Bienes raíces
Los bienes inmuebles son propiedades compuestas por tierra y los edificios que la componen, así como los recursos naturales de la tierra, incluida la flora y fauna no cultivadas, los cultivos y el ganado de cultivo, el agua y cualquier depósito mineral adicional.
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Comprensión de bienes raíces
Los bienes inmuebles son un activo tangible y un tipo de bienes inmuebles. Los ejemplos de bienes inmuebles incluyen terrenos, edificios y otras mejoras, más los derechos de uso y disfrute de esos terrenos y todas sus mejoras. Los inquilinos y arrendatarios pueden tener derechos para habitar terrenos o edificios que se consideran parte de su patrimonio, pero estos derechos en sí mismos no se consideran, estrictamente hablando, bienes inmuebles.
Los bienes inmuebles no son lo mismo y no deben confundirse con los bienes personales. La propiedad personal incluye activos intangibles como inversiones, junto con activos tangibles como muebles y accesorios como un lavavajillas. Además, incluso los inquilinos pueden reclamar partes de una casa como propiedad personal, siempre que haya comprado e instalado la propiedad con el permiso del arrendador.
Para llevar clave
- Los bienes inmuebles son bienes reales, es decir, tangibles, bienes compuestos de tierra, así como cualquier cosa en ella, incluidos edificios, flora y fauna y recursos naturales.
- El sector inmobiliario tiene tres categorías básicas: residencial, comercial e industrial.
- Cuando se trata de invertir, los bienes raíces residenciales son menos costosos y más factibles para las personas, mientras que los bienes raíces comerciales son más valiosos y más estables.
- Como inversión, el sector inmobiliario ofrece ingresos y revalorización del capital.
- Puede invertir en bienes inmuebles directamente —comprando terrenos o propiedades— o indirectamente mediante la compra de acciones en fideicomisos de inversión en bienes raíces que cotizan en bolsa (REIT) o valores respaldados por hipotecas (MBS).
Tipos de bienes inmuebles
Aunque los medios de comunicación a menudo se refieren al "mercado inmobiliario", los ejemplos de bienes inmuebles se pueden agrupar en tres grandes categorías según su uso.
- Los bienes inmuebles residenciales incluyen terrenos subdesarrollados, casas, condominios y casas adosadas. Las estructuras pueden ser viviendas unifamiliares o multifamiliares y pueden estar ocupadas por el propietario o propiedades de alquiler.
- Los bienes inmuebles comerciales incluyen estructuras no residenciales, como edificios de oficinas, almacenes y edificios comerciales. Estos edificios pueden ser independientes o en centros comerciales.
- El sector inmobiliario industrial incluye fábricas, parques empresariales, minas y granjas. Estas propiedades suelen ser de mayor tamaño y las ubicaciones pueden incluir el acceso a centros de transporte, como líneas de ferrocarril y puertos.
Beneficios de bienes raíces residenciales y propiedad de vivienda
La propiedad de vivienda, también conocida como ocupación del propietario, es el tipo más común de inversión inmobiliaria en los Estados Unidos. Según el Consejo Nacional de Viviendas Multifamiliares (NMHC), aproximadamente dos tercios de los residentes son dueños de su casa. A menudo, estos propietarios han financiado la compra mediante un préstamo hipotecario, en el cual la propiedad actúa como garantía de la deuda.
En la edición de 2019 de su análisis anual del valor de la vivienda, el sitio web de bienes raíces Zillow estimó que el valor total de todas las viviendas de los EE. UU. En 2018 fue de $ 33.3 billones, 71% más que el producto interno bruto (PIB) de la nación de $ 19.4 billones en ese momento.
Las personas que compran hipotecas para viviendas para ayudarles a realizar el sueño de la propiedad se enfrentan a una variedad de opciones. Las hipotecas pueden cobrar intereses a tasa fija o variable. Las hipotecas de tasa fija generalmente tienen tasas de interés más altas que las hipotecas de tasa variable, lo que puede hacerlas más caras a corto plazo. Los préstamos a tasa fija cuestan más a corto plazo porque están protegidos de futuros aumentos en las tasas de interés.
