Fannie Mae, Freddie Mac y la crisis crediticia de 2008

Cuando estalló la burbuja inmobiliaria de 2001-2007, causó un colapso de la seguridad hipotecaria. Esto contribuyó a una crisis crediticia general, que se convirtió en una crisis financiera mundial. Muchos críticos han sostenido al Congreso de los Estados Unidos, y su renuencia a controlar a Fannie Mae y Freddie Mac, responsables de la crisis crediticia. Aquí, examinaremos hasta qué punto Fannie Mae, Freddie Mac y sus aliados en el Congreso contribuyeron a la mayor crisis financiera desde la Gran Depresión.

TOMAS CLAVE

• Fannie Mae fue contratada por el Congreso de los Estados Unidos como una empresa patrocinada por el gobierno (GSE) en 1968, y Freddie Mac la siguió dos años después.
• A Fannie Mae y Freddie Mac se les otorgó un monopolio patrocinado por el gobierno en una gran parte del mercado secundario de hipotecas de EE. UU.
• Este monopolio, combinado con la garantía implícita del gobierno de mantener a flote a estas empresas, contribuiría más tarde al colapso del mercado hipotecario.
• En 2007, Fannie Mae y Freddie Mac comenzaron a experimentar grandes pérdidas en sus carteras retenidas, especialmente en sus inversiones Alt-A y subprime.
• Para el 6 de septiembre de 2008, estaba claro que el mercado creía que las empresas estaban en problemas financieros, y la FHFA puso a las compañías bajo tutela.

Mercados hipotecarios: una breve historia

Durante el siglo XX, los préstamos hipotecarios se realizaron principalmente en bancos, cajas de ahorro y crédito, cajas de ahorro y cooperativas de crédito. El tipo más común de hipoteca era una hipoteca de tasa fija. La mayoría de las instituciones financieras que originaban hipotecas tenían las hipotecas que originaron en sus libros.

Fannie Mae fue contratada por el Congreso de los Estados Unidos como una empresa patrocinada por el gobierno (GSE) en 1968, y Freddie Mac la siguió dos años después. Fannie Mae se creó inicialmente en 1938 como parte del gobierno, pero las cosas comenzaron a cambiar rápidamente después de su privatización en 1968. Fannie Mae y Freddie Mac crearon un mercado secundario líquido para hipotecas. Esto significaba que las instituciones financieras ya no tenían que aferrarse a las hipotecas que originaron. Podrían vender hipotecas en el mercado secundario poco después de su origen. La venta de hipotecas liberó fondos para crear hipotecas adicionales.

Fannie Mae y Freddie Mac tuvieron una influencia positiva en el mercado hipotecario al aumentar las tasas de propiedad de vivienda en los Estados Unidos. Sin embargo, permitir que Fannie Mae y Freddie Mac funcionen como monopolios implícitos respaldados por el gobierno tuvo consecuencias no deseadas. La historia ha demostrado que estas consecuencias superaron con creces los beneficios que proporcionaron estas organizaciones.

Los privilegios del estado GSE

Según las cartas del Congreso de Fannie Mae y Freddie Mac, que les dieron el estatus GSE, operaban con ciertos vínculos con el gobierno federal de los Estados Unidos. A partir del 6 de septiembre de 2008, fueron colocados bajo la supervisión directa del gobierno federal.

Según sus cartas del Congreso:

• El Presidente de los Estados Unidos nombra a cinco de los 18 miembros de las juntas directivas de las organizaciones.
• El Secretario del Tesoro está autorizado a comprar hasta $ 2.25 mil millones de valores de cada compañía para respaldar su liquidez.
• Ambas compañías están exentas de impuestos estatales y locales.
• Ambas compañías están reguladas por el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano (HUD) y la Agencia Federal de Financiación de la Vivienda (FHFA).

La FHFA regula la seguridad financiera y la solidez de Fannie Mae y Freddie Mac. Eso incluye implementar, hacer cumplir y monitorear sus estándares de capital. FHFA también limita el tamaño de sus carteras de inversión hipotecaria. HUD es responsable de las misiones generales de vivienda de Fannie y Freddie.

