9 cosas que debe saber antes de refinanciar su hipoteca

Las solicitudes de refinanciación son una parte importante de todas las solicitudes de hipotecas, según la Asociación de Banqueros Hipotecarios (MBA). En parte, esto puede deberse a que las tasas de interés hipotecarias relativamente bajas han alentado a los propietarios a reestructurar sus finanzas.

Sin embargo, si una refinanciación de hipotecas es adecuada para usted o no, depende más de las circunstancias individuales que las tasas de interés hipotecarias de esta semana. Aquí hay nueve consideraciones clave para revisar antes de solicitar un refinanciamiento de vivienda.

1. Conozca la equidad de su hogar

La primera calificación que necesitará para refinanciar es la equidad en su hogar. La buena noticia es que los valores de las viviendas han aumentado y la proporción de propietarios de viviendas bajo el agua ha disminuido significativamente, según Len Kiefer, economista jefe adjunto de Freddie Mac. Aún así, algunas casas no han recuperado su valor, y algunos propietarios tienen poca equidad. La refinanciación con poco o nada de capital no siempre es posible con los prestamistas convencionales, pero algunos programas gubernamentales están disponibles. La mejor manera de averiguar si califica para un programa en particular es visitar a un prestamista y discutir sus necesidades individuales. Los propietarios de viviendas con al menos 20% de capital tendrán más facilidad para calificar para un nuevo préstamo.

2. Conozca su puntaje de crédito

Los prestamistas han endurecido sus estándares para la aprobación de préstamos en los últimos años, por lo que algunos consumidores pueden sorprenderse de que incluso con un buen crédito no siempre califiquen para las tasas de interés más bajas. Por lo general, los prestamistas quieren ver un puntaje de crédito de 760 o más para calificar para las tasas de interés hipotecarias más bajas. Los prestatarios con puntajes más bajos aún pueden obtener un nuevo préstamo, pero las tasas de interés o las tarifas que pagan pueden ser más altas.

Para llevar clave

• Antes de decidir si refinanciar o no su hipoteca, asegúrese de tener el valor neto de la vivienda adecuado; al menos el 20% facilitará la calificación para un préstamo.
• Verifique para asegurarse de que su puntaje de crédito sea de al menos 760 y que su relación deuda-ingreso sea del 36% o menos.
• Examine los términos, las tasas de interés y los costos de refinanciamiento, incluidos los puntos y si tendrá que pagar PMI, para determinar si el préstamo a futuro satisfará sus necesidades.
• Asegúrese de calcular el punto de equilibrio y cómo la refinanciación afectará sus impuestos.

3. Conozca su relación deuda-ingreso

Si ya tiene un préstamo hipotecario, puede suponer que puede obtener fácilmente uno nuevo. Pero los prestamistas no solo han elevado el listón de las puntuaciones de crédito, sino que también se han vuelto más estrictos con las relaciones de deuda a ingresos. Si bien algunos factores, como un ingreso alto, un historial laboral largo y estable, o ahorros sustanciales, pueden ayudarlo a calificar para un préstamo, los prestamistas generalmente desean mantener los pagos mensuales de la vivienda por debajo del 28% de su ingreso bruto mensual. En general, la deuda a los ingresos debería ser del 36% o menos, aunque con algunos factores positivos adicionales, algunos prestamistas subirán al 43%. Es posible que desee pagar alguna deuda antes de refinanciar para calificar.

4. Los costos de la refinanciación

La refinanciación de una vivienda generalmente cuesta entre el 3% y el 5% del monto total del préstamo, pero los prestatarios pueden encontrar varias formas de reducir los costos o incluirlos en el préstamo. Si tiene suficiente capital, puede transferir los costos a su nuevo préstamo, aumentando el capital. Algunos prestamistas ofrecen una refinanciación "sin costo", lo que generalmente significa que pagará una tasa de interés ligeramente más alta para cubrir los costos de cierre. No olvide negociar y darse una vuelta, ya que el prestamista puede pagar o reducir algunas tarifas de refinanciación.

