Fondos ajustados de operaciones - AFFO
Los fondos ajustados de las operaciones (AFFO) se refieren a la medida del desempeño financiero utilizada principalmente en el análisis de los fideicomisos de inversión inmobiliaria (REIT). El AFFO de un REIT, aunque está sujeto a diversos métodos de cálculo, generalmente es igual a los fondos del fideicomiso de las operaciones (FFO) con ajustes realizados para los gastos de capital recurrentes utilizados para mantener la calidad de los activos subyacentes del REIT. El cálculo incluye el ajuste a la línea recta GAAP de alquiler, costos de arrendamiento y otros factores materiales.
Comprensión de los fondos ajustados de las operaciones
Independientemente de cómo los profesionales de la industria elijan calcular los fondos ajustados de las operaciones (AFFO), se considera que es una medida más precisa del flujo de efectivo residual para los accionistas que el simple FFO porque toma en consideración los aumentos de alquiler y los costos adicionales incurridos por el REIT. Proporciona un número base más preciso al estimar los valores actuales y un mejor predictor de la capacidad futura de REIT de pagar dividendos. Esta es una medida no GAAP.
Cálculo de fondos ajustados a partir de operaciones
Antes de calcular el AFFO, un analista primero debe determinar los fondos de operaciones (FFO) del REIT. El FFO mide el flujo de efectivo de una lista específica de actividades. FFO refleja el impacto de la actividad de arrendamiento y adquisición de REIT, así como los costos por intereses. FFO tiene en cuenta los ingresos netos de REIT, incluidas la amortización y la depreciación, pero excluye las ganancias de capital de las ventas de propiedades. Las razones por las cuales estas ganancias no están incluidas es que son eventos únicos y generalmente no tienen un efecto a largo plazo en el potencial de ganancias futuras de REIT.
La fórmula para FFO es:
FFO = ingreso neto + amortización + depreciación - ganancias de capital por ventas de propiedades
Una vez que se determina el FFO, se puede calcular el AFFO. La fórmula para AFFO es:
AFFO = FFO + aumentos de renta - gastos de capital - montos de mantenimiento de rutina
Ejemplo de un cálculo de AFFO
Como ejemplo del cálculo de AFFO, suponga lo siguiente: un REIT tuvo un ingreso neto de $ 2 millones durante el último período de informe. Durante ese tiempo, ganó $ 400, 000 por la venta de una de sus propiedades y perdió $ 100, 000 por la venta de otra. Reportó $ 35, 000 de amortización y $ 50, 000 de depreciación. Durante el período, el aumento neto de la renta fue de $ 40, 000; los gastos de capital fueron de $ 75, 000 y el mantenimiento de rutina ascendió a $ 30, 000.
Dada esta información, el FFO se puede calcular como:
FFO = $ 2, 000, 000 + $ 35, 000 + $ 50, 000 - ($ 400, 000 - $ 100, 000) = $ 1, 785, 000
A partir de esto, el AFFO se calcula como:
AFFO = FFO + $ 40, 000 - $ 75, 000 - $ 30, 000 = $ 1, 785, 000 - $ 65, 000 = $ 1, 720, 000
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