Mercado primario de hipotecas
El mercado hipotecario primario es el mercado donde los prestatarios pueden obtener un préstamo hipotecario de un prestamista primario. Los bancos, los corredores hipotecarios, los bancos hipotecarios y las cooperativas de crédito son todos los prestamistas principales y forman parte del mercado hipotecario principal.
Cómo funciona el mercado hipotecario primario
Los propietarios de viviendas pueden tratar directamente con los prestamistas principales cuando compren un préstamo hipotecario contactando a su banco local. Para la mayoría de los prestatarios, no notarán que están operando en el mercado hipotecario primario ya que interactuarán con su representante hipotecario en su banco local durante todo el proceso. El profesional hipotecario educará al prestatario sobre los diversos tipos de hipotecas disponibles y le cotizará la tasa de interés según el tipo elegido. La sucursal local generalmente será el lugar para el cierre del préstamo, donde se firma la documentación.
Muchos prestatarios también comienzan el proceso de compra de una vivienda contactando a un banquero hipotecario u originador de hipotecas. Los originadores y los banqueros hipotecarios no son bancos en sí, sino que ayudan a facilitar la transacción y remiten la solicitud de hipoteca a un banco para cerrar el préstamo. Los corredores obtienen una tarifa por su servicio, ya que refieren los negocios a los prestamistas principales. Los prestatarios, por otro lado, pueden obtener una mejor tasa al hacer que el corredor busque la mejor oferta dependiendo del crédito del prestatario y los términos deseados.
Sin embargo, es importante tener en cuenta que la Oficina de Protección Financiera del Consumidor ha implementado regulaciones con respecto a la compensación para los corredores de hipotecas. Antes de la crisis financiera, los corredores podían recibir una compensación tanto del prestatario como del prestamista. Los consumidores no sabían que el prestamista le estaba pagando al corredor cuando pagaba su tarifa. Además, los corredores tenían incentivos para dirigir a los consumidores hacia productos o hipotecas más caros y, a veces, tasas de interés más altas. Desde la Gran Recesión de 2008 y 2009 y las regulaciones resultantes que siguieron, el número de corredores hipotecarios ha disminuido.
Para llevar clave
- El mercado hipotecario primario es el mercado donde los prestatarios pueden obtener un préstamo hipotecario de un prestamista primario.
- Los bancos, los corredores hipotecarios, los bancos hipotecarios y las cooperativas de crédito son todos los prestamistas principales y forman parte del mercado hipotecario principal.
- Los propietarios de viviendas pueden tratar directamente con los prestamistas principales cuando compren un préstamo hipotecario contactando a su banco local.
Beneficios del mercado hipotecario primario
Hay algunos beneficios disponibles para los prestatarios que realizan transacciones en el mercado hipotecario primario, que pueden incluir:
Bajos costos de cierre
Los prestamistas principales suelen ser bancos de propiedad local, lo que significa que realizan el análisis de crédito y el proceso de suscripción. Los aseguradores revisan la información financiera y el historial crediticio del prestatario para decidir si extender el crédito o denegar el préstamo. Además, los bancos locales preparan todo el papeleo y la documentación internamente en lugar de pasar por una unidad centralizada fuera del estado, como es el proceso para algunos bancos grandes. El resultado puede ser tarifas más bajas con un banco local, ya que tienen menos gastos generales en comparación con un banco más grande. Además, si un corredor de hipotecas se involucró en la búsqueda del banco, también se le cobrará una tarifa. En resumen, optar por un banco administrado localmente por una hipoteca primaria puede ayudar a reducir los costos de cierre.
Pequeños pagos iniciales
Por lo general, el pago inicial de una hipoteca es del 20% del precio de compra de la vivienda. Sin embargo, un prestatario puede dejar menos dinero, y muchos prestamistas principales ofrecen un pago inicial del 10 por ciento.
