¿Convertirse en propietario es más problemático de lo que vale?

La propiedad de alquiler residencial es la forma de ganar dinero, o eso dicen algunas personas. En la superficie, parece una apuesta segura; en realidad, generalmente es más dolor de cabeza de lo que vale. Los desafíos comienzan temprano, y casi siempre involucran tiempo y dinero. Echemos un vistazo a seis de los grandes.

Desafío 1: Encontrar una propiedad

Se han escrito libros completos sobre cómo encontrar una buena propiedad de alquiler, sin mencionar uno o dos artículos de Investopedia. Se ha dedicado mucho texto al tema debido a su importancia crítica. Compre un lugar demasiado caro y nunca ganará dinero. Pero tratar de conseguir una ganga también puede ser problemático. La compra de un fijador superior requiere que tenga las habilidades, el tiempo, las herramientas y el efectivo para realizar las reparaciones y renovaciones necesarias.

Si no tiene prisa, esta puede ser una forma de obtener una ganga en su inversión; Si ya tiene un trabajo a tiempo completo y una familia, cada minuto dedicado a reparar el alquiler es un minuto que no se dedica a una actividad más rentable o agradable. Sin embargo, hoy en día, hay compañías de administración que pueden hacer mucho de este trabajo preliminar, desde localizar una propiedad hasta rehabilitarla, por una tarifa, por supuesto.

Desafío 2: preparar la unidad

Obtener casi cualquier pieza de bienes inmuebles en condiciones de alquiler a menudo requiere, como mínimo, una alfombra fresca y pintura. Ambos artículos requieren tiempo y dinero. Las pantallas de las ventanas, las manchas en la cubierta y el mantenimiento del césped son otras necesidades comunes. Cada vez que un inquilino se va, estos problemas también deben revisarse.

Desafío 3: encontrar inquilinos

Internet ofrece una forma rápida y económica de encontrar posibles inquilinos. Por supuesto, a menudo obtienes lo que pagas. Publicar un anuncio en una publicación de buena reputación a menudo genera una mejor clase de encuestados. En lugar de que los niños universitarios busquen ahorrar dinero, aumenta sus probabilidades de tener familias y adultos mayores responsables.

Sin embargo, publicar un anuncio durante un mes tomará un pequeño bocado de su billetera, y examinar adecuadamente a sus inquilinos mediante una verificación de crédito y verificación de antecedentes tomará otro bocado. La inversión bien vale la pena el tiempo y el dinero, ya que la verificación aumenta sus probabilidades de obtener inquilinos responsables. Los inquilinos responsables pagan su alquiler a tiempo, no abusan de la propiedad y no requieren que participe en el proceso de desalojo costoso y lento.

Desafío 4: molestias

Incluso los grandes inquilinos y las propiedades de alquiler perfectas vienen con una gran cantidad de problemas. Las tuberías rotas, los desagües rellenos, los muelles rotos de las puertas de garaje, las mascotas y los compañeros de habitación son solo algunos de los desafíos que surgen. Incluso los buenos inquilinos quieren su atención total e inmediata cuando las aguas residuales se están acumulando en su hogar o la compañía de cable corta accidentalmente las líneas telefónicas.

Los malos inquilinos son un desafío aún mayor. Las llamadas diarias y el alquiler atrasado o no pagado pueden aumentar las molestias. El día de la mudanza es otro momento desafiante. El daño a las paredes, pisos, alfombras y otros componentes de la casa puede generar disputas y reparaciones costosas. Dado que cada momento desperdiciado discutiendo es un momento en que la casa queda vacía, a menudo es mejor morder la bala y pagar las reparaciones usted mismo. Hablando de eso: probablemente necesitará contratar un seguro de propietario (no, la póliza de su propietario habitual no es suficiente) y ese es otro elemento en la columna de gastos continuos.

Desafío 5: mantenimiento

El mantenimiento de los principales componentes y servicios es un artículo de gran valor. Los electrodomésticos nuevos cuestan cientos de dólares; un nuevo techo o entrada puede costar miles de dólares. Si el alquiler es de $ 500 por mes y el techo es de $ 5, 000, puede perder dinero rápidamente. Agregue alfombras, pintura y una estufa nueva, y los inquilinos que no se quedan mucho tiempo, y la propiedad podría perder dinero durante años.

Desafío 6: Tasas de interés

¿Qué tienen que ver las tasas de interés con algo? ¡Mucho! Cuando las tasas caen, a menudo es más barato comprar que alquilar, por lo que la demanda de sus unidades puede disminuir. Reducir la renta para seguir siendo competitivo puede poner un calambre real en su capacidad de ganar dinero.

