Inversión en propiedad de vivienda

La propiedad de la vivienda siempre ha sido parte del sueño americano. Debido a eso, muchas personas aceptan poseer una casa como lo correcto sin considerar los beneficios o riesgos. Si está considerando comprar una casa, debe conocer y revisar las ventajas de la decisión de inversión que está a punto de tomar y todo lo que conlleva antes de firmar en la línea punteada.

Para llevar clave

• Si está considerando ser propietario de una vivienda, tenga en cuenta y revise las ventajas junto con los posibles riesgos que pueda enfrentar antes de cerrar el trato.
• Los beneficios incluyen apreciación, valor acumulado de la vivienda, deducciones de impuestos y gastos deducibles.
• Los riesgos y advertencias pueden incluir altos costos iniciales, depreciación e iliquidez.

Inversión atractiva a largo plazo

Comprar una casa es una de las mejores inversiones a largo plazo que puede hacer. Según el Índice de precios de la vivienda (HPI) de la Agencia Federal de Financiación de la Vivienda (FHFA), los precios de las viviendas en los EE. UU. Aumentaron un promedio de 34.71% durante el período de cinco años que terminó el 31 de diciembre de 2017. En promedio, los propietarios vieron el valor de sus propiedades inmobiliarias La inversión creció un 6, 94% anual durante ese período. Eso no es un mal retorno de una inversión que también le proporciona un lugar para vivir.

Altos costos iniciales

Comprar una casa es más que el precio de venta y la tasa de interés. Puede esperar pagar entre el 2% y el 5% del precio de compra en costos de cierre. Por esta razón, comprar una casa no es una muy buena inversión a corto plazo. Los expertos dicen que debe planear quedarse en su casa al menos cinco años para recuperar esos costos. Algunos de los costos de cierre más comunes incluyen una tarifa de solicitud, tasa de tasación, honorarios de abogados, impuestos a la propiedad, seguro hipotecario, inspección de la vivienda, prima del seguro de propietario de primer año, búsqueda de título, seguro de título, puntos (interés prepago), tarifa de originación, registro honorarios y honorarios de encuesta.

Apreciación

La apreciación representa el aumento en el valor de las viviendas con el tiempo. Aunque los precios inmobiliarios son cíclicos, generalmente aumentan de valor o se aprecian con el tiempo. No esperes que el valor aumente drásticamente si estás en él a corto plazo. Pero si se queda en su casa el tiempo suficiente, existe una gran probabilidad de que pueda vender su casa con fines de lucro debido a la apreciación posterior en el futuro.

Los bienes raíces se aprecian principalmente debido a la tierra en la que se encuentra la casa, mientras que la estructura real se deprecia a medida que pasa el tiempo. Entonces, la expresión "ubicación, ubicación, ubicación" no es solo una frase clave de bienes raíces, sino una consideración muy importante al comprar una casa. El vecindario con las comodidades que brinda: distritos escolares, parques, estado de las carreteras, etc., y la ciudad en la que se encuentra la casa en todos los factores para la apreciación de la propiedad.

Considere una casa que está deteriorada y en ruinas hasta el punto de que es inhabitable. En este caso, la tierra debajo de la casa puede valer una cantidad significativa de dinero. Un vendedor puede considerar venderlo tal como está, con la estructura aún intacta, o gastar un poco más para demoler la casa y vender el terreno a un precio más alto por sí solo.

La apreciación es el cambio en el valor de su vivienda con el tiempo, mientras que el valor neto de la vivienda es la diferencia entre el saldo de su hipoteca y el valor de mercado de su vivienda.

Construyendo Equidad

Equidad de la vivienda representa la diferencia entre cuánto debe aún por su hipoteca y el precio de mercado o el valor de su vivienda. La plusvalía y la apreciación de la vivienda pueden considerarse juntas. Como se señaló anteriormente, es probable que su casa crezca en valor de mercado con el tiempo. Su capital también aumenta a medida que paga su hipoteca, con menos de su pago destinado a intereses y más a reducir el saldo de su préstamo.

La creación de capital toma algo de tiempo porque lleva tiempo reducir el saldo del capital adeudado del préstamo hipotecario, a menos que, por supuesto, realice un pago inicial grande o pagos anticipados regulares. Sin embargo, una cosa a tener en cuenta es que el tiempo que tiene su hogar es un factor importante en la cantidad de capital que construye y la apreciación que puede obtener. Cuanto más tiempo lo conserve, más equidad obtendrá.