El estado GSE de Fannie y Freddie creó ciertas percepciones en el mercado. El primero de ellos fue que el gobierno federal intervendría y rescataría a estas organizaciones si alguna de las empresas alguna vez tuviera problemas financieros. Esto se conoce como una garantía implícita.

El hecho de que el mercado creyera en esta garantía implícita permitió a Fannie Mae y Freddie Mac pedir prestado dinero en el mercado de bonos con rendimientos más bajos que otras instituciones financieras. Los rendimientos de la deuda corporativa de Fannie Mae y Freddie Mac, conocida como deuda de agencia, históricamente fueron unos 35 puntos básicos más altos que los bonos del Tesoro de EE. UU. Históricamente, la deuda de la firma financiera con calificación AAA ha producido alrededor de 70 puntos básicos más que los bonos del Tesoro de EE. Treinta y cinco puntos básicos no parecen mucho, pero marcó una gran diferencia debido a los billones de dólares involucrados.

Beneficios privados con riesgo público

Con una ventaja de financiación sobre sus rivales de Wall Street, Fannie Mae y Freddie Mac obtuvieron ganancias considerables durante más de dos décadas. Durante este período, hubo frecuentes debates sobre Fannie y Freddie entre economistas, profesionales del mercado financiero y funcionarios gubernamentales. ¿El respaldo implícito del gobierno de Fannie y Freddie realmente benefició a los propietarios estadounidenses? ¿O el gobierno solo estaba ayudando a las empresas y a sus inversores mientras creaba un riesgo moral?

A Fannie Mae y Freddie Mac se les otorgó un monopolio patrocinado por el gobierno en una gran parte del mercado secundario de hipotecas de EE. UU. Este monopolio, combinado con la garantía implícita del gobierno de mantener a flote a estas empresas, contribuiría más tarde al colapso del mercado hipotecario.

El crecimiento de Fannie y Freddie

Fannie Mae y Freddie Mac crecieron mucho en términos de activos y valores respaldados por hipotecas (MBS) emitidos. Con su ventaja de financiación, compraron e invirtieron en una gran cantidad de hipotecas y valores respaldados por hipotecas. Hicieron estas inversiones con requisitos de capital más bajos que otras instituciones financieras y bancos regulados.

Las Figuras 1 y 2 a continuación muestran la increíble cantidad de deuda emitida por las compañías, sus enormes garantías de crédito y el gran tamaño de sus carteras retenidas de inversiones hipotecarias. La deuda del Tesoro de los Estados Unidos se utiliza como punto de referencia.

Figura 1

Fuente: Oficina de Supervisión Federal de Empresas de Vivienda

Figura 2

Fuente: Oficina de Supervisión Federal de Empresas de Vivienda

Fannie Mae y Freddie Mac tuvieron muchas críticas que levantaron banderas rojas sobre los riesgos que las compañías podían tomar. Sin embargo, Fannie Mae y Freddie Mac encontraron muchos aliados en el Congreso a pesar de estas advertencias tempranas.

Manteniendo monopolios

Las empresas competidoras y algunos funcionarios del gobierno pidieron una regulación más estricta de los gigantes de la hipoteca. Sin embargo, Fannie Mae y Freddie Mac contrataron legiones de cabilderos y consultores. También hicieron contribuciones de campaña a través de sus propios comités de acción política y financiaron organizaciones sin fines de lucro para influir en los miembros del Congreso de los Estados Unidos. Se les permitió seguir creciendo y asumir riesgos bajo sus estatutos del Congreso con respaldo federal implícito.

Los rivales de Wall Street se unen a la fiesta

No debería sorprender que los competidores en Wall Street quisieran participar en la bonanza de ganancias. Querían titulizar e invertir en las partes del mercado hipotecario que el gobierno federal reservó para Fannie y Freddie. Encontraron una manera de hacerlo a través de la innovación financiera, impulsada por tasas de interés históricamente bajas a corto plazo.

