Comprender la estructura de pago de la hipoteca

Una hipoteca es un préstamo a largo plazo diseñado para ayudarlo a comprar una casa. Además de pagar el principal, también debe realizar pagos de intereses al prestamista. El hogar y la tierra a su alrededor sirven como garantía. Pero si está buscando tener una casa, necesita saber más que estas generalidades.

Para llevar clave

• Los pagos de la hipoteca se componen de sus pagos de capital e intereses.
• Si realiza un pago inicial de menos del 20%, deberá contratar un seguro hipotecario privado, lo que aumenta su pago mensual.
• Algunos pagos también incluyen impuestos sobre bienes inmuebles o propiedades.
• Un prestatario paga más intereses en la primera parte de la hipoteca, mientras que la última parte del préstamo favorece el saldo del capital.

Historia

Casi todos los que compran una casa tienen una hipoteca. Las tasas hipotecarias se mencionan con frecuencia en las noticias vespertinas, y la especulación sobre qué dirección tomarán las tasas se ha convertido en una parte estándar de la cultura financiera.

La hipoteca moderna entró en vigor en 1934 cuando el gobierno, para ayudar al país a superar la Gran Depresión, creó un programa hipotecario que minimizó el pago inicial requerido de una vivienda, aumentando la cantidad que los propietarios potenciales podrían pedir prestados. Antes de eso, se requería un pago inicial del 50%. Hoy en día, es deseable un pago inicial del 20%, principalmente porque si su pago inicial es inferior al 20%, debe contratar un seguro hipotecario privado (PMI), lo que aumenta sus pagos mensuales.

Deseable, sin embargo, no es necesariamente alcanzable. Existen programas hipotecarios disponibles que permiten pagos iniciales significativamente más bajos, pero si puede administrar ese 20%, definitivamente debería hacerlo.

Comprender la estructura de pago de la hipoteca

Pagos hipotecarios

Los principales factores que determinan sus pagos mensuales de la hipoteca son el tamaño y el plazo del préstamo. El tamaño es la cantidad de dinero que pide prestado y el plazo es el período de tiempo que tiene que devolverlo. En general, cuanto más largo sea su plazo, menor será su pago mensual. Es por eso que las hipotecas a 30 años son las más populares. Una vez que sepa el monto del préstamo que necesita para su nuevo hogar, una calculadora de hipotecas es una manera fácil de comparar tipos de hipotecas y varios prestamistas.

PITI: componentes de pago de hipoteca

Hay cuatro factores que juegan un papel en el cálculo del pago de una hipoteca: capital, intereses, impuestos y seguros (PITI). Cuando los veamos, usaremos una hipoteca de $ 100, 000 como ejemplo.

Principal

Una parte de cada pago de la hipoteca se dedica al reembolso del saldo del capital. Los préstamos están estructurados de manera que el monto del capital devuelto al prestatario comienza bajo y aumenta con cada pago de la hipoteca. Los pagos en los primeros años se aplican más al interés que al principal, mientras que los pagos en los años finales revierten ese escenario. Para nuestra hipoteca de $ 100, 000, el capital es de $ 100, 000.

Interesar

El interés es la recompensa del prestamista por arriesgarse y prestarle dinero. La tasa de interés de una hipoteca tiene un impacto directo en el tamaño del pago de una hipoteca: tasas de interés más altas significan pagos de hipoteca más altos.

Las tasas de interés más altas generalmente reducen la cantidad de dinero que puede pedir prestado, y las tasas de interés más bajas aumentan. Si la tasa de interés de nuestra hipoteca de $ 100, 000 es del 6%, el pago mensual combinado de capital e intereses en una hipoteca a 30 años sería de aproximadamente $ 599.55: $ 500 de interés + $ 99.55 de capital. El mismo préstamo con una tasa de interés del 9% resulta en un pago mensual de $ 804.62.

Impuestos

Las agencias gubernamentales evalúan los impuestos sobre bienes inmuebles o propiedades y los utilizan para financiar servicios públicos como escuelas, fuerzas policiales y bomberos. El gobierno calcula los impuestos por año, pero usted puede pagar estos impuestos como parte de sus pagos mensuales. El monto adeudado se divide por el número total de pagos mensuales de la hipoteca en un año determinado. El prestamista recauda los pagos y los mantiene en custodia hasta que se tengan que pagar los impuestos.