5. Tasas versus el plazo

Si bien muchos prestatarios se centran en la tasa de interés, es importante establecer sus objetivos al refinanciar para determinar qué producto hipotecario satisface sus necesidades. Si su objetivo es reducir sus pagos mensuales tanto como sea posible, querrá un préstamo con la tasa de interés más baja a más largo plazo. Si desea pagar menos intereses durante la duración del préstamo, busque la tasa de interés más baja a corto plazo. Los prestatarios que desean pagar su préstamo lo más rápido posible deben buscar una hipoteca con el plazo más corto que requiera pagos que puedan pagar.

6. Puntos de refinanciación

Cuando compare varias ofertas de préstamos hipotecarios, asegúrese de mirar tanto las tasas de interés como los puntos. Los puntos, equivalentes al 1% del monto del préstamo, a menudo se pagan para reducir la tasa de interés. Asegúrese de calcular cuánto pagará en puntos con cada préstamo, ya que estos se pagarán al cierre o se incluirán en el capital de su nuevo préstamo.

Los prestamistas han endurecido sus estándares para la aprobación de préstamos en los últimos años, requiriendo puntajes de crédito más altos para las mejores tasas de interés y relaciones de deuda a ingresos más bajas que en el pasado.

7. Conozca su punto de equilibrio

Un cálculo importante en la decisión de refinanciar es el punto de equilibrio, el punto en el que los costos de la refinanciación han sido cubiertos por sus ahorros mensuales. Después de ese punto, sus ahorros mensuales son completamente suyos. Si, por ejemplo, su refinanciamiento le cuesta $ 2, 000 y está ahorrando $ 100 por mes con respecto a su préstamo anterior, le tomará 20 meses recuperar sus costos. Si tiene la intención de mudarse o vender su casa dentro de dos años, un refinanciamiento bajo este escenario puede no tener sentido.

8. Seguro hipotecario privado

Los propietarios de viviendas que tengan menos del 20% del capital en su hogar cuando refinanciarán deberán pagar un seguro hipotecario privado (PMI). Si ya está pagando PMI bajo su préstamo actual, esto no hará una gran diferencia para usted. Pero algunos propietarios cuyas viviendas han disminuido su valor desde la fecha de compra pueden descubrir que si refinancian tendrán que comenzar a pagar PMI por primera vez. Los pagos reducidos debido a un refinanciamiento pueden no ser lo suficientemente bajos como para compensar el costo adicional de PMI. Un prestamista puede calcular rápidamente si tendrá que pagar PMI y cuánto agregará a sus pagos de vivienda.

9. Conozca sus impuestos

Muchos consumidores han confiado en su deducción de intereses hipotecarios para reducir su factura de impuestos federales. Si refinancia y comienza a pagar menos intereses, su deducción de impuestos puede ser menor, aunque pocas personas lo ven como una razón para evitar la refinanciación. Sin embargo, también es posible que la deducción de intereses sea mayor durante los primeros años del préstamo cuando la parte de interés del pago mensual sea mayor que el capital. Aumentar el monto de su préstamo debido a la extracción de efectivo o la transferencia de los costos de cierre también afectará la cantidad de intereses que pagará.

Dicho esto, las disposiciones de la Ley de Reducción de Impuestos y Empleos, aprobada en diciembre de 2017, pueden afectar su deseo de utilizar la deducción de intereses hipotecarios. La nueva deducción estándar más alta (ahora $ 24, 400 para parejas casadas que presentan una declaración conjunta, en comparación con $ 12, 700 según la ley anterior) puede hacer que las deducciones detalladas sean menos atractivas financieramente para más contribuyentes. Pero los propietarios más ricos que quieran refinanciar una gran hipoteca existente aún podrán deducir intereses de hasta $ 1 millón en deuda hipotecaria (el límite para la nueva deuda hipotecaria ahora es de $ 750, 000 para viviendas compradas el 15 de diciembre de 2017 o más adelante). Dados estos cambios, es aconsejable consultar a un asesor fiscal para obtener información individual sobre el impacto de la refinanciación en sus impuestos.

La línea de fondo

Al igual que muchas transacciones financieras, el refinanciamiento de hipotecas es complejo y requiere la debida diligencia por parte de los propietarios que lo consideran.

Es aconsejable consultar a un prestamista acreditado para obtener respuestas rápidas a algunas de sus inquietudes. Esto lo ayudará a tomar la decisión importante sobre si la refinanciación es adecuada para usted. Si parece que sería un buen movimiento, haga la tarea de investigación discutida anteriormente.