Para los prestatarios de ingresos bajos a moderados, un préstamo de la FHA ofrece un pago inicial tan bajo como el 3.5% del valor de la vivienda. La FHA es la Administración Federal de Vivienda, que ofrece seguros a los prestamistas para que puedan emitir préstamos a prestatarios de bajos ingresos.
Sin embargo, un pago inicial de menos del 20% desencadena la necesidad de que el prestatario compre un seguro hipotecario privado o PMI. PMI protege a los bancos y prestamistas en caso de que el prestatario no cumpla con la hipoteca. PMI es una tarifa mensual que se cobra al prestatario hasta que se haya pagado el 20% del préstamo hipotecario.
Flexibilidad
Debido a que los creadores del préstamo son típicamente bancos de propiedad local, es más probable que los prestatarios puedan comunicarse con las personas que tienen la última palabra, lo que es poco probable que ocurra en un banco nacional. El contacto directo puede proporcionar flexibilidad si los prestatarios tienen una situación financiera única.
La flexibilidad puede incluir ofrecer una hipoteca de tasa fija de 15 años versus una hipoteca de 30 años si el prestatario está buscando pagar el préstamo antes. Algunas de las ventajas de una hipoteca a 15 años incluyen menos cargos totales de interés, ya que se paga antes. Además, los prestatarios generalmente pueden negociar una tasa de interés más baja, ya que hay menos riesgo de que el prestatario falle o no pague el préstamo debido a dificultades financieras. Por supuesto, una gran ventaja de una hipoteca a 30 años es que ofrece pagos más bajos, ya que se extienden durante un período más largo en comparación con otros términos.
Las hipotecas de tasa ajustable son una opción flexible que generalmente se ofrecen para su consideración. Los préstamos ARM generalmente vienen con una tasa de interés fija por un período de tiempo establecido y luego se ajustan anualmente en un índice predeterminado por el prestamista y el prestatario. Por lo general, los ARM vienen con un límite sobre cuán alta podría ser la tasa de interés durante la vida de un préstamo, lo que hace que sea más fácil calcular y presupuestar su pago mensual máximo.
Mercado hipotecario primario versus mercado hipotecario secundario
El mercado primario está compuesto por prestamistas primarios. Los prestamistas primarios generalmente mantienen los préstamos que originan como parte de su cartera y los atienden durante la vigencia del préstamo. Sin embargo, el banco que hizo el préstamo hipotecario puede vender el préstamo en el mercado hipotecario secundario, que es un mercado donde los inversores pueden comprar y vender préstamos hipotecarios emitidos previamente. Se puede vender una hipoteca a otro prestamista o compañía de servicios, que procesa los pagos del préstamo. El nuevo prestamista o proveedor de servicios gana dinero de los honorarios e intereses de la hipoteca.
Fannie Mae o la Asociación Nacional de Hipotecas Federales (Fannie Mae o FNMA) compran muchas hipotecas. Fannie Mae se da vuelta y empaqueta los préstamos y los vende como inversiones llamadas valores respaldados por hipotecas (MBS), que son similares a los fondos mutuos pero contienen hipotecas en lugar de acciones. Los inversores obtienen la tasa de interés de las hipotecas para mantener el MBS.
Si se vende su hipoteca, sepa que es una práctica común en la industria financiera. Los bancos tienen límites de préstamos, lo que significa que tienen límites en cuanto a la cantidad de su base de depósitos que pueden prestar. La venta de un préstamo hipotecario a Fannie Mae o un proveedor de servicios elimina el préstamo de los libros del banco, lo que le permite prestar más dinero. Si los bancos no pudieran vender sus hipotecas, alcanzarían sus límites de préstamos y no podrían ofrecer más hipotecas, lo que ralentizaría la economía. Sin embargo, a menos que sea un inversor que desee comprar un MBS, no tratará con el mercado secundario. En cambio, tratará con un banco o corredor en el mercado hipotecario primario.