Wall Street comenzó a crear un mercado líquido y en expansión de productos hipotecarios vinculados a tasas de interés a corto plazo, como LIBOR, a partir de aproximadamente 2000. Estas hipotecas de tasa ajustable se vendieron a prestatarios como préstamos que el prestatario refinanciaría mucho antes. pagos ajustados al alza. Con frecuencia tenían características exóticas, tales como características de solo amortización o incluso de amortización negativa. Los préstamos para la vivienda a menudo se hicieron con pautas de suscripción poco estrictas, lo que condujo al crecimiento de las hipotecas de alto riesgo.

Los inversores como los fondos de pensiones, los gobiernos extranjeros, los fondos de cobertura y las compañías de seguros compraron fácilmente los sofisticados valores que Wall Street creó a partir de las hipotecas de viviendas. Fannie Mae y Freddie Mac vieron caer sus cuotas de mercado. Luego comenzaron a comprar y garantizar un número creciente de préstamos y valores con baja calidad crediticia.

La fiesta termina

Es un hecho simple que hay menos riesgo de incumplimiento de hipoteca cuando los precios de las viviendas están subiendo. La equidad en una casa es una de las mejores formas de medir el riesgo de incumplimiento. Los propietarios de viviendas con grandes cantidades de capital no se alejan de sus hipotecas porque tienen demasiado que perder. Este es el modelo sobre el cual los propietarios de viviendas, los creadores de hipotecas, Wall Street, las agencias de calificación crediticia y los inversores construyeron la bonanza hipotecaria. Los precios se derrumbaron cuando estalló la burbuja inmobiliaria, por lo que muchos propietarios vieron desaparecer su capital. Después de perder su capital y sus trabajos, un gran número de propietarios se vieron obligados a incumplir al mismo tiempo. Los sofisticados modelos de riesgo de Wall Street no incluyeron este escenario.

En 2007, Fannie Mae y Freddie Mac comenzaron a experimentar grandes pérdidas en sus carteras retenidas, especialmente en sus inversiones Alt-A y subprime. En 2008, el gran tamaño de sus carteras retenidas y garantías hipotecarias llevó a la FHFA a concluir que pronto serían insolventes. El 19 de marzo, los reguladores federales permitieron a las dos firmas asumir otros $ 200 mil millones en deuda con la esperanza de estabilizar la economía. Para el 6 de septiembre de 2008, estaba claro que el mercado creía que las empresas estaban en problemas financieros, y la FHFA puso a las compañías bajo tutela. Los contribuyentes estadounidenses quedaron atrapados por pérdidas futuras.

El Congreso comparte algo de culpa

Muchos miembros del Congreso de los Estados Unidos apoyaron firmemente a Fannie Mae y Freddie Mac. A pesar de las advertencias y las señales de alerta levantadas por los críticos, continuaron permitiendo que las empresas aumentaran de tamaño. Se animó a Fannie y Freddie a comprar un número cada vez mayor de préstamos de menor calidad crediticia para ayudar a los desfavorecidos y apoyar al mercado. Wall Street probablemente habría introducido productos hipotecarios innovadores incluso en ausencia de Fannie Mae y Freddie Mac. Por otro lado, podría concluirse que la expansión de Wall Street hacia hipotecas exóticas fue motivada por la necesidad de competir con Fannie y Freddie. Wall Street estaba buscando una manera de hacer frente a la garantía implícita otorgada a Fannie Mae y Freddie Mac por el Congreso de los Estados Unidos.

Fannie Mae y Freddie Mac crearon una enorme cantidad de garantías de deuda y crédito en los años previos a 2007. El Congreso debería haber reconocido los riesgos sistemáticos para el sistema financiero global que representaban estas empresas. Deberían haber considerado los riesgos para los contribuyentes estadounidenses, que eventualmente pagarían la factura de un rescate del gobierno.