El valor acumulado de la vivienda brinda flexibilidad para obtener un préstamo vinculado al monto del valor acumulado de su vivienda. Muchos inversores siguen el valor de su vivienda y la apreciación de la vivienda simultáneamente. Si un inversor cree que el valor de su vivienda se está apreciando enormemente, puede posponer un préstamo con garantía hipotecaria para tener una mejor oportunidad de darse cuenta de la apreciación del vendedor.

Orgullo de propiedad

Un beneficio frecuentemente citado de la propiedad de una vivienda es saber que usted es dueño de su pequeño rincón del mundo. Puede personalizar su casa, remodelar, pintar y decorar sin la necesidad de obtener el permiso de un propietario.

Ubicación, ubicación, ubicación

Si bien pagar su hipoteca funciona de la misma manera, sin importar dónde viva, el crecimiento del valor de mercado varía según la ubicación. Aunque la FHFA dice que los precios promedio de las viviendas aumentaron un 34.71% en los EE. UU. Durante el período de cinco años que terminó el 31 de diciembre de 2017, los precios en la división del censo del Atlántico Medio solo aumentaron un 18.48%. Sin embargo, los precios en la división del censo del Pacífico aumentaron en un promedio de 57.06% entre el 31 de diciembre de 2012 y el 31 de diciembre de 2017.

Para ver cómo esto podría afectar los precios donde planea comprar, consulte el cuadro completo de FHFA a continuación:

Fuente: FHFA. Divisiones del censo de EE. UU., Cambio porcentual en los precios de la vivienda. Ajuste estacional, HPI solo de compra, período finalizado el 31 de diciembre de 2017.

Exclusión de ganancias de capital

Eventualmente, venderás tu casa. Cuando lo hace, la ley le permite mantener las ganancias y no pagar impuestos sobre las ganancias de capital. Eso es una ganancia libre de impuestos de hasta $ 250, 000 para propietarios solteros y $ 500, 000 para parejas casadas. Esto es solo para su residencia principal, no para una segunda casa o propiedad de vacaciones.

Hay algunos requisitos que debe cumplir para calificar para esta exclusión. Debe ser propietario de la casa durante al menos dos años, 24 meses, dentro de los últimos cinco años hasta la fecha de cierre. El requisito de residencia dicta que debe haber vivido en la casa durante al menos 730 días, o dos años, durante el período de cinco años previo a la venta. El requisito final, el requisito de retrospectiva, describe que no se benefició de vender otra residencia principal durante el período de dos años previo a la venta más reciente.

Mudanza y otros gastos

Si no califica para una exclusión total de ganancias de capital, puede reclamar gastos de mudanza. Aunque puede no ser tanto como una exclusión de ganancias de capital, aún puede recuperar algunos costos si puede probar que la venta fue precipitada por un cambio en el lugar de trabajo, razones de salud u otros eventos que no pudo predecir.

Si reclama gastos de mudanza, sus deducciones generalmente cubrirán la mudanza de sus bienes y efectos personales, incluidos los gastos de almacenamiento en tránsito o en el extranjero, los costos incurridos por viajar a su nuevo hogar, incluido el alojamiento pero no las comidas, las conexiones y cancelaciones de servicios públicos y los costos de envío vehículos y mascotas a su nuevo hogar.

Para calificar para gastos de mudanza, debe demostrar lo siguiente al IRS:

• Mover tiempo y distancia : Su mudanza debe tener lugar dentro de un año a partir de su fecha de inicio en su nuevo trabajo. Y la distancia entre su nuevo hogar y su trabajo no puede ser mayor que la distancia entre su antiguo hogar y el nuevo trabajo.
• Prueba de distancia : Su nuevo trabajo y, por lo tanto, su nuevo hogar deben estar al menos a 50 millas de distancia de los anteriores.
• Prueba de tiempo : El IRS requiere que trabaje a tiempo completo durante un mínimo de 39 semanas durante el primer año después de mudarse.

Deducciones fiscales

Después de la apreciación, el beneficio de la propiedad de la vivienda que se cita con mayor frecuencia son las deducciones de impuestos o los ahorros. Cuando compra una casa, puede deducir algunos de los gastos de ser propietario de los impuestos que paga al gobierno. Esto incluye intereses hipotecarios tanto en su residencia principal como en una segunda vivienda, que pueden ascender a miles de dólares por año.

Los intereses sobre préstamos con garantía hipotecaria o líneas de crédito con garantía hipotecaria (HELOC) también son deducibles si los fondos se utilizan para mejorar sustancialmente su vivienda.

También puede deducir hasta $ 10, 000 en impuestos estatales y locales (SALT), incluidos los impuestos a la propiedad.

La nueva ley fiscal

La nueva Ley de Reducción de Impuestos y Empleos, aprobada en diciembre de 2017, realizó cambios sustanciales en las partes del código tributario que tienen que ver con la propiedad de la vivienda. A menos que un futuro Congreso modifique la ley, todas las disposiciones expirarán después del 31 de diciembre de 2025.

