Gravámenes e intereses no posesorios en bienes inmuebles

La propiedad es un concepto legal que otorga y protege el derecho exclusivo de una persona a poseer, poseer, usar y disponer de una cosa. El término propiedad no sugiere un elemento físico, pero describe una relación legal de una persona con una cosa.

Bienes inmuebles Los bienes inmuebles consisten en terrenos, viviendas y herencias. Las tierras se refieren al suelo, el aire arriba, el área debajo de la superficie de la tierra y todo lo que se erige sobre ella. Las viviendas incluyen las tierras y ciertos derechos intangibles relacionados con las tierras. Las herencias abarcan todos los intereses tangibles o intangibles en bienes inmuebles, incluidos terrenos y viviendas, que pueden heredarse. (Para más información, lea 5 Errores que los inversores inmobiliarios deben evitar ).

TUTORIAL: Explorando inversiones inmobiliarias

Interés Un interés describe cualquier derecho, reclamo o privilegio que un individuo tenga hacia bienes inmuebles. La ley reconoce varios tipos de intereses en bienes inmuebles. Un interés no posesorio en la tierra es el derecho de una persona a usar o restringir el uso de la tierra que pertenece a otra persona.

Los intereses no posesorios no constituyen la propiedad de la tierra en sí: los titulares de un interés no posesorio en bienes inmuebles no tienen título, y el propietario de la tierra continúa disfrutando de todos los derechos de propiedad, sujeto a cualquier gravamen.

Un gravamen es una carga, reclamo o cargo sobre bienes inmuebles que puede afectar la calidad del título y el valor y / o uso de la propiedad. Los gravámenes pueden representar intereses no posesorios en bienes inmuebles. Ejemplos de gravámenes incluyen gravámenes, usurpaciones, servidumbres, arrendamientos, convenios restrictivos y convenios de protección. Este artículo proporcionará una introducción a los gravámenes e intereses no posesorios en bienes inmuebles.

Intereses no posesorios Un interés no posesorio en la tierra es el derecho de usar o restringir el uso de la tierra de otra persona. Si bien el titular de un interés no posesorio tiene ciertos y claros derechos con respecto al uso de una propiedad, él o ella no posee el título de propiedad.

Los intereses no posesorios se pueden crear mediante un acuerdo entre dos partes, a saber, el propietario y la persona que desea obtener los intereses no posesorios; o por orden judicial. Un derecho de retención de impuestos federales, por ejemplo, puede presentarse ante el tribunal del condado en el que se encuentra el inmueble del contribuyente moroso. Un contrato de arrendamiento, por otro lado, puede ser ingresado voluntariamente a través de un acuerdo entre dos partes.

Gravámenes Un gravamen es cualquier cosa que pueda disminuir el valor o uso y disfrute de una propiedad, como un gravamen o un convenio restrictivo. Debido a que los gravámenes pueden tener un efecto adverso sobre el valor de la tierra o el uso, cualquier persona involucrada en una transacción de bienes raíces debe ser consciente de la existencia de gravámenes en la propiedad que se transfiere.

Por lo general, un abogado realiza una búsqueda de título y forma una opinión de título, en la que se especificarán los obstáculos descubiertos durante la búsqueda. Un gravamen no impedirá que el título pase en una transacción de bienes raíces; más bien, el título pasará sujeto a cualquier gravamen. En otras palabras, un gravamen permanece en la propiedad, o "corre con la tierra", hasta que esté satisfecho, incluso cuando el título se transfiere a un nuevo propietario.
(Para obtener más información, consulte Atención compradores de vivienda. Por qué necesita un abogado).

Hay muchas formas de gravámenes, que incluyen:

Servidumbres
Una servidumbre es un derecho no posesorio de usar la tierra de otra persona de una manera limitada que no constituye propiedad total. La persona o entidad legal que se beneficia de la servidumbre tiene un interés no posesorio (el derecho de usar la propiedad, pero no de poseerla) en la tierra de la otra persona; El propietario de la propiedad está agobiado por la servidumbre. Las servidumbres comunes incluyen derechos de paso, zanjas de drenaje, líneas de servicios públicos y servidumbres por condena (dominio eminente).

