¿Qué son los riesgos de los fideicomisos de inversión inmobiliaria (REIT)?

Los fideicomisos de inversión inmobiliaria (REIT) son atractivos por varias razones. Uno, al menos el 90% de la renta imponible debe devolverse a los accionistas en forma de dividendos. Dos, que se vincula con el punto uno, los rendimientos de dividendos suelen ser más altos que en todo el mercado en general. Tres, y quizás lo más importante, no tiene que invertir el dinero y el tiempo en comprar una propiedad directamente, lo que es muy probable que genere gastos sorpresivos y dolores de cabeza interminables.

Si invierte en un REIT con un buen equipo de administración, un historial probado y exposición a buenas propiedades, puede sentarse y ver crecer su inversión. ¿No sería bueno si fuera realmente tan fácil? A veces lo es, pero solo si haces tu tarea y tienes un poco de suerte. Desafortunadamente, hay algunas trampas que deberá evitar. (Para más información, consulte: REIT residenciales, de atención médica y de oficina ).

REIT no negociados

Considere encarecidamente mantenerse alejado de los REIT no negociados. No se negocian públicamente, lo que significa que no podrá investigar su inversión. Esto, a su vez, no le permitirá determinar el valor de REIT. Algunos REIT no negociados revelarán todos los activos y el valor después de 18 meses de su oferta, pero eso aún no es reconfortante.

Los REIT no negociados también son ilíquidos. En muchos casos, no puede vender por un mínimo de siete años. Algunos le permiten recuperar una parte de su inversión después de un año, pero casi siempre habrá una tarifa. Aseguren su dinero porque necesitan juntar el dinero de los inversores para comprar y administrar propiedades. Pero también puede haber un lado más oscuro de este dinero acumulado. Ese lado oscuro se refiere a pagar a veces dividendos del dinero de otros inversores, en oposición a los ingresos generados por una propiedad. Esto limita el flujo de caja para el REIT y disminuye el valor de las acciones. (Para obtener más información, consulte: ¿Cuáles son los posibles riesgos de ser propietario de REIT ?)

Otra desventaja para los REIT no negociados son las tarifas iniciales. La mayoría cobra una tarifa inicial entre el 9% y el 10% (a veces hasta el 15%). Hay casos en los que los REIT no negociados tienen un buen manejo y excelentes propiedades, lo que puede conducir a retornos estelares, pero este es también el caso de los REIT negociados públicamente.

Un riesgo final para los REIT no negociados son los honorarios del administrador externo. Si un REIT no negociado le está pagando a un gerente externo, eso afecta las devoluciones. Si elige invertir en un REIT no negociado, es imprescindible hacerle a la gerencia todas las preguntas necesarias relacionadas con los riesgos anteriores. Cuanta más transparencia, mejor. (Para obtener más información, consulte: Análisis de REIT y rendimiento de REIT ).

REIT que cotizan en bolsa

Este es un campo de juego mucho más seguro. Sin embargo, todavía hay riesgos. El más grande son las tasas de interés que suben, lo que reducirá la demanda de REIT. Se puede argumentar que las tasas de interés crecientes indican una economía fuerte, lo que significará mayores rentas y tasas de ocupación. Pero históricamente, los REIT no funcionan bien cuando las tasas de interés suben.

El otro riesgo primario es elegir el REIT incorrecto. Esto puede parecer simplista, pero se trata de lógica. Por ejemplo, al momento de escribir esto, los centros comerciales suburbanos están en declive. No querrás invertir en un REIT con exposición a un centro comercial suburbano. Dado que los Millennials prefieren la vida urbana por conveniencia y para ahorrar costos, es probable que los centros comerciales urbanos sean una mejor opción. Las tendencias cambian, así que asegúrese de hacer una investigación sobre las novedades. (Para más información, ver: Hábitos de dinero de los Millennials ).

El último punto no es un riesgo, sino un punto que debe tener en cuenta: los dividendos REIT se gravan como ingreso ordinario.

La línea de fondo

Invertir en REIT puede ser una alternativa pasiva y generadora de ingresos para comprar una propiedad directamente. No se deje llevar por los rendimientos masivos de dividendos. En su lugar, elija los equipos de administración adecuados y las propiedades de calidad basadas en las tendencias actuales. Considere seriamente los REIT negociados públicamente sobre los REIT no negociados. También asegúrese de prestar atención a las tasas de interés. (Para más información, consulte: ¿Cuál es la diferencia entre un REIT y un fondo inmobiliario ?)