La nueva ley limita las deducciones de intereses hipotecarios a $ 750, 000 de la deuda hipotecaria total, incluso para una primera y segunda vivienda y cualquier préstamo con garantía hipotecaria o HELOC. El límite anterior era de $ 1, 000, 000 en deuda hipotecaria más $ 100, 000 adicionales en deuda con garantía hipotecaria.

Existe una excepción que permite una deuda hipotecaria total de $ 1, 000, 000 si compró su casa el 14 de diciembre de 2017 o antes. Esta disposición incluso se aplica si refinancia esa hipoteca anterior. El interés del préstamo sobre el valor acumulado de la vivienda solo es deducible si el dinero se usa para mejoras sustanciales en la vivienda en la que obtuvo el préstamo. Anteriormente, los intereses de hasta $ 100, 000 eran deducibles sin importar cómo se usara el dinero de la vivienda.

Las deducciones SALT, incluidos los impuestos a la propiedad, ahora están limitadas a $ 10, 000. Anteriormente, todos los pagos SALT eran deducibles, a menos que estuviera sujeto al impuesto mínimo alternativo. Otras disposiciones nuevas incluyen restricciones para reclamar pérdidas por accidentes, excepto los desastres declarados por el gobierno federal y ninguna deducción por gastos de mudanza, excepto para los militares en servicio activo.

Todos estos cambios han reducido el valor de ser propietario de una casa, incluido el hecho de que, con la deducción estándar duplicada, también bajo la nueva ley tributaria, menos personas tendrán suficientes deducciones para presentar el Anexo A en lugar de tomar la deducción estándar. Por lo tanto, el hecho de que sea elegible para una deducción de impuestos no significa que terminará siendo útil para usted. La limitación severa de la deducción SALT será particularmente perjudicial para reducir las deducciones disponibles para las personas que viven en estados altamente gravados.

Ahorro Forzado

A medida que paga su hipoteca y reduce la cantidad que debe, sin darse cuenta, está ahorrando a medida que aumenta el valor de su vivienda, al igual que el valor de la cuenta de ahorro aumenta con los intereses. Cuando venda, es probable que recupere cada dólar que pagó y más, suponiendo que permanezca en su casa el tiempo suficiente. Con el tiempo, el rendimiento promedio de ~ 6% (tasa de interés) sobre sus ahorros debería más que cubrir su desembolso.

Depreciación potencial

No todas las casas crecen en valor. La crisis de la vivienda de 2008 provocó que muchos propietarios estuvieran bajo el agua, lo que significa que debe más en su hipoteca de lo que vale su casa. No se necesita una crisis de vivienda para que los precios de las viviendas se estanquen o bajen. Las condiciones económicas regionales o locales pueden dar como resultado valores de la vivienda que no se mantienen al día con la inflación.

Recuerde también que la estructura real en la que vive se depreciará con el tiempo. Esto puede deberse a las condiciones generales de la propiedad, o la falta de mantenimiento y reparaciones.

Responsabilidades financieras

La propiedad conlleva responsabilidades. Debe pagar su hipoteca o arriesgarse a perder su casa y el valor acumulado que ha construido. El mantenimiento y el mantenimiento son su responsabilidad. No puede llamar al arrendador a las 2 am para que reparen una tubería de agua con fugas. Si el techo está dañado, debe repararlo o repararlo usted mismo. Cortar el césped, quitar la nieve, el seguro de propietarios y el seguro de responsabilidad civil recaen sobre usted.

Iliquidez

A diferencia de las existencias, que pueden venderse en cuestión de días, las casas suelen tardar mucho más en descargarse. El hecho de que pueda tener acceso a $ 500, 000 en ganancias de capital libres de impuestos no significa que tenga acceso inmediato. Mientras tanto, aún debe hacer los pagos de la hipoteca y mantener la casa hasta que la venda.

La línea de fondo

Una casa es una inversión que viene con muchos beneficios de inversión, pero también riesgos, lo que la convierte en una inversión que no es para todos. Por lo tanto, sopesar los beneficios de la inversión frente a los riesgos es importante. Una comparación racional de pros y contras puede ayudarlo a decidir si invierte su dinero en una inversión hogareña o si puede encontrar mejores retornos en otro lugar.

Si usted es un comprador de vivienda por primera vez, considere tomar un curso educativo para obtener más información sobre la propiedad de vivienda. Algunos cursos de educación para compradores de vivienda son gratuitos y se ofrecen localmente, mientras que otros pueden cobrar una pequeña tarifa.