Seguro

Al igual que los impuestos sobre bienes inmuebles, los pagos del seguro se realizan con cada pago de la hipoteca y se mantienen en custodia hasta que vence la factura. Hay dos tipos de cobertura de seguro que pueden incluirse en el pago de una hipoteca. Uno es el seguro de propiedad, que protege el hogar y su contenido contra incendios, robos y otros desastres. El otro es PMI, que es obligatorio para las personas que compran una casa con un pago inicial de menos del 20% del costo. Este tipo de seguro protege al prestamista en caso de que el prestatario no pueda pagar el préstamo. Debido a que minimiza el riesgo de incumplimiento del préstamo, PMI también permite a los prestamistas vender el préstamo a los inversionistas, quienes a su vez pueden estar seguros de que se les devolverá la inversión de su deuda. La cobertura de PMI se puede eliminar una vez que el prestatario tiene al menos un 20% de capital en el hogar.

El seguro hipotecario puede cancelarse una vez que el saldo alcance el 78% del valor original.

Si bien el principal, los intereses, los impuestos y el seguro conforman la hipoteca típica, algunas personas optan por hipotecas que no incluyen impuestos o seguros como parte del pago mensual. Con este tipo de préstamo, tiene un pago mensual más bajo, pero debe pagar los impuestos y el seguro por su cuenta.

El horario de amortización

El cronograma de amortización de una hipoteca proporciona una visión detallada de qué parte de cada pago de hipoteca se dedica a cada componente de PITI. Como se señaló anteriormente, los pagos de la hipoteca de los primeros años consisten principalmente en pagos de intereses, mientras que los pagos posteriores consisten principalmente en capital.

En nuestro ejemplo de una hipoteca de $ 100, 000 a 30 años, el calendario de amortización tiene 360 ​​pagos. El cronograma parcial que se muestra a continuación demuestra cómo el saldo entre los pagos de capital e intereses se revierte con el tiempo, avanzando hacia una mayor aplicación al capital.

Como muestra la tabla, cada pago es de $ 599.55, pero el monto dedicado al capital y los intereses cambia. Al comienzo de su hipoteca, la tasa a la que gana equidad en su hogar es mucho más lenta. Es por eso que puede ser bueno hacer pagos adicionales de capital si la hipoteca lo permite sin una multa por pago anticipado. Reducen su capital que, a su vez, reduce los intereses adeudados en cada pago futuro, lo que lo lleva a su objetivo final: pagar la hipoteca.

Por otro lado, el interés es la parte que es deducible de impuestos en la medida permitida por la ley, si detalla sus deducciones en lugar de tomar la deducción estándar.

Las hipotecas respaldadas por la FHA, que permiten a las personas con puntajes de crédito bajos convertirse en propietarios, solo requieren un pago inicial mínimo de 3.5%.

Cuando comienzan los pagos hipotecarios

El primer pago de la hipoteca vence un mes completo después del último día del mes en que se cerró la compra de la vivienda. A diferencia del alquiler, que vence el primer día del mes correspondiente a ese mes, los pagos de la hipoteca se pagan en mora, el primer día del mes pero para el mes anterior.

Digamos que se produce un cierre el 25 de enero. Los costos de cierre incluirán los intereses acumulados hasta finales de enero. El primer pago completo de la hipoteca, que es para el mes de febrero, vence el 1 de marzo.

Como ejemplo, supongamos que toma una hipoteca inicial de $ 240, 000, en una compra de $ 300, 000 con un pago inicial del 20%. Su pago mensual asciende a $ 1, 077.71 bajo una hipoteca de tasa fija a 30 años con una tasa de interés del 3.5%. Este cálculo solo incluye capital e intereses, pero no incluye impuestos a la propiedad y seguros.

Su interés diario es de $ 23.01. Esto se calcula multiplicando primero el préstamo de $ 240, 000 por la tasa de interés del 3.5%, luego dividiéndolo por 365. Si la hipoteca se cierra el 25 de enero, debe $ 161.10 por los siete días de interés acumulado por el resto del mes. El próximo pago mensual, que es el pago mensual completo de $ 1, 077.71, vence el 1 de marzo y cubre el pago de la hipoteca de febrero.

Debe tener toda esta información de antemano. Según la regla de divulgación integrada de TILA-RESPA, se le deben proporcionar dos formularios tres días antes de la fecha de cierre programada: la estimación del préstamo y la divulgación de cierre. El monto del interés acumulado, junto con otros costos de cierre, se presenta en el formulario de divulgación de cierre. Puede ver el monto del préstamo, la tasa de interés, los pagos mensuales y otros costos, y compararlos con la estimación inicial que se proporcionó.

La línea de fondo

Una hipoteca es una herramienta importante para comprar una casa, ya que le permite convertirse en propietario sin tener que hacer un gran pago inicial. Sin embargo, cuando adquiere una hipoteca, es importante comprender la estructura de sus pagos, que cubre no solo el capital (la cantidad que pidió prestada) sino también los intereses, impuestos y seguros. Le indica cuánto tiempo le tomará pagar su hipoteca y, en última instancia, qué tan costoso será financiar la compra de su vivienda.