Comprender el seguro contra inundaciones requerido por el prestamista

"Solo unas pocas pulgadas de agua de una inundación pueden causar daños por decenas de miles de dólares", según el Programa Nacional de Seguro contra Inundaciones. Este hecho resume por qué los prestamistas hipotecarios a veces requieren que los prestatarios obtengan un seguro contra inundaciones. Cuando los valores de las propiedades disminuyen significativamente, los propietarios que enfrentan una posible ejecución hipotecaria a menudo están ansiosos por evitar estos gastos adicionales y dejar el problema al prestamista.

Sin embargo, los agentes inmobiliarios y los prestamistas hipotecarios a menudo no informan a los clientes sobre los requisitos del seguro contra inundaciones hasta que una propiedad ya está en custodia. Los propietarios de viviendas tampoco son conscientes de que la Agencia Federal para el Manejo de Emergencias (FEMA, por sus siglas en inglés) califica a muchas áreas que no parecen estar inmediatamente en alto riesgo de inundación. Si se encuentra en esta situación o no quiere que lo pille desprevenido, este artículo lo ayudará a desmitificar el seguro contra inundaciones requerido por el prestamista.

(Aquí le mostramos cómo leer uno de los documentos más importantes que posee: Comprenda su contrato de seguro ).

Por qué los prestamistas requieren seguro contra inundaciones

Las pólizas de seguro para propietarios de viviendas (también llamadas seguro contra riesgos) no cubren las inundaciones; solo un producto de seguro separado puede proteger contra daños por inundaciones. El seguro contra inundaciones suele ser opcional para los propietarios hipotecados en lo que normalmente se consideran áreas de inundación de bajo riesgo. Incluso puede ser opcional para propietarios hipotecados en zonas de alto riesgo de inundación, dependiendo del producto hipotecario. Sin embargo, los propietarios que soliciten una hipoteca de un prestamista que esté regulado o asegurado por el gobierno federal (como una hipoteca de la FHA) y compren una casa en una zona de inundación de alto riesgo (también conocida como Área Especial de Peligro de Inundación) deberán comprar seguro contra inundaciones. En la mayoría de los casos, el propietario tendrá que pagar el seguro contra inundaciones todos los años hasta que se cancele la hipoteca.

Cuando alguien saca una hipoteca, la casa sirve como garantía si el prestatario deja de hacer los pagos de la hipoteca. Cuando se financia una propiedad, el prestamista a menudo tiene una mayor participación financiera en la propiedad que el prestatario. Si uno de los activos del prestamista se daña por las inundaciones y el prestatario abandona la casa y deja de hacer los pagos de la hipoteca, el prestamista queda atrapado en una posición perdedora. Para eliminar este riesgo, muchos prestamistas requieren que el propietario compre un seguro contra inundaciones.

(Algunas cosas no deben dejarse al azar. Averigüe dónde necesita cobertura. Consulte 5 pólizas de seguro que todos deberían tener ).

Reparación de viviendas dañadas por inundaciones

No es probable que el propietario se aleje de una casa dañada cuando puede repararse a un costo mínimo. El seguro contra inundaciones proporcionará dinero para reparar o incluso reconstruir una casa si está dañada o destruida por una inundación. El propietario se quedará con la casa y seguirá haciendo los pagos de la hipoteca. Si el propietario tiene que presentar un reclamo, solo será responsable de pagar el deducible. Si el propietario no puede pagar el deducible, que puede ser tan alto como $ 5, 000, aún existe el riesgo de que el propietario pueda retirarse. Además, dado que el seguro contra inundaciones alcanza un máximo de $ 250, 000, como veremos más adelante, el propietario también podría verse tentado a alejarse de una propiedad que costará mucho más reparar o reconstruir.

¿Cómo funciona el seguro contra inundaciones?

El seguro contra inundaciones funciona igual que otros productos de seguros. El asegurado, el propietario, paga una prima anual basada en el riesgo de inundación de la propiedad y el deducible que elige. Si la propiedad se daña o destruye por inundación, el propietario recibe efectivo por la cantidad de dinero requerida para reparar el daño, hasta el límite de la póliza.

