Fannie Mae: Préstamos, HomePath y todo lo que debes saber

Fannie Mae (oficialmente la Asociación Nacional de Hipotecas Nacionales, o FNMA) es una empresa patrocinada por el gobierno (GSE), es decir, una empresa que cotiza en bolsa que opera bajo la constitución del Congreso, que sirve para estimular la propiedad de la vivienda y expandir la liquidez del dinero de la hipoteca creando Un mercado secundario. Establecida en 1938 durante la Gran Depresión como parte del New Deal, Fannie Mae canaliza sus esfuerzos para aumentar la disponibilidad y la asequibilidad de la propiedad de vivienda para los estadounidenses de ingresos bajos, moderados y medios.

Como participante del mercado secundario de hipotecas, Fannie Mae no origina préstamos ni otorga hipotecas a prestatarios. En cambio, mantiene los fondos fluyendo hacia los prestamistas hipotecarios (p. Ej., Cooperativas de crédito, bancos locales y nacionales, cajas de ahorro y otras instituciones financieras) a través de la compra y garantía de hipotecas realizadas por estas firmas. De hecho, es uno de los dos mayores compradores de hipotecas en el mercado secundario; el otro es su hermano, la Federal Home Loan Mortgage Corporation, o Freddie Mac, que también es una empresa patrocinada por el gobierno creada por el Congreso.

$ 5 billones

La cantidad que Fannie Mae ha invertido en el mercado hipotecario desde 2009.

Al invertir en el mercado hipotecario, Fannie Mae crea más liquidez para los prestamistas, como bancos, cajas de ahorro y cooperativas de crédito, lo que a su vez les permite suscribir o financiar más hipotecas. La entidad estima que ha financiado el mercado con $ 5 billones desde 2009, financiando aproximadamente seis millones de compras de viviendas, 14 millones de refinanciamientos y tres millones de apartamentos de alquiler. Es el mayor financiador o patrocinador de hipotecas de tasa fija a 30 años en los EE. UU.

Acciones de Fannie Mae

Fannie Mae cotiza en bolsa desde 1968. Hasta 2010, cotizaba en la Bolsa de Nueva York. Se eliminó de la lista después de la crisis hipotecaria, de vivienda y financiera después de que sus acciones cayeran por debajo de los requisitos mínimos de capital exigidos por la NYSE. Ahora se comercializa sin receta.

En la segunda mitad de 2008, Fannie Mae y Freddie Mac fueron asumidos por el gobierno a través de una curatela del Comité Federal de Financiación de la Vivienda. Ambos fueron rescatados por una suma de $ 187.4 mil millones, lo que los salvó del colapso. Para 2014, Fannie Mae había pagado al gobierno más de la suma que recibió.

En agosto de 2012, los términos que rigen las obligaciones de dividendos de Fannie Mae cambiaron para que el Tesoro de los Estados Unidos reclame ganancias al final de cada trimestre y proporcione capital si hay un déficit. Entonces, aunque Fannie Mae gana dinero, sus ganancias se entregan cada trimestre al gobierno.

Pautas de Fannie Mae

Para que un prestamista hipotecario sea elegible para ser respaldado por Fannie Mae, debe aceptar no practicar prácticas poco éticas de préstamos de alto riesgo. Los préstamos de alto riesgo, que tienen tasas más altas que los préstamos de tasa preferencial, se ofrecen a los prestatarios con mal crédito que el prestamista considera un riesgo más alto.

Las hipotecas que Fannie Mae compra y garantiza deben cumplir con criterios estrictos. Por ejemplo, el límite para un préstamo convencional para una vivienda unifamiliar en 2019 es de $ 484, 350 para la mayoría de las áreas y $ 726, 525 para áreas de alto costo, incluyendo Hawai y Alaska. La Agencia Federal de Financiamiento de la Vivienda (FHFA) establece estos límites.

Después de comprar hipotecas en el mercado secundario, Fannie Mae las agrupa para formar valores respaldados por hipotecas (MBS). Los MBS son valores respaldados por activos que están garantizados por una hipoteca o grupo de hipotecas. Los valores respaldados por hipotecas de Fannie Mae luego son comprados por instituciones, como compañías de seguros, fondos de pensiones y bancos de inversión. Garantiza los pagos de capital e intereses en su MBS.

Fannie Mae también tiene su propia cartera, comúnmente conocida como cartera retenida, que invierte en valores respaldados por hipotecas propios y de otras instituciones. Fannie Mae emite deuda, llamada deuda de agencia, para financiar su cartera retenida.

