Opción Hipoteca de tasa ajustable (opción ARM)
Una opción de hipoteca de tasa ajustable (ARM) es un tipo de hipoteca donde el deudor hipotecario (prestatario) tiene varias opciones en cuanto a qué tipo de pago se le hace al acreedor hipotecario (prestamista). Además de tener la opción de realizar pagos de intereses y capital que equivalen a los realizados en hipotecas convencionales, los ARM de opción también tienen opciones de pago alternativas donde el deudor hipotecario puede hacer pagos significativamente más pequeños al hacer pagos solo de intereses o pagos mínimos.
Desglose Opcional Hipoteca de tasa ajustable (Opción ARM)
Dado que muchas opciones ARM ofrecen una tasa de interés baja, muchos deudores hipotecarios refinancian sin saberlo su hipoteca actual con la esperanza de hacer pagos más bajos. Desafortunadamente, una vez que estas tasas de interés a corto plazo caducan, las tasas de interés se devuelven a aquellas similares a las hipotecas convencionales.
Además, para aquellos deudores hipotecarios desafortunados que eligieron hacer pagos mínimos, encontrarán que el principal adeudado en su hipoteca en realidad ha aumentado. Esto se debe a que el valor de los pagos mínimos no cubrió por completo los intereses de la hipoteca. El interés no cubierto se agregaría al capital de la hipoteca.
Maneras en que se pagan los ARM opcionales
En un escenario común, el prestamista puede dejar que el prestatario con una opción ARM decida cada mes qué tipo de pago desea hacer. Estas opciones pueden incluir hacer un pago mínimo, hacer un pago solo de interés, hacer un pago totalmente amortizado en una hipoteca a 15 años o hacer un pago amortizado en una hipoteca a 30 años.
Si bien las opciones disponibles con una opción ARM permiten una mayor flexibilidad en los pagos, el prestatario podría fácilmente cargar con más deuda a largo plazo de la que comenzó. Al igual que con otras hipotecas de tasa ajustable, existe la posibilidad de que las tasas de interés cambien drásticamente y rápidamente según el mercado.
Una opción ARM puede atraer a los hogares donde los ingresos pueden fluctuar, como en el caso de las profesiones que operan por comisión, contrato o como trabajadores independientes. Si no ven tanto trabajo en su camino, eligen pagar el mínimo de una hipoteca. Aunque esto puede permitirles tener más dinero disponible, la cantidad mínima puede aumentar anualmente. Además, el pago mínimo se puede relanzar a intervalos de cinco o 10 años a un pago totalmente amortizador.
Los prestatarios pueden pasar por alto estas advertencias, lo que puede dejarlos sin preparación para el posible aumento de los costos y el aumento del saldo del capital. Si el prestatario continúa haciendo solo el pago mínimo y el saldo impago crece hasta exceder el valor original de la hipoteca, digamos 110% o más, entonces la hipoteca podría restablecerse automáticamente. Las ARM de opción han sido citadas como contribuyentes a la crisis de la vivienda que se desarrolló después de que los prestatarios buscaron ese financiamiento para viviendas que no podían pagar. En esos casos, los prestatarios pagaron solo el monto mínimo adeudado cada mes con una opción ARM, y finalmente se encontraron incapaces de pagar sus casas o la hipoteca creció mientras el valor de venta de la casa disminuía.