¿Cómo se determina el valor de mercado en el mercado inmobiliario?
Cualquiera que haya intentado comprar o vender una casa probablemente ha escuchado mucho sobre el valor justo de mercado de la propiedad, o FMV. Del mismo modo, cualquier persona que tenga que pagar impuestos sobre una propiedad o tomar una deducción basada en la propiedad debe encontrar el FMV. Por cierto, esto también es una terminología común en el mercado inmobiliario de inversión. Desafortunadamente, no existe una manera fácil o universal de determinar el valor de mercado para bienes raíces. Sin embargo, casi todas las valoraciones de mercado se reducen a dos factores: valoraciones inmobiliarias y ventas comparables recientes.
Economía del valor de mercado
El valor de cada bien en una economía de mercado surge de un proceso de descubrimiento. Los productores y revendedores proponen valores hipotéticos y esperan encontrar compradores con valoraciones similares. Por otro lado, los consumidores suben o bajan los precios en función de sus interpretaciones cambiantes del valor de los bienes. Este proceso es imperfecto y siempre cambiante.
Para bienes raíces, esto significa que un comprador debe valorar la propiedad más que el dinero que está intercambiando por ella. Al mismo tiempo, el vendedor debe valorar la propiedad menos que el dinero ofrecido.
Tasaciones y ventas comparables
Las evaluaciones son simplemente opiniones profesionales de valor. Durante la venta de una casa, el banco que hace el préstamo de la vivienda normalmente selecciona un tasador para emitir una opinión sobre el valor de los bienes inmuebles en una fecha específica. Las ventas comparables, también conocidas como el enfoque de "datos de mercado", son la forma más común de llegar al valor de mercado. Aquí, las ventas recientes de propiedades de estatura similar se revisan para informar el juicio.
Publicación del IRS 561
La publicación del código fiscal vigente para el valor justo de mercado de los bienes inmuebles es la Publicación 561 del IRS. Esta publicación aborda todo tipo de valoraciones de propiedades, como automóviles, barcos, colecciones, ropa usada, valores, patentes, anualidades y muchos otros, pero lo hace No reservar una sección para determinar el valor del mercado inmobiliario.
La publicación 561 establece explícitamente que "es necesaria una evaluación detallada por parte de un tasador profesional" para una valoración adecuada. El tasador considera aceptables tres enfoques: el enfoque de ventas comparables, el enfoque de capitalización de ingresos o el nuevo método de costo de reemplazo.