Para llevar clave

• La Asociación Nacional de Hipotecas Nacionales (FNMA), también conocida como Fannie Mae, es una empresa patrocinada por el gobierno (GSE) creada por el Congreso.
• Fannie Mae no origina ni otorga hipotecas a propietarios que buscan financiación, pero sí las compra y las garantiza a través del mercado secundario de hipotecas.
• Fannie Mae y su hermano, la Federal Home Loan Mortgage Corporation, o Freddie Mac, son los dos mayores compradores de hipotecas en el mercado secundario.
• Al invertir en hipotecas, Fannie Mae crea más liquidez para los prestamistas, incluidos bancos, cajas de ahorro y cooperativas de crédito, lo que les permite suscribir o financiar más hipotecas.
• Fannie Mae y Freddie Mac estuvieron a punto de colapsar durante la crisis financiera de 2008, fueron rescatados, sometidos a la tutela del gobierno y finalmente pagaron los miles de millones que recibieron para mantenerse a flote.

Préstamos Fannie Mae

Para obtener un préstamo respaldado por Fannie Mae, deberá recurrir a un prestamista aprobado. Además de evitar los préstamos de alto riesgo, mencionados anteriormente, los prestamistas deben cumplir con los criterios de elegibilidad y suscripción que aseguran la calidad crediticia de la financiación.

Las hipotecas compradas y garantizadas por Fannie Mae se denominan préstamos conformes. En términos generales, los préstamos conformes tienen tasas de interés más bajas que los préstamos no conformes o jumbo, que generalmente no están respaldados por Fannie Mae porque exceden los límites de tamaño del préstamo.

Cómo solicitar una hipoteca respaldada por Fannie Mae

Cuando encuentre un prestamista que sea elegible para emitir un préstamo respaldado por Fannie Mae, se le guiará para completar una Solicitud de préstamo residencial uniforme. Deberá reunir y proporcionar información financiera y documentación. Esto incluye un registro de empleo y sus ingresos brutos y declaraciones para respaldarlos, como un Formulario W-2 o el Formulario 1099. También deberá proporcionar un total de sus obligaciones de deuda mensuales, como saldos en tarjetas de crédito, automóviles pagos, pensión alimenticia y manutención de niños.

Para ser aprobado para un préstamo respaldado por Fannie Mae, es preferible tener una relación de deuda a ingreso (DTI) de no más del 28%. Un DTI front-end determina cuánto de su ingreso bruto se destina a los costos de vivienda. Si su DTI es demasiado alto, si puede, realice un pago inicial más grande, lo que reducirá sus costos mensuales. Fannie Mae requiere un pago inicial mínimo del 5% para una hipoteca de tasa fija, aunque el 20% suele ser ideal.

Los compradores de vivienda también deben cumplir con los requisitos mínimos de crédito para ser elegibles para las hipotecas respaldadas por Fannie Mae. Para una vivienda unifamiliar que es una residencia principal, se requiere un puntaje FICO de al menos 620 para préstamos a tasa fija y 640 para hipotecas de tasa ajustable (ARM). Por supuesto, cuanto mejor o más alto sea su puntaje FICO, más elegible será para las tasas de interés más bajas disponibles.

Modificaciones de préstamos

Luego del colapso de la hipoteca, Fannie Mae comenzó a centrarse en las modificaciones de préstamos. Las modificaciones de préstamos cambian las condiciones de una hipoteca existente para ayudar a los prestatarios a evitar el incumplimiento, terminar en una ejecución hipotecaria y, en última instancia, perder su hogar. Las modificaciones pueden incluir una tasa de interés más baja y extender el plazo del préstamo, lo que reduciría los pagos mensuales. Fannie Mae ha completado más de 1.5 millones de modificaciones de préstamos desde 2009.

Fannie Mae se ha recuperado desde que casi explotó durante la crisis hipotecaria de 2008; a partir de 2019, es el mayor patrocinador de hipotecas de tasa fija a 30 años en el país.

Fannie Mae HomePath

Cuando surgen ejecuciones hipotecarias de hipotecas en las que Fannie Mae es el propietario / inversor, o cuando las propiedades se adquieren mediante escrituras en lugar de una ejecución hipotecaria o confiscación, Fannie Mae intenta vender las propiedades de manera oportuna para minimizar los posibles impactos en el comunidad. HomePath.com es el sitio web de Fannie Mae donde los compradores de vivienda y los inversores pueden buscar y hacer ofertas sobre estas propiedades, y HomePath Mortgage ofrece productos de financiación de compradores para las propiedades. En algunos casos, puede haber financiación especial disponible a través de HomePath Mortgage y HomePath Renovation Mortgage. Estos incluyen contribuciones ampliadas del vendedor para propiedades ocupadas por el propietario y opciones de pago inicial más bajas para compradores con múltiples propiedades financiadas.

HomePath.com ofrece exclusivamente propiedades que son propiedad de Fannie Mae e incluyen casas unifamiliares, casas adosadas y condominios. Fannie Mae utiliza profesionales inmobiliarios locales para preparar, mantener y enumerar las propiedades en venta. La mayoría de los listados tienen fotografías, descripciones de propiedades y otros detalles, incluida información de la escuela y el vecindario. El número, el tipo y los precios de venta varían mucho según el mercado, al igual que la condición de las propiedades. Mientras que algunas casas están listas para mudarse, otras requieren reparaciones o incluso renovaciones extensas. Cada propiedad se vende en "tal cual" condición.