Obtener una hipoteca versus pagar en efectivo: ¿cuál es la diferencia?

El colapso de la vivienda reestructuró por completo el mercado hipotecario estadounidense. Parte de ese desarrollo ha incluido restricciones más estrictas para la obtención de hipotecas, junto con una gran cantidad de casas recientemente disponibles para la venta. Esto, a su vez, ha permitido que algunos inversores compren segundas propiedades con fines de inversión y alquiler.

Hay dos grandes escuelas de pensamiento cuando se consideran las inversiones inmobiliarias y cómo abordarlas: una cree que es más sabio pagar todo en efectivo por una segunda casa, mientras que la otra parte sostiene que está apalancada en una segunda, o incluso en una tercera o cuarta propiedad: es mucho más lucrativa. A continuación se presentan los casos para ambos.

Para llevar clave

• Un inversor apalancado puede obtener grandes ganancias con tres o cuatro propiedades, mientras que un comprador de efectivo puede ser limitado.
• Los inversores en efectivo pueden comprar rápidamente cuando hay una buena oportunidad en lugar de esperar en el proceso de la hipoteca.
• Ya sea que compre una propiedad con una hipoteca o en efectivo, cada una requiere una cantidad significativa de ingresos disponibles.

Conseguir una hipoteca

Este debate está muy cubierto en línea, y varios sitios de noticias financieras y blogs afirman que el apalancamiento tiene más sentido al comprar propiedades de inversión. Por ejemplo, Ali Boone de BiggerPockets.com argumenta que los rendimientos son más altos y los riesgos son más bajos al aprovechar este tipo de inversión. La lógica detrás de esto es que si la propiedad aumenta de valor, un inversor habrá invertido menos, pero luego puede recibir mucho más que su capital original.

Por ejemplo, supongamos que deposita el 15% en una casa de $ 500, 000. Su inversión inicial sería de $ 75, 000. Dos años más tarde, si esa casa aumenta su valor a $ 650, 000, usted podría vender y recibir mucho más que sus $ 75, 000 iniciales. En este escenario, se devuelve su inversión principal de $ 75, 000, más $ 75, 000 adicionales. En ese caso, habría arriesgado mucho menos de lo que habría invertido un inversor que compra en efectivo en esta situación, y aún así habría obtenido un beneficio considerable.

Multiplique esta fórmula y estrategia sobre tres o cuatro propiedades, y el inversionista inteligente puede obtener grandes ganancias. Un inversor apalancado tiene más oportunidades que su contraparte de compra de efectivo en este tipo de situaciones. Los compradores de efectivo a menudo compran una casa directamente con la mayor parte del dinero que tienen disponible para inversión. Por el contrario, un inversor apalancado puede diversificar la asignación de ese dinero en varias propiedades diferentes, lo que posiblemente aumente su tasa de rendimiento a largo plazo.

Los riesgos de ser apalancado

Asumir cualquier tipo de inversión tiene un riesgo inherente, especialmente cuando se trata de incertidumbres en el mercado inmobiliario. En primer lugar, la diversificación del dinero entre las propiedades de inversión es un enfoque que solo un inversionista bien informado debe considerar seriamente. Es necesario una comprensión clara de las condiciones económicas actuales, la salud general del mercado inmobiliario en general y el área en la que está comprando específicamente.

Si bien obtener un préstamo para comprar una propiedad de inversión tiene varias ventajas, las cosas podrían salir mal. Supongamos que cada propiedad de alquiler se depreció bruscamente en valor. El inversor apalancado ahora debe mucho más de lo que nunca dejó. Si se equivoca un poco en el mercado, podría perder masivamente, especialmente con un par de propiedades en su cartera.

Si bien un beneficio aquí es que el banco ciertamente perderá más de lo que usted perderá, su puntaje de crédito podría verse gravemente afectado. El potencial de ganancias significativas atrae a muchos a este tipo de estrategia, pero debe abordarse con una consideración clara de todos los riesgos involucrados. Esta estrategia, por supuesto, también requerirá que realice el proceso de la hipoteca, en muchos casos, varias veces, lo cual es otra cosa a tener en cuenta.

Pago en efectivo por propiedades de inversión

Los inversores en efectivo pueden eludir todo el proceso de solicitud de hipoteca y realizar una inversión rápida si ven una oportunidad, lo cual es muy ventajoso. Otro beneficio de pagar en efectivo por una propiedad por adelantado es que no tiene que pagar intereses. Incluso con tasas de interés tan bajas como lo son ahora, siempre será más costoso a largo plazo pagar cualquier tipo de interés que no tener ninguno.

Para muchos inversionistas que tienen los fondos, comprar propiedades con efectivo tiene sentido, especialmente si cree que el mercado crecerá enormemente en los próximos años.

Por ejemplo, supongamos que compra una casa por $ 400, 000 y se sienta hasta que vea que es el momento adecuado para vender. Si tiene razón acerca de un repunte y la vivienda se aprecia en valor a $ 500, 000, esa es una ganancia directa de $ 100, 000 para el inversionista, sin tener que considerar pagar los pagos de intereses bancarios o la cantidad que pidió prestada en una hipoteca. Tener el 100% del capital en una casa también hace que sea más fácil para un inversionista obtener un préstamo en su contra en el futuro, en caso de que sea necesario. Comprar una casa directamente en efectivo también puede crear un flujo de efectivo inmediato para el inversionista.

Ciertos inversores buscan crear ingresos móviles con sus propiedades, y el tipo correcto de inquilinos puede proporcionar esto.

Comprar bienes inmuebles con una hipoteca o con efectivo requiere una cantidad considerable de ingresos de inversión disponibles.

Consideraciones especiales: los riesgos de pagar en efectivo

Inmovilizar todos sus activos en una sola inversión es extremadamente arriesgado. Este enfoque podría no ser la mejor estrategia para el inversor que tiene una cantidad limitada de dinero para usar a largo plazo.

Si bien una casa puede aumentar de valor, se puede depreciar con la misma rapidez, y el dinero que pierda será total. La diversificación es uno de los mandamientos fundamentales de la inversión. Atar la mayoría de los activos en una clase de activos puede proporcionar una pérdida masiva. Poner cientos de miles de dólares en una clase de activo también vincula su liquidez hasta que tenga un vendedor.

Diferencias clave

Ambas estrategias ofrecen ventajas, pero para diferentes tipos de inversores. Una cosa importante a tener en cuenta es que cualquiera de las estrategias requiere una cantidad sustancial de ingresos de inversión disponibles. Incluso los compradores apalancados que distribuyen su inversión en varias propiedades deberán asumir el riesgo de que todas esas propiedades se deprecian. Además, cuando compre una nueva casa por dinero en efectivo, no use los ahorros para la jubilación ni su fondo de emergencia.

Para el inversor que tiene una gran cantidad de dinero listo para invertir, la propensión al riesgo es lo que realmente conducirá la dirección de la decisión aquí. Las posiciones apalancadas en propiedades de inversión indudablemente generarán mayores rendimientos, pero para el inversionista menos comprometido o moderado que todavía busca capital y rendimiento, la compra en efectivo podría ser la mejor opción. (Para lecturas relacionadas, consulte "¿Debe pagar todo el efectivo para su próxima casa?")