El propietario debe asegurar la póliza de seguro contra inundaciones antes de cerrar una propiedad y renovarla todos los años para cubrir el saldo de capital del préstamo. El prestamista generalmente cobrará los pagos del seguro contra inundaciones junto con el pago mensual de la hipoteca, mantendrá los fondos en una cuenta de depósito en garantía y pagará la prima completa a la compañía de seguros una vez al año (similar a cómo se manejan los impuestos a la propiedad y el seguro contra riesgos). Por lo tanto, una vez que el propietario asegure la política inicial, no se necesitarán más acciones además de hacer pagos mensuales de la hipoteca. También hay disponible una cobertura por separado de hasta $ 100, 000 para objetos personales.

¿Tendrás que comprarlo?

Puede averiguar sobre el riesgo de inundación de cualquier propiedad en FloodSmart.gov. Si el sitio web dice que la propiedad está en un área de alto riesgo, es probable que se requiera un seguro contra inundaciones. La decisión final depende de los mapas de tarifas del seguro contra inundaciones y de una determinación oficial de peligro de la zona de inundación. Puede ver los mapas usted mismo en FEMA.gov. También debe preguntarle a su prestamista sobre sus requisitos de seguro contra inundaciones.

En algunos vecindarios o incluso en ciudades enteras, puede ser difícil encontrar un hogar que no se encuentre en una zona de inundación de alto riesgo. En otras regiones, puede evitar la necesidad de tener un seguro contra inundaciones por completo.

(Use estas ideas simples para ahorrar dinero y obtener una mejor cobertura para su casa. Para obtener más información, consulte Consejos de seguro para propietarios de viviendas ).

Cómo obtener cobertura

El Programa Nacional de Seguro contra Inundaciones (NFIP), administrado por FEMA, ofrece seguro contra inundaciones a propietarios de viviendas en comunidades que participan en el programa. El programa requiere que las comunidades participantes "adopten y apliquen ordenanzas que cumplan o excedan los requisitos de FEMA para reducir el riesgo de inundación". Este programa también ofrece un pequeño descuento en el seguro contra inundaciones basado en los pasos que las comunidades toman para mitigar los riesgos de inundación.

Las pólizas de seguro reales son emitidas por compañías de seguros privadas, no por FEMA. Puede encontrar una compañía de seguros participante en el sitio web de FEMA. Mejor aún, pida recomendaciones a amigos, familiares y compañeros de trabajo en su ciudad.

El costo del seguro contra inundaciones

El costo para asegurar una propiedad contra daños por inundación está determinado por factores asociados al riesgo, como el año de construcción del edificio, el número de pisos, el nivel de riesgo de inundación y la cantidad de cobertura requerida por el prestamista. Esta cantidad debe basarse en el costo de la reconstrucción, que se puede obtener de la compañía de seguros de su propietario.

El precio para asegurar una propiedad con un deducible particular y una cantidad particular de cobertura será el mismo sin importar a quién elija como su asegurador porque las primas del seguro contra inundaciones están reguladas por el gobierno. Sin embargo, usted tiene cierto control sobre el costo de su póliza porque puede elegir el monto de su deducible.

Para saber cuánto costará el seguro contra inundaciones específicamente para su residencia, complete el perfil de riesgo de inundación en el sitio web de FEMA y comuníquese con uno de los agentes de seguros participantes enumerados. El sitio web solo ofrece un rango aproximado de posibles costos de cobertura. Un agente de seguros puede darle una cotización precisa. Todavía puede obtener una cotización incluso si solo está mirando la propiedad y no la tiene bajo contrato. En general, espere pagar al menos unos cientos de dólares por el seguro contra inundaciones.

El monto máximo de seguro permitido por ley es de $ 250, 000 para la estructura. La cobertura de contenido es opcional, no es requerida por el prestamista, pero tiene un costo adicional (y está limitada a $ 100, 000).

Según FEMA, los siguientes elementos se consideran parte de la estructura del edificio:

• El edificio asegurado y sus cimientos.
• Los sistemas eléctricos y de fontanería.
• Equipos centrales de aire acondicionado, hornos y calentadores de agua.
• Refrigeradores, cocinas y electrodomésticos integrados, como lavavajillas
• Alfombras instaladas permanentemente sobre un piso sin terminar
• Paneles, paneles, estanterías y armarios instalados permanentemente
• Persianas
• Garajes separados hasta el 10% de la cobertura de la propiedad del edificio (los edificios separados que no sean garajes requieren una política de propiedad del edificio separada)
• Remoción de escombros

Lo que no está cubierto

Según lo especificado por FEMA, el seguro contra inundaciones no cubre muchas cosas importantes y costosas. Tendrá que comprar cobertura adicional de propiedad personal si le preocupa el costo de reemplazar los siguientes elementos:

