Tasaciones de viviendas: su clave para una refinanciación exitosa

Cuando refinancia su hipoteca, todo depende de la tasación. Si el valor de su casa es tan bajo que está bajo el agua, no puede refinanciar. Si su valor de tasación pone el valor de su vivienda en menos del 20%, se quedará atrapado pagando un seguro hipotecario privado (PMI) o trayendo efectivo a la mesa para hacer un refinanciamiento en efectivo. Además, es posible que no obtenga la tasa de interés más baja, ya que los prestamistas consideran que los prestatarios con menos capital son más riesgosos. Si está pensando en refinanciar, debe comprender el papel esencial de la evaluación en el proceso.

¿Qué es una tasación de viviendas?

Una tasación es la opinión de un profesional con licencia o certificado del valor de una casa proporcionada por un tercero desinteresado. Al tasador se le paga por proporcionar el servicio de valoración de su hogar, pero no tiene nada en juego cuando se trata de si puede refinanciar como resultado del valor al que llegan. En una transacción de refinanciamiento, la tasación protege al banco al garantizar que no presta al prestatario más dinero del que vale la propiedad. Si la propiedad luego entra en ejecución hipotecaria por algún motivo, el prestamista quiere poder revender la propiedad y recuperar su dinero.

Un tasador visita su hogar entre 30 y 45 minutos para medir sus dimensiones, examinar sus comodidades y evaluar su estado general, tanto por dentro como por fuera, tomando fotos del exterior, el garaje y cada habitación interior. Luego examinan los registros de propiedades similares a las suyas, idealmente, propiedades en su vecindario que se han vendido recientemente. Con base en la visita al hogar y estos registros, el tasador llega a una opinión profesional de cuánto vendería su propiedad si la pusiera en el mercado. El banco usa este valor, junto con sus ingresos, activos e historial de crédito, para determinar cuánto le prestará.

Para llevar clave

• Un propietario que planea refinanciar una hipoteca primero debe obtener una tasación, que generalmente cuesta entre $ 300 y $ 500 para una vivienda unifamiliar.
• El tasador, un profesional independiente, evalúa minuciosamente una casa, en persona, y examina propiedades similares antes de llegar a una valoración de la casa.
• Refrescar el trabajo de pintura de una casa, despejar el desorden y señalar características ocultas puede ayudar a aumentar las probabilidades de una evaluación alta.
• Si la evaluación es baja, un refinanciamiento en efectivo puede ayudarlo a alcanzar el 80% del capital y evitar el seguro hipotecario privado. Si está bajo el agua, es posible que tenga que esperar a que aumenten los valores de las viviendas.

La evaluación de la vivienda: clave para una refinanciación exitosa

Cómo funcionan las evaluaciones de viviendas de hoy

Dos tipos de transacciones de refinanciamiento no requieren una evaluación: el refinanciamiento simplificado de la Administración Federal de Vivienda y el Préstamo de refinanciamiento para la reducción de la tasa de interés de la Administración de Veteranos. Todos los demás tipos de transacciones de refinanciación requieren una evaluación.

Las regulaciones federales dictan cómo los prestamistas y los tasadores deben comportarse durante todo el proceso de tasación. Después de la crisis de la vivienda, el gobierno quería aumentar la independencia del tasador para evitar la posibilidad de préstamos basados ​​en los valores inflados de las viviendas. La Ley Dodd-Frank y la Ley de la Verdad en los Préstamos ahora requieren que las evaluaciones "se realicen de manera independiente y libres de influencia y coerción inapropiadas".

Debido a que los requisitos federales de independencia del tasador definen un estrecho alcance de interacciones aceptables entre un tasador y los oficiales de préstamos, los prestamistas temen que cualquier contacto con los tasadores pueda interpretarse como una violación de la ley al intentar influir en la opinión del tasador antes de que se complete la evaluación. Los prestamistas se equivocan por precaución para evitar la posibilidad de una acción disciplinaria severa. Los agentes y corredores de préstamos no pueden seleccionar al tasador, ni el prestatario. Los prestatarios tampoco pueden enviar una tasación que se realizó para un prestamista diferente, aunque "pueden decirle al banco que existe otra tasación, y el banco puede solicitar el informe de tasación directamente de la otra institución".

El prestamista a menudo ordenará la tasación a través de un tercero llamado compañía de gestión de tasación (AMC). "El uso de un AMC no es un requisito, pero ese es el enfoque común para la independencia del tasador", dice Joe Parsons, asesor principal de préstamos de Pinnacle Capital Mortgage de Dublín, California, un banquero regional y corredor de hipotecas.