Invasiones
Una invasión es una mejora que se extiende más allá de la línea límite del propietario y "invade" una propiedad adyacente. Ejemplos de invasiones incluyen la construcción o aleros colgantes, edificios anexos, cercas, entradas y pasillos. Las invasiones pueden hacer que el título de ambas propiedades involucradas no sea comercializable: la propiedad invasora no tiene título sobre todas las tierras en las que se han realizado mejoras, mientras que la propiedad invadida no tiene uso de toda la tierra.

Arrendamientos
Un contrato de arrendamiento es un contrato entre un propietario de una propiedad (arrendador) y una persona o entidad que desea alquilar la propiedad (arrendatario). En virtud de un contrato de arrendamiento, el arrendador acepta permitir que el arrendatario ocupe y use la propiedad a cambio de una valiosa consideración (alquiler).

El contrato de arrendamiento generalmente especifica la duración del acuerdo, los términos para extender el acuerdo y la cantidad y frecuencia del alquiler que se pagará. Aunque el arrendatario ocupa la propiedad, el arrendador sigue siendo el propietario y posee el título de propiedad.

Gravámenes
Un derecho de retención es un derecho otorgado por ley otorgado a los acreedores para tener deudas que se les adeudan por la venta de bienes que le pertenecen al deudor. La propiedad actúa como garantía, y en el caso de que la propiedad sea transferida, los ingresos de la venta pueden utilizarse para pagar la deuda y satisfacer el gravamen. Los gravámenes comunes incluyen gravámenes sobre impuestos y gravámenes inmobiliarios, gravámenes mecánicos, gravámenes judiciales y gravámenes fiscales federales.

Lis Pendens
A lis pendens es un aviso de litigio pendiente que informa a todas las partes interesadas que se ha iniciado una acción legal que afecta el título de una propiedad en particular. Una lista pendiente, que puede presentarse en un tribunal estatal o federal, generalmente implica el título de una propiedad o un interés de propiedad reclamado en la propiedad.

Debido a que se presenta una licencia de litigio contra bienes inmuebles, cualquier persona a quien se transfiera la propiedad quedará vinculada por el resultado de la demanda pendiente.

Pactos de protección o restricción
Un pacto de protección o restricción es una condición exigible que aparece como una cláusula en una escritura que limita la manera en que se puede usar una propiedad real. Estos convenios obligan a los propietarios a realizar o no realizar de manera específica.

Los ejemplos de convenios protectores o restrictivos incluyen restricciones para un mínimo de pies cuadrados en un nuevo edificio, diseño arquitectónico, retroceso y margen de carreteras o propiedades adyacentes, y el color exterior de la casa. (Para lecturas relacionadas, vea Sostener títulos en bienes inmuebles).

La línea de fondo Un interés no posesorio en bienes inmuebles es el derecho de usar o restringir el uso de bienes inmuebles de otra persona. En algunos casos, el interés no posesorio surge de un contrato voluntario hecho entre dos partes, como en el caso de un contrato de arrendamiento. En otros casos, el interés no posesorio tiene lugar debido a una orden judicial, como un embargo preventivo contra la propiedad.

Al considerar la compra de bienes inmuebles, es importante realizar una búsqueda de título para determinar si hay algún defecto en el título que pueda afectar el uso de la propiedad. Un abogado calificado puede realizar una búsqueda de título para descubrir cualquier gravamen o gravamen contra la propiedad. Muchas propiedades se venden "sujetas a todos los gravámenes y gravámenes", lo que significa que la propiedad puede ser gravada, y al comprador le conviene descubrir cualquier gravamen antes de tomar cualquier decisión final.

Una escritura de garantía general es la mejor protección del comprador y contiene una garantía de "pacto contra gravámenes" que asegura al comprador que no existen gravámenes en la tierra, excepto los que se especifican en la escritura. (Para obtener más información, consulte ¿ Alquilar o comprar? Los problemas financieros ).