• Objetos personales como ropa, muebles y equipos electrónicos.
• Cortinas
• Aires acondicionados portátiles y de ventana
• Hornos microondas portátiles y lavavajillas portátiles.
• Alfombras no incluidas en la cobertura del edificio (ver arriba)
• Lavadoras y secadoras de ropa.
• Congeladores de alimentos y la comida que contienen.
• Ciertos artículos valiosos, como obras de arte originales y pieles (hasta $ 2, 500)

Además, ni el seguro de inundación de edificios ni de propiedad personal cubrirá lo siguiente:

• Daños causados ​​por humedad, moho o moho que el propietario podría haber evitado.
• Moneda, metales preciosos y papeles valiosos como certificados de acciones
• Propiedad y pertenencias fuera de un edificio, como árboles, plantas, pozos, sistemas sépticos, paseos, terrazas, patios, cercas, malecones, bañeras de hidromasaje y piscinas.
• Gastos de subsistencia, como vivienda temporal.
• Pérdidas financieras causadas por la interrupción del negocio o la pérdida del uso de la propiedad asegurada.
• La mayoría de los vehículos autopropulsados, como los automóviles, incluidas sus partes

Otros déficits y advertencias

El seguro contra inundaciones es costoso y, al igual que otras formas más comunes de seguro, puede hacer que la propiedad de vivienda sea menos accesible o incluso inasequible para algunas personas. Calcule si podrá pagar un seguro contra inundaciones durante el tiempo que sea necesario antes de comprometerse con una propiedad. Si su póliza de seguro contra inundaciones cuesta $ 1, 000 al año y usted toma 30 años para pagar su hipoteca, ese es un costo adicional de $ 30, 000 a largo plazo para ser propietario de esa casa.

Reemplazo vs. Cobertura máxima

Algunas compañías de seguros contra inundaciones intentarán hacer que compre un seguro por un máximo de $ 250, 000, incluso si el prestamista no requiere tanta cobertura. Si el monto principal de un préstamo es de solo $ 200, 000, la cobertura adicional no es necesaria. Mire el valor de reemplazo de su casa según lo determine la compañía de seguros de su propietario. Esta es la cantidad total que necesita para comprar un seguro. El seguro solo necesita cubrir el valor de la estructura física, no el terreno.

Refinanciamiento y seguro contra inundaciones

Si está pensando en refinanciar y no está obligado a tener un seguro contra inundaciones bajo su hipoteca existente, vea si su designación de inundación ha cambiado. Ahora puede estar en una zona de inundación de alto riesgo, incluso si no lo estaba antes. Es posible que no valga la pena refinanciar cuando agrega el nuevo costo del seguro contra inundaciones.

Finalmente, la cobertura máxima permitida de $ 250, 000 puede no ser suficiente para reconstruir algunas propiedades. Si la compañía de seguros de su propietario dice que costará más de $ 250, 000 reconstruir su propiedad en caso de pérdida total, tenga en cuenta el riesgo al que todavía está sujeto incluso con la cobertura del seguro contra inundaciones.

Evitar el seguro de inundación requerido por el prestamista

Hay varias opciones para evitar el seguro contra inundaciones requerido por el prestamista, aunque no son ideales para todos, especialmente aquellos que viven en áreas de alto riesgo.

Investigación

Investigue antes de comprar: encuentre propiedades que no estén ubicadas en zonas propensas a inundaciones.

Encuesta

Realice una encuesta (por alrededor de $ 1, 500) para ver si su propiedad específica está lo suficientemente elevada como para no estar en el área de inundación, incluso si su comunidad generalmente lo está. Es posible que pueda obtener una exención si puede probar que su propiedad no está en alto riesgo.

Organizar

Organice su comunidad y trabaje con el gobierno local para hacer cosas para mitigar el riesgo de inundación hasta el punto en que el área ya no se encuentre en un área de alto riesgo.

La línea de fondo

Tener que comprar un seguro contra inundaciones no debería ser una sorpresa desagradable cuando compra o refinancia una casa. Educar a sí mismo ahora puede ayudarlo a comprender cuándo los prestamistas requieren un seguro contra inundaciones, cómo reducir su costo o, en algunos casos, incluso cómo evitarlo por completo.

(Descubra todo lo que los nuevos propietarios necesitan saber antes de firmar en la línea punteada. Consulte la Guía para principiantes del seguro para propietarios ).