Cómo se gana dinero

Con todos los desafíos que deben superarse, ¿puede el pequeño hacer dinero con el alquiler de bienes raíces? Sí, pero requiere un plan. A continuación se destacan cuatro enfoques rentables:

1. Vivir en

Compartir el espacio comprando un dúplex (u otra estructura fácilmente divisible) es a menudo una tarea rentable. Como se encuentra en el sitio y planea cuidar la propiedad de todos modos, el dinero extra es una bonificación. Por supuesto, todos los desafíos aún se aplican, y vivir en el sitio significa que siempre estará disponible y estará en contacto cercano con los inquilinos. Planifique adecuadamente y realice una revisión cuidadosa.

2. Vaya básico

Alquilar un apartamento en mal estado que no tiene buenas comodidades, realizar el menor mantenimiento posible y no mantener las apariencias conduce a ganancias. Si no lo cree, busque viviendas fuera del campus en cualquier ciudad universitaria del país. No suena muy bien, pero una propiedad básica y despojada (sin ventiladores de techo, aire acondicionado, etc.) simplifica el proceso.

Cuatro paredes y un piso proporcionan un mínimo de requisitos de mantenimiento y pocas cosas que pueden romperse o dañarse. Atraer a los inquilinos a través de programas subsidiados por el gobierno, como viviendas de la Sección 8, proporciona ingresos garantizados. El desafío aquí tiende a ser que, a cambio de unos pocos dólares en la mano, a menudo obtienes una clase aproximada de inquilinos y una propiedad que se desgasta mucho.

3. Tenencias a largo plazo

Muchos inversionistas inmobiliarios le dirán que básicamente alcanzan el punto de equilibrio en el alquiler y los gastos. Su enfoque es comprar una propiedad a precio de ganga, dejar que la renta de los inquilinos pague la hipoteca y luego venderla en 30 años, con suerte aprovechando alguna apreciación de los precios.

Si bien es un enfoque razonable, es probable que las ganancias sean pequeñas, y el impuesto a las ganancias de capital puede ser considerable (dada su base de bajo costo). Y todavía requiere tiempo y esfuerzo que podrían haberse gastado mejor en otro lugar.

4. Ir a tiempo completo

Los propietarios serios toman un enfoque serio. Incorporan, compran múltiples edificios y realizan una parte importante del trabajo ellos mismos. Es una decisión de estilo de vida que requiere grandes cantidades de tiempo y energía, y una estrategia de compra y venta para maximizar las pérdidas y amortizaciones de pérdidas fiscales y minimizar los ingresos.

Contratación de un administrador de la propiedad

Un administrador de propiedades puede manejar muchas de las tareas de administrar una propiedad de alquiler. Esto incluye marketing, selección de inquilinos, mantenimiento, presupuesto y cobro de alquileres. Puede considerar contratar a un administrador de la propiedad si desea delegar estas tareas, aunque esto reducirá sus ganancias.

Rol del administrador de la propiedad

Los administradores de propiedades pueden manejar una variedad de roles. Lo que es, exactamente, depende de usted negociar con su gerente. Es importante identificar cuál será su papel y desarrollar una lista de deberes y responsabilidades. ¿El administrador de su propiedad solo encontrará inquilinos? ¿O se encargarán del mantenimiento diario y del cobro del alquiler?

Un administrador de la propiedad puede ser un contratista independiente o un empleado. Debe hablar con su asesor fiscal para determinar el enfoque más favorable y determinar las obligaciones específicas que pueda tener.

También puede contratar una empresa de administración de propiedades; una empresa con la que contrata para tratar directamente con todos los aspectos de la propiedad de alquiler. Esto puede ser costoso, pero puede ser ideal si tiene varias propiedades de alquiler.

Seleccionar un administrador de propiedades

Asegúrese de que cualquier administrador de propiedad que esté considerando cumpla con los requisitos de licencia locales y nacionales correspondientes.

Es posible que desee buscar un gerente con experiencia en publicidad, marketing, relaciones con inquilinos, recaudación de alquileres, presupuestos, arrendamientos y mantenimiento. Un buen administrador de propiedades también tendrá conocimiento de las leyes locales y estatales. Como propietario, puede ser considerado responsable de los actos de su gerente, por lo que puede ser demandado si su gerente viola las leyes de vivienda justa.

Una vez que elija un administrador de la propiedad y los términos del acuerdo, debe redactar un acuerdo de administración de la propiedad que identifique los deberes, la compensación y las condiciones de terminación del administrador.

La línea de fondo

¿Merece la pena convertirse en propietario? Solo tú puedes decidir. Solo asegúrese de mirar antes de saltar y emprender su nuevo esfuerzo con expectativas realistas y un plan de juego sólido.

Al saber en qué se está metiendo antes de hacerlo, estará mejor preparado para lo que encuentre y más probabilidades de disfrutar la experiencia.