Muchos prestamistas, especialmente los pequeños y locales, tienen relaciones de referencia directa con un pequeño panel de tasadores y no utilizan un AMC. O el prestamista puede tener un departamento de tasación independiente interno. El tasador debe tener conocimiento local del área (llamada competencia del mercado). Se espera que los tasadores sigan los Estándares Uniformes de Práctica de Valoración Profesional emitidos por la Appraisal Foundation, una organización profesional, aunque estos estándares no son leyes.

Tasas de tasación de viviendas

Las tarifas de tasación varían según el estado, pero los tasadores deben cobrar tarifas habituales y razonables para el área. Espere pagar entre $ 300 y $ 500 por una tasación de una vivienda unifamiliar estándar. "Las propiedades más complejas son más caras porque la inspección lleva más tiempo", dice Erin Benton, vicepresidenta de Decorum Valuation Services, una empresa de gestión de tasación en Ellicott City, Maryland.

Debe pagar la tarifa por adelantado al momento de la tasación, no al cierre, porque independientemente de si se cierra su préstamo, el tasador aún hizo el trabajo. Si bien la tarifa puede parecer útil si le permite obtener los términos de refinanciación que desea, puede parecer una pérdida de dinero si una tasación baja significa que no puede refinanciar.

Como los prestamistas no pueden discutir el valor de una casa o el "valor objetivo" anticipado con un tasador en el momento de la asignación, los propietarios no pueden obtener una estimación aproximada de un tasador sobre si es probable que su casa tenga una valoración lo suficientemente alta como para que puedan refinanciar antes de pagar por el servicio, como pudieron antes de las nuevas regulaciones. En el mejor de los casos, puede buscar ventas comparables recientes en sitios web como Zillow y Redfin, pero sus registros pueden estar incompletos.

Otra opción es pedirle a un agente de bienes raíces que haga un análisis comparativo del mercado y le proporcione impresiones de ventas comparables recientes del Servicio de Listado Múltiple, dice Bruce Ailion, un agente de RE / MAX Greater Atlanta. Pregunte amablemente, ya que el agente le hará un favor, a diferencia de la venta de una casa, él o ella no ganará ninguna comisión por su refinanciamiento.

Ayuda para una evaluación de alta gama

El valor que el tasador le da a su hogar depende en gran medida de los precios de venta recientes de propiedades comparables, pero se equivoca si cree que no puede hacer nada para ayudar a que su hogar llegue al extremo superior de su valor de tasación potencial.

Evaluar su casa es similar a ir a una primera cita, dice Ailion. Si bien no tiene idea de cómo le gustará o evaluará su pareja, estar bien preparado mejora sustancialmente sus posibilidades de ser considerado atractivo. "Así sucede con la evaluación", dice. “Su propiedad debe estar ordenada y limpia, ordenada y fácil de inspeccionar. Cualquier mascota debe estar contenida y oler enmascarada. No quieres que el tasador sea apresurado para salir ".

Así es como el tasador residencial certificado Ralph J. Vaccari, presidente de Vaccari & Associates en Marblehead, Massachusetts, describe su enfoque para el trabajo: “En general, no debería importar si su césped no está cortado o su casa es un desastre. Sin embargo, es importante darse cuenta de que una casa sucia o descuidada puede aumentar su apariencia de desgaste más allá de lo normal, y esa condición puede, de hecho, afectar el valor ”.

Según Vaccari, el tasador se preocupa por lo siguiente:

• Estado exterior e interior
• Recuento total de habitaciones
• Funcionalidad, incluido el diseño y la disposición de la sala interior, y la obsolescencia funcional
• Mejoras en las cocinas y baños, ventanas, el techo y los sistemas de la casa (calefacción, electricidad y plomería) en los últimos 15 años que hacen que la casa esté más actualizada, funcional y habitable según los estándares actuales.
• Condición y antigüedad de los sistemas del hogar.
• Servicios exteriores, como garajes, terrazas y porches.
• Ubicación
• Características poco atractivas, como una apariencia exterior que es inconsistente con el resto del vecindario.

Es una buena idea señalar características que pueden no ser evidentes de inmediato y que podrían aumentar la opinión de valor del tasador, dice Parsons.

Antes de que llegue el tasador

Sin embargo, preparar su hogar para la visita de un tasador es diferente de prepararlo para un posible comprador. "Cuando abre su casa a un posible comprador, desea generar respuestas emocionales", dice Parsons. “Como vendedor, quieres que ese comprador pueda imaginar cuán felices y cómodos estarán allí. No se aplican tales consideraciones subjetivas a una evaluación ”.