Los bancos publican cronogramas de amortización que muestran cuánto de los pagos mensuales de un prestatario van a pagar intereses en comparación con cuánto va a pagar el capital del préstamo. Los préstamos globales son hipotecas que no se amortizan completamente (se reducen a cero) con el tiempo. En cambio, el prestatario paga intereses por un período determinado, cinco años, por ejemplo, y luego debe pagar el resto del préstamo en un pago global al final del plazo.
Además, las hipotecas pueden tener altos costos que incluyen tarifas de transacción e impuestos. Estos gastos adicionales a menudo se incluyen en el préstamo. Una vez que los propietarios potenciales hayan demostrado su elegibilidad y hayan obtenido una hipoteca de un banco u otro prestamista, deben completar pasos adicionales para asegurarse de que la propiedad esté legalmente a la venta y en buenas condiciones.
Beneficios de bienes raíces comerciales
Los bienes inmuebles comerciales se utilizan para el comercio e incluyen cualquier cosa, desde centros comerciales y restaurantes independientes hasta edificios de oficinas y rascacielos. A menudo se distingue del sector inmobiliario industrial, que es un espacio práctico utilizado en la fabricación de productos.
Comprar o arrendar bienes inmuebles con fines comerciales es muy diferente de comprar una casa o incluso comprar bienes raíces residenciales. Los arrendamientos comerciales son generalmente más largos que los arrendamientos residenciales. Los retornos de bienes raíces comerciales se basan en su rentabilidad por pie cuadrado, a diferencia de las estructuras destinadas a ser residencias privadas.
Además, los prestamistas pueden exigir un pago inicial mayor de una hipoteca para bienes raíces comerciales que lo que se requiere para una residencia.
Invertir en bienes raíces
Uno puede invertir en bienes raíces directamente comprando propiedades reales o parcelas de tierra; o indirectamente, comprando acciones en fideicomisos de inversión de bienes raíces que cotizan en bolsa (REIT) o valores respaldados por hipotecas (MBS). Invertir directamente en bienes raíces resulta en ganancias (o pérdidas) a través de dos vías, que no han cambiado en siglos: los ingresos por alquileres o arrendamientos, y la apreciación del valor de los bienes inmuebles.
A diferencia de otras inversiones, los bienes raíces se ven dramáticamente afectados por su entorno y área geográfica inmediata. De ahí la conocida máxima inmobiliaria "ubicación, ubicación, ubicación". Excepto por una severa recesión o depresión nacional, los valores inmobiliarios residenciales, en particular, se ven afectados principalmente por factores locales. Tales factores incluyen la tasa de empleo del área, la economía local, las tasas de criminalidad, las instalaciones de transporte, la calidad de las escuelas, los servicios municipales y los impuestos a la propiedad.
Pros
Ofrece ingresos constantes
Ofrece apreciación de capital
Diversifica cartera
Se puede comprar con apalancamiento
Contras
Generalmente es ilíquido
Influenciado por factores altamente locales
Requiere un gran desembolso de capital inicial
Puede requerir una gestión activa, experiencia
Existen diferencias clave en las inversiones inmobiliarias residenciales y comerciales. Por un lado, los bienes inmuebles residenciales suelen ser menos costosos y más pequeños que los bienes inmuebles comerciales, por lo que son más asequibles para el pequeño inversor.
Por otro lado, los bienes raíces comerciales a menudo son más valiosos por pie cuadrado, y sus arrendamientos son más largos, lo que teóricamente garantiza un flujo de ingresos más predecible. Con mayores ingresos viene una mayor responsabilidad. Los bienes inmuebles de alquiler comercial están más regulados que los bienes inmuebles residenciales, y estas regulaciones pueden diferir no solo de país a país y de estado a estado, sino también de condado y ciudad. Incluso dentro de las ciudades, las regulaciones de zonificación agregan una capa de complejidad no deseada a las inversiones inmobiliarias comerciales.
También existe un mayor riesgo de rotación de inquilinos en los contratos de alquiler comercial. Si el modelo de negocio del arrendatario es malo, su producto no es atractivo o son malos gerentes, podrían declararse en bancarrota. El fracaso empresarial puede evitar abruptamente que los bienes inmuebles caros generen ingresos.
