Reglas de impuestos para alquilar su casa de vacaciones

Los propietarios de casas de vacaciones pueden optar por alquilar sus propiedades para compensar los gastos de propiedad o generar ingresos. Dependiendo de la cantidad de días cada año que se alquila una propiedad, el propietario puede tener derecho a ciertos beneficios fiscales que pueden ayudar a que la propiedad de una casa de vacaciones sea más asequible. Comprender las reglas de impuestos con anticipación puede ayudar a los propietarios de casas de vacaciones a aprovechar las exenciones de impuestos y evitar sorpresas al momento de los impuestos.
VER: Tutorial de propiedades de vacaciones

Regla de 14 días o 10%
Los beneficios fiscales a los que puede tener derecho un propietario dependen de la cantidad de días cada año que se alquila la propiedad y de cuánto tiempo pasa el propietario en la casa. Si la casa de vacaciones se usa exclusivamente para el disfrute personal del propietario (y no se alquila en ningún momento durante el año), el propietario generalmente puede deducir los impuestos sobre bienes inmuebles e intereses sobre una hipoteca de la casa. Al igual que una residencia principal, los costos asociados con el seguro, el mantenimiento y los servicios públicos no se pueden cancelar.

Si la casa se utiliza para fines de alquiler, el propietario se clasificará en una de tres categorías.

Propiedad alquilada por 14 días o menos cada año
De acuerdo con las leyes fiscales, una propiedad de vacaciones se puede alquilar por hasta dos semanas (14 noches) cada año sin la necesidad de informar los ingresos del alquiler. En este caso, la casa todavía se considera una residencia personal, por lo que el propietario puede deducir los intereses hipotecarios y los impuestos a la propiedad en el Anexo A según las reglas estándar de la segunda casa. Sin embargo, el propietario no puede deducir ningún gasto como gastos de alquiler.

Esta exención de impuestos a veces se llama la "exención de Maestros" ya que los propietarios de viviendas cercanas al Augusta National Golf Club pueden ganar hasta $ 20, 000 alquilando sus casas durante el torneo anual, sin tener que informar los ingresos en sus declaraciones de impuestos.

El propietario alquila la propiedad por 15 días o más y la usa por menos de 14 días.
En este caso, la propiedad se considera una propiedad de alquiler y las actividades de alquiler se consideran un negocio. Todos los ingresos de alquiler deben ser reportados al IRS y el propietario puede deducir ciertos gastos de alquiler que incluyen:

• Honorarios pagados a administradores de propiedades
• Primas de seguro
• Gastos de mantenimiento
• Intereses hipotecarios
• Impuestos de propiedad
• Utilidades
• Depreciación

El monto de los gastos de alquiler que se pueden deducir se basa en el porcentaje de días que se alquiló la casa de vacaciones (llamados "días de alquiler"). Esto se calcula dividiendo el número de días que se alquiló la casa por el número total de días que se usó la casa (días de alquiler más días de uso personal). Por ejemplo, si una casa de vacaciones tuvo un total de 120 días de uso, y 100 de esos días fueron días de alquiler, el 83% de los gastos (100 días de alquiler / 120 días de uso total) pueden deducirse de los ingresos de alquiler (la parte de alquiler de los gastos que excedan los ingresos de alquiler no se pueden deducir). El propietario no podrá deducir el 17% restante de los gastos de alquiler.

Además de deducir los gastos de alquiler, los propietarios pueden deducir pérdidas de hasta $ 25, 000 cada año, dependiendo del ingreso bruto ajustado (AGI) del propietario, y las pérdidas pasivas pueden cancelarse si el propietario administra la propiedad por sí mismo .

VER: Propiedades de alquiler: ¿Vaca en efectivo o pozo de dinero?

El propietario usa la propiedad por más de 14 días o el 10% del total de días que la casa fue alquilada
Si los días personales exceden los 14 días o el 10% del número de días que se alquila la casa (lo que sea mayor), el IRS considera que la propiedad es una residencia personal y no se puede deducir la pérdida del alquiler. Los gastos de alquiler, hasta el nivel de ingresos por alquiler, así como los impuestos a la propiedad y los intereses hipotecarios aún pueden deducirse.

Dado que el límite de 14 días puede tener un efecto dramático en los impuestos, es importante realizar un seguimiento preciso y documentar los días de uso personal versus los días utilizados para reparaciones y mantenimiento. Según el IRS, cualquier día que se gaste "trabajando sustancialmente a tiempo completo reparando y manteniendo (sin mejorar) su propiedad no se cuenta como un día de uso personal. No cuente ese día como un día de uso personal, incluso si los miembros de la familia usar la propiedad con fines recreativos el mismo día ".

La línea de fondo
Los propietarios que alquilan casas de vacaciones pueden aprovechar ciertos beneficios fiscales, haciendo que una segunda casa sea más asequible. Las leyes fiscales brindan beneficios muy diferentes dependiendo de la cantidad de días que la propiedad se alquila cada año y la cantidad de tiempo que el propietario usa la casa. Dado que las leyes fiscales son complicadas, puede ser útil (y prudente) consultar con un especialista en impuestos calificado para obtener una comprensión integral de las leyes fiscales y determinar el mejor enfoque para alquilar su casa de vacaciones.

VER: Deducciones fiscales para propietarios de propiedades de alquiler