Vaccari agrega que un propietario no haría un cambio, como rasgar una alfombra vieja para revelar pisos de madera, para una tasación, como lo haría para un vendedor. Pero refrescar la pintura de la casa, tanto por dentro como por fuera, puede ayudar, al igual que despejar el desorden para permitir el acceso completo y la visualización de todas las áreas de la casa, incluido el sótano. Finalmente, dice Ailion, "Si los registros de impuestos son incorrectos, indíquelo".

De lo contrario, dice Vaccari, es responsabilidad del tasador descubrir problemas y hacer preguntas donde se justifique.

Si asegura una buena valoración

Felicidades! Has completado un paso importante para refinanciar tu hipoteca. Ahora es el momento de seguir la siguiente serie de pasos con su oficial de préstamos. Si ha obtenido una tasación favorable, use una herramienta como la calculadora de hipotecas de la Oficina de Protección Financiera del Consumidor para investigar las tasas de interés de una hipoteca refinanciada para una vivienda de su valor. Estar armado con estas cifras puede darle cierto poder de negociación cuando se reúna con su prestamista.

Si desea apelar una evaluación baja, tendrá una mejor oportunidad de tener éxito si ofrece datos sólidos para respaldar su caso.

Obteniendo una segunda opinión

A veces, el valor del tasador no solo es más bajo de lo que le gustaría que fuera, sino también más bajo de lo que cree que vale su casa. "Una evaluación es solo la opinión de una persona", dice Ailion. "Si bien esta es una opinión capacitada y educada, como con todas las profesiones, hay buenos y malos practicantes".

Dadas las estrictas regulaciones federales que rigen el proceso, ¿hay algo que pueda hacer sobre una evaluación baja? “Si al propietario no le gusta el valor de la tasación, puede escribir una carta de apelación al prestamista o al AMC, pero la posibilidad de que un tasador cambie su opinión es muy pequeña a menos que el propietario tenga evidencia abrumadora de que el valor es fuera ", dice Benton.

Su apelación solo tendrá éxito si demuestra que el tasador cometió un error significativo, como enumerar incorrectamente los pies cuadrados o el recuento de habitaciones; sin tener en cuenta una amenidad importante, como una piscina o spa; o haciendo caso omiso de una venta comparable que podría respaldar un valor más alto, mientras que "selecciona" una comparación menos adecuada que indicaría un valor más bajo, dice Parsons.

También podría presentar un caso, dice Ailion, señalando que los comparables utilizados estaban en un distrito escolar inferior o una subdivisión inferior que no tenía una asociación de propietarios con piscinas y canchas de tenis, que todos los comparables estaban angustiados o en bienes raíces. ventas propias, o que tienen otras externalidades negativas que influyen en el valor, como estar en una calle concurrida. “Explica por qué son diferentes y no iguales a los tuyos. Debe probar que algo está en error con los comparables seleccionados ”, dice Ailion.

Sus opciones cuando la evaluación es baja

Si no puede desafiar con éxito una evaluación baja, ¿cómo se asegura de que se realice la refinanciación? Si la evaluación lo ubica en menos del 80% del capital, no cumplirá con la proporción necesaria del préstamo al valor del 80% y deberá pagar el PMI a menos que elija hacer un refinanciamiento en efectivo.

Si la evaluación lo ubica en menos del 80% del capital, puede hacer un refinanciamiento en efectivo, agregando suficiente dinero al cierre para llegar a esa mágica relación préstamo-valor del 80% y evitar el PMI.

También puede optar por pagar PMI por ahora. Si el valor de la vivienda continúa aumentando, puede proporcionar ventas comparables a su administrador hipotecario y pedirle que elimine el PMI, incluso si aún no ha pagado gran parte de su capital. Sin embargo, si la evaluación revela que está bajo el agua, todo lo que puede hacer es esperar a que el mercado mejore, a menos que califique para un programa como la Opción de refinanciación de alto LTV de Fannie Mae o FMERR (Freddie Mac Enhanced Relief Refinance). El Programa HARP (Home Affordable Refinance Program), que había ofrecido asistencia gubernamental a los propietarios que estaban bajo el agua, expiró a fines de 2018.

Tasaciones de viviendas: el resultado final

Comprender cómo funciona el proceso de tasación le dará la mejor oportunidad de conseguir que un tasador asigne el valor más alto posible a su propiedad. Las evaluaciones no siempre llegan a los valores que esperan los prestatarios, y son un proceso humano con espacio para la subjetividad y los errores. Puede apelar una evaluación baja, pero solo tendrá éxito con datos sólidos que lo respalden.