¿Casa de vacaciones o inversión que genera ingresos?

El sueño americano de comprar una casa ha sufrido una gran cantidad de cambios en los últimos 50 años, expandiéndose a segundas viviendas o de vacaciones. Pero estas cabañas en la orilla del lago, las cabañas en las montañas y las cabañas en la playa a menudo permanecen vacías el 90% del año, mientras que sus propietarios tienen tiempo bancario para las próximas vacaciones y pagan la factura de los impuestos hipotecarios y de propiedad.

Por supuesto, existe una alternativa a dejar que su casa de vacaciones acumule polvo cuando no puede estar allí: alquilelo a otras personas que deseen disfrutar de un tiempo fuera del trabajo. Si bien el alquiler puede ser lucrativo, deberá considerar las implicaciones fiscales.

Para llevar clave

• El IRS considera que una segunda casa es una propiedad de inversión si pasa menos de dos semanas en ella e intenta alquilarla por el resto del tiempo.
• Las pérdidas de alquiler solo pueden cancelarse contra los ingresos de otros alquileres, una sociedad privada que no opera o una corporación S.
• La cantidad de tiempo que ha tenido una casa de vacaciones afecta los impuestos sobre las ganancias de capital que paga.
• Si posee una segunda casa con el propósito de alquilarla y tiene un AGI por debajo de $ 150, 000, comience a administrarla activamente.

Permitiendo un segundo hogar

Comprar y mantener una residencia secundaria es una enorme decisión financiera. Una segunda casa tiene todos los costos de su primera casa y, a menudo, más, pero sin las amortizaciones fáciles del IRS.

Si está considerando comprar una segunda casa, uno de los primeros pasos es decidir si financiará la compra con una hipoteca o si pagará en efectivo. Para ayudarlo a decidir, use una calculadora de hipotecas para investigar las tasas de interés de los prestamistas en el área donde se encuentra su propiedad de vacaciones. Luego, una vez que haya reunido estimaciones del costo total de sus pagos mensuales de la hipoteca, revise sus finanzas para ver si tiene más sentido sacar una hipoteca o pagar en efectivo.

Si está decidido a obtener una casa de vacaciones pero no tiene el capital para una compra en efectivo, tenga en cuenta que el IRS ha cerrado el vacío legal en el que podría usar una segunda hipoteca para comprar una propiedad de inversión separada mientras sigue deduciendo su pagos como intereses hipotecarios personales. Si tiene la intención de pedir un préstamo para una segunda vivienda, deberá contratar otra hipoteca que permita intereses deducibles de impuestos.

7, 4 millones

El número de viviendas en los EE. UU., Equivalente al 5.6% del total de viviendas, que califican para la segunda deducción del impuesto hipotecario, según la Asociación Nacional de Constructores de Viviendas y la Oficina del Censo.

El IRS sobre inversiones en casas de vacaciones

Si posee una casa y la alquila por menos de 15 días, no tiene que informar los ingresos. Sin embargo, el IRS considera que una segunda casa es una propiedad de inversión si pasa menos de dos semanas en ella y luego intenta alquilarla por el resto del tiempo. Es importante recordar que la demanda de su cabaña en el bosque solo puede llegar en las horas pico, el mismo período en el que probablemente quiera usar la propiedad usted mismo.

Las segundas residencias parecen ser un punto gris para el IRS. Todas las pérdidas de alquiler son "pérdidas pasivas" o "pérdidas de pasatiempo". Estos solo pueden cancelarse contra los ingresos de otras actividades pasivas como otros alquileres, una asociación privada que no ayuda a operar o una corporación S. Las pérdidas pasivas que no puede usar se transfieren hasta que venda la casa de vacaciones. Cuando vende la propiedad, puede usar las pérdidas pasadas para compensar cualquier ganancia. Si tiene pérdidas de pérdidas pasivas adicionales después de la venta, puede reclamarlas contra el ingreso regular.

A partir de la última orientación del IRS para el año fiscal 2019, puede deducir hasta $ 25, 000 al año, si:

• Su ingreso bruto ajustado es inferior a $ 100, 000
• Usted participa activamente en la gestión de la propiedad.

Esta exención de impuestos se desvanece en $ 150, 000 de ingreso bruto ajustado (AGI) a pesar de que la mayoría de las personas que pueden comprar una segunda casa tendrán un AGI muy superior a estos números. Si su AGI está entre $ 100, 000 y $ 150, 000, califica para la mitad de la deducción. La participación activa es el mayor desafío. Puede usar la deducción anual si usted o su cónyuge desean convertirse en un profesional inmobiliario calificado y administrar activamente la propiedad contabilizando las pérdidas pasivas. Sin embargo, tenga en cuenta que no es probable que el IRS crea que usted tiene un trabajo a tiempo completo y la luz de la luna como administrador de la propiedad. Necesitará un diario detallado sobre por qué, cuándo, dónde y qué está haciendo como administrador de la propiedad para probar su caso y tomar la deducción.

La mayoría de las personas que poseen segundas residencias recibirían mejores servicios si los clasificaran como propiedades de uso mixto a efectos fiscales y los alquilaran solo por las 14 noches libres de impuestos en un año determinado.

Venta de una casa de vacaciones

Las propiedades en áreas de vacaciones populares generalmente tienden a ver una apreciación superior a la media, por lo que en algún momento es posible que desee cobrar y vender. El tiempo que ha sido propietario de una casa de vacaciones afecta su impuesto sobre las ganancias de capital. Si vende antes de que haya pasado un año, estará sujeto a la tasa de ganancias de capital a corto plazo. Si vende después de un año, su impuesto federal se calculará a la tasa de ganancias de capital a largo plazo.

Sin embargo, puede esquivar un poco si está dispuesto a trasladarse por completo. Si vende su residencia principal con la deducción libre de impuestos de $ 250, 000 por persona y se muda a la casa de vacaciones y la declara su nueva residencia principal, podrá volver a utilizar la exención de $ 250, 000 ($ 500, 000 para parejas), siempre que viva en La antigua casa de vacaciones durante dos años. Desafortunadamente, esta estrategia a menudo solo es práctica para los trabajadores independientes o jubilados. También existen otras restricciones sobre el uso de la exclusión de ganancias de capital para casas de vacaciones que se han convertido en una residencia principal.

Casi el 60% de los estadounidenses tienen algún tipo de seguro de vida según las últimas cifras de 2018.

Si decide que desea convertirse en un arrendador de segunda residencia y tiene un AGI por debajo de $ 150, 000, su mejor curso de acción puede ser involucrarse activamente en la administración de su propia propiedad.

Consejos para el segundo propietario

Si posee una segunda casa con el propósito de alquilarla, y tiene un ingreso bruto ajustado por debajo de $ 150, 000, entre allí y comience a administrarla activamente. Esto significa que no podrá utilizar un agente para encontrar inquilinos. Organizará reparaciones personalmente, pero le dará pérdidas pasivas para cancelar.

Si la administración activa no le atrae o si su AGI es demasiado alto, pase más tiempo en la cabina y conviértalo en una propiedad de uso mixto en lugar de una propiedad de inversión. Esto significa que los impuestos cambian con el cambio de designación, principalmente que no se pueden usar pérdidas pasivas. Pero podrá reclamar un porcentaje de los intereses hipotecarios y los impuestos a la propiedad como deducciones contra su impuesto sobre la renta.