso de lo que sería para un individuo. Además, la capacidad de endeudamiento puede simplificarse si un propietario tiene mayores ingresos o mejor posición financiera que los otros miembros.
Pros
Facilita la compra de propiedades.
El número de inquilinos puede cambiar
Diferentes grados de propiedad posibles
Contras
Sin derechos de supervivencia automáticos
Todos los inquilinos son igualmente responsables de las deudas, impuestos
Un inquilino puede forzar la venta de la propiedad.
Sin embargo, cuando hipoteca propiedades como inquilinos en común, generalmente todos los prestatarios firman los documentos. Dado que todos los miembros firman documentos hipotecarios, en caso de incumplimiento, el prestamista puede confiscar las tenencias de todos los miembros del grupo. Además, incluso si uno o más prestatarios dejan de hacer contribuciones al pago de la hipoteca, los otros prestatarios aún deben cubrir los pagos para evitar la ejecución hipotecaria.
La capacidad de usar un testamento para designar beneficiarios a la propiedad le permite al co-inquilino tener control sobre su parte. Si un co-inquilino muere sin un testamento, su interés en la propiedad pasará por sucesión, un evento costoso tanto en términos de tiempo como de dinero.
Además, los co-inquilinos restantes pueden descubrir que ahora son dueños de la propiedad con alguien que no conocen o con quien no están de acuerdo. Este nuevo co-inquilino puede presentar una acción de partición, forzando a los co-inquilinos no dispuestos a vender o dividir la propiedad.
Ejemplo de tenencia en común (TIC)
California permite cuatro tipos de copropiedad que incluyen propiedad comunitaria, sociedad, tenencia conjunta y tenencia en común. Sin embargo, TIC es la forma predeterminada entre las personas solteras o las personas que juntas adquieren bienes inmuebles. En California, estos propietarios tienen el estado de inquilinos en común a menos que su acuerdo o contrato establezca expresamente lo contrario, estableciendo una sociedad o tenencia conjunta.
Según SirkinLaw, un bufete de abogados de bienes raíces de San Francisco especializado en copropiedad.
Cada vez más personas recurren a las tenencias en común ... como una forma de maximizar su poder de compra y venta. Estos acuerdos reducen los precios y aumentan las opciones para los compradores al permitirles agrupar recursos y comprar más bienes inmuebles de lo que de otro modo podrían o lo harían.
En una publicación de blog de agosto de 2018, escriben que las conversiones de TIC (el cambio de la estructura de propiedad de las propiedades de condominio en un acuerdo de tenencia en común) se han vuelto particularmente populares en las áreas metropolitanas del Gran Los Ángeles y San Francisco / Oakland.
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