Además, tal como la propiedad puede apreciar, también puede depreciarse. Se sabe que las tiendas minoristas que alguna vez estuvieron calientes se descomponen en centros comerciales podridos y centros comerciales muertos.
Apreciación
La apreciación se logra a través de diferentes medios, pero el aumento en el valor de una propiedad no se realiza hasta que el propietario le vende la propiedad. Otra forma de obtener ganancias sería refinanciar la hipoteca. Las tierras en bruto y subdesarrolladas, como el territorio justo fuera de las fronteras de una ciudad, ofrecen el mayor potencial de construcción, mejora y ganancias. La apreciación también puede venir de descubrir materiales valiosos o recursos naturales en una parcela de tierra, como el petróleo en huelga. Además, un aumento en los valores de mercado del área alrededor de la tierra que posee.
A medida que un vecindario crece y se desarrolla, los valores de las propiedades tienden a subir. La gentrificación de los barrios urbanos en algunas ciudades americanas en las últimas décadas a menudo ha resultado en un aumento dramático en los precios inmobiliarios. La escasez también puede desempeñar un papel en el valor de las propiedades inmobiliarias. Si un lote es el último de su tamaño o tipo en un área prestigiosa, o uno en el que tales lotes rara vez están disponibles, gana en comerciabilidad.
Ingresos
Los ingresos de bienes raíces vienen en muchas formas. El mayor generador es la renta pagada en terrenos ya desarrollados en propiedades residenciales o comerciales. Sin embargo, las compañías también pagarán regalías por los descubrimientos de recursos naturales en tierra cruda. Además, pueden pagar para construir estructuras en él, como torres celulares o tuberías.
Los ingresos también pueden provenir de inversiones inmobiliarias indirectas. En un REIT, el propietario de múltiples propiedades vende acciones a los inversores y transfiere los ingresos por alquileres en forma de distribuciones. Del mismo modo, en un MBS, los pagos de intereses y capital de un conjunto de hipotecas se recaudan y se transfieren a los inversores.
Tanto los productos de inversión REIT como los MBS cotizan como acciones, y los bienes raíces actúan como su garantía subyacente. Por lo tanto, pueden ofrecer una apreciación del capital si las acciones ganan en valor de mercado.
Ejemplos del mundo real de inversiones inmobiliarias
Los valores respaldados por hipotecas recibieron mucha mala prensa por el papel que desempeñaron en la crisis hipotecaria que desencadenó una crisis financiera mundial en 2007. Sin embargo, todavía existen y se negocian. La forma más accesible para el inversor promedio de comprar estos productos es a través de fondos cotizados en bolsa (ETF). Como todas las inversiones, estos productos conllevan cierto grado de riesgo. Sin embargo, también pueden ofrecer diversificación de cartera. Los inversores deben investigar las tenencias para asegurarse de que los fondos se especialicen en MBS de grado de inversión, no en la variedad de alto riesgo que figura en la crisis.
A partir de abril de 2019, los vehículos de mejor rendimiento de este tipo incluyen:
- Vanguard Mortgage-Backed Securities ETF (VMBS), que rastrea el índice ajustado de flotación de valores respaldados por hipotecas de EE. UU. De Bloomberg Barclays, compuesto por MBS respaldados por agencias federales que tienen fondos mínimos de $ 250 millones y un vencimiento mínimo de un año. Con un precio de alrededor de $ 53 por acción, el fondo tiene una rentabilidad por dividendo del 2, 58%.
- iShares Barclays MBS Bond ETF (MBB), que se centra en valores hipotecarios de tasa fija y tasa variable, y rastrea el índice MBS de Bloomberg Barclays US. Sus tenencias incluyen bonos emitidos o garantizados por empresas patrocinadas por el gobierno como Fannie Mae y Freddie Mac, por lo que tienen calificación AAA. Con una cotización de alrededor de $ 108 por acción, ofrece un rendimiento del 2, 48%.
- SPDR Bloomberg Barclays Capital Mortgage Backed Bond ETF (MBG), que también utiliza el índice Barclays US MBS como punto de referencia, pero adopta un enfoque más agresivo para impulsar los rendimientos. Precio a $ 26 por acción, ofrece un rendimiento del 3, 15%.