¿Debo combinar dos hipotecas en una?

El mercado hipotecario ha cambiado mucho en la última década más o menos. En el pasado, prácticamente cualquiera podía obtener una hipoteca, incluso una por mucho más de lo que podían pagar. En ese momento, las tasas de interés eran más altas, pero los estándares de préstamos eran más fáciles. Hoy es más difícil calificar, y las tasas de interés apenas comienzan a subir desde mínimos históricos.

Tal vez solicitó una segunda hipoteca (más comúnmente llamada préstamo con garantía hipotecaria) cuando las tasas eran altas. Esa es solo una razón por la que podría considerar consolidar sus préstamos. ¿Pero deberías? ¿Tiene sentido? ¿O es mejor mantener los préstamos separados?

Cuatro razones para consolidar sus hipotecas

Casey Fleming, asesora hipotecaria y escritora independiente que es la autor de "The Loan Guide: How to Get the Best Possible Mortgage", cita las siguientes cuatro razones para consolidar:

1. Reduzca su tasa de interés

Hace aproximadamente una década, las tasas hipotecarias promedio eran mucho más altas. A mediados de junio de 2007, por ejemplo, la tasa promedio de 30 años alcanzó un máximo de 6.74%. Pero en marzo de 2019, las tasas promediaron 4.27%, más de un tercio más baratas que en 2007. Una tasa más baja podría significar ahorrar miles de dólares en su préstamo. Cuanto más baja sea la tasa de interés, menos pagará en total durante todo el plazo del préstamo.

Para llevar clave

• Si tiene dos hipotecas, consolidarlas en una por una tasa de interés reducida o un plazo de préstamo más corto puede ahorrarle una cantidad significativa de dinero.
• La refinanciación de una hipoteca de tasa variable a un préstamo de tasa fija puede ayudar a reducir las preocupaciones sobre si puede pagar sus hipotecas más adelante en el préstamo.
• Consolidar para reducir sus pagos generalmente termina costando más con el tiempo, ya que su préstamo se restablece a un plazo más largo.

2. Eliminar el riesgo de una hipoteca de tasa variable

Debido a que los pagos a menudo son más bajos al comienzo de una hipoteca de tasa variable, los compradores de vivienda pueden verse obligados a comprar una casa que luego no pueden pagar. A medida que finaliza el período introductorio, los clientes pueden encontrar que el pago puede ser demasiado alto para su hogar en un futuro cercano. La consolidación de sus hipotecas en una sola hipoteca de tasa fija eliminará la preocupación de un pago significativamente mayor más adelante en la hipoteca.

Es un movimiento particularmente bueno cuando las tasas son relativamente bajas. Tal vez el año pasado hubiera sido mejor, pero ahora sigue siendo bueno. La Junta de la Reserva Federal ha elevado las tasas de interés hipotecarias nueve veces desde 2015, pero la última aumentó las tasas en diciembre de 2018 y ha indicado que no se planean aumentos para 2019.

Simplemente comparar los pagos mensuales de la hipoteca probablemente lo lleve a hacer un mal negocio en el refinanciamiento; necesitas mirar todos los costos con el tiempo.

3. Pague sus préstamos más rápido

Además de combinar ambos préstamos en un solo pago, considere un préstamo más corto. El monto total de intereses que pagará es menor, y la propiedad o propiedades son suyas antes. Por supuesto, los pagos mensuales serán más altos.

Considere el ejemplo de una hipoteca de tasa fija a 30 años en una casa de $ 250, 000 que costaría alrededor de $ 1, 150 por mes. Si convierte eso en un préstamo a 15 años, el costo mensual se dispara a $ 1, 811, un pago más alto pero menos costoso con el tiempo, porque en 15 años hará menos pagos que en 30 años y pagará aproximadamente $ 88, 000 menos en intereses.

4. Baje sus pagos

El único momento en que esto tiene sentido es cuando te encuentras por encima de tu cabeza. El problema es que, con el tiempo, disminuir el monto del pago generalmente le costará más. Según Fleming, "Pagos mensuales más bajos raramente significan costos de vida más bajos, o incluso costos de intereses anuales más bajos, porque el nuevo préstamo casi siempre restablece su calendario de pagos a un plazo más largo, y menos de su pago irá al capital".

Debido a que los intereses se cargan por adelantado en la mayoría de las hipotecas, una cantidad menor de su pago se destina al capital en los primeros años de una nueva hipoteca. Si sigue restableciendo el préstamo, terminará pagando más intereses a largo plazo. Es por eso que a los refinanciadores en serie les resulta más difícil pagar sus hipotecas.

La línea de fondo

Si consolida sus hipotecas, asegúrese de que sea un beneficio para usted a largo plazo. Observe el monto total que tendrá que pagar por el préstamo y el ritmo al que acumulará capital. Simplemente comparar pagos es pensar a corto plazo. Según Fleming, “ninguna herramienta se usa con más frecuencia para convencer a los propietarios de viviendas de malos tratos que la comparación de pagos mensuales. Es demasiado simplista y cuesta a los propietarios millones de dólares cada año. En un mundo ideal, el plazo del nuevo préstamo debería ser igual o menor que los préstamos existentes ".