Cooperativas de vivienda: un tipo único de propiedad de vivienda

Comprar una casa o alquilar un apartamento no son los únicos arreglos de vivienda disponibles en el mercado. Las cooperativas de vivienda, conocidas coloquialmente como cooperativas, ofrecen una alternativa a los métodos tradicionales de adquisición de una residencia principal. En este artículo, explicaremos qué es una cooperativa y cómo se diferencia de otras opciones de vivienda.

Condominios vs. Cooperativas

Los condominios son viviendas de varias unidades con residencias privadas y áreas comunes compartidas. Los condominios se clasifican como bienes inmuebles, lo que significa que los compradores poseen las escrituras de sus viviendas. Si está considerando comprar un condominio, es beneficioso investigar sus opciones de hipoteca usando una calculadora de hipotecas como la siguiente.

A diferencia de los condominios, las cooperativas no se consideran bienes inmuebles. Cuando compra en una cooperativa, se convierte en accionista de una corporación propietaria de la propiedad. Como accionista, tiene derecho al uso exclusivo de una unidad de vivienda en la propiedad.

Costos

Para comprar acciones en una cooperativa, cada comprador obtiene un "préstamo de acciones" en lugar de una hipoteca. Estos préstamos funcionan de manera muy similar a las hipotecas. Además de los pagos de préstamos, que se hacen al prestamista, los residentes de la cooperativa son responsables de pagar una parte proporcional de los costos de funcionamiento y mantenimiento del edificio. Conocido como el "mantenimiento", estos costos generalmente se pagan mensualmente a la sociedad y se facturan al costo. Los precios suben cuando el costo de los bienes y servicios sube.

El costo de la hipoteca de la propiedad puede incluirse en la tarifa mensual: incluso si un inquilino individual ha pagado su parte del préstamo, es posible que el edificio mismo tenga una hipoteca sobre él, mantenida por la corporación, no por Un compañero individual. El préstamo compartido paga el costo de comprar la sociedad. No tiene nada que ver con la hipoteca subyacente de la propiedad en sí. Los compradores tienen derecho a todas las deducciones fiscales que disfrutan los propietarios de viviendas, incluidas las deducciones por intereses e impuestos inmobiliarios.

Los gastos adicionales incluyen facturas mensuales de servicios públicos para la residencia de cada comprador, que se pagan de forma individual, y los costos del seguro. Si bien el edificio en sí debe estar cubierto por una póliza de seguro general, el contenido de cada residencia individual no lo está. Se requiere una póliza de seguro personal, conocida como HO-6, para proteger las posesiones personales de daños por agua, incendios, robos y otras calamidades.

Caracteristicas

Las cooperativas suelen ser menos costosas que los apartamentos porque operan al costo, recolectando dinero de los residentes para pagar las facturas pendientes. En áreas donde el costo de vida es alto, como la ciudad de Nueva York, las cooperativas pueden ser una opción atractiva desde una perspectiva financiera.

Las cooperativas deben cumplir con las leyes que rigen la vivienda justa, pero pueden ser más restrictivas que otras opciones de vivienda cuando se trata de requisitos de propiedad. Debido a que no hay un propietario y no hay inquilinos, los socios establecen las reglas para comprar acciones en la sociedad. Por ejemplo, se puede exigir a los nuevos compradores que tengan un patrimonio neto específico o una cierta relación deuda / ingresos, además de demostrar la capacidad de cumplir con las obligaciones financieras de la compra cooperativa.

También se puede requerir una verificación de antecedentes. Al igual que otros tipos de vivienda, algunas cooperativas están diseñadas para atender solo a personas de la tercera edad u otros grupos específicos. Estos requisitos de propiedad más estrictos otorgan un aire de seguridad y exclusividad a la propiedad cooperativa. A cambio de esta exclusividad, las cooperativas generalmente se ejecutan de manera más restrictiva que los condominios. Las unidades de alta gama, por ejemplo, pueden prohibir el subarriendo. Todos los socios comparten los costos de operación del edificio. Un incumplimiento por parte de un socio puede requerir que los otros socios cubran los costos de ese socio, aunque los estrictos requisitos de propiedad generalmente mantienen los valores predeterminados al mínimo.

La estructura de las cooperativas de vivienda varía, dependiendo del país específico de su ubicación. En los Estados Unidos y Canadá, las opciones más populares incluyen:

• Cooperativas de tasa de mercado: Permita que los socios compren y vendan acciones a la tasa que el mercado soportará.
• Cooperativas de capital limitado: establezca restricciones sobre el precio al que se pueden comprar y vender acciones.
• Arrendamiento de cooperativas: la corporación cooperativa arrienda el edificio en lugar de poseerlo y no genera capital. En este caso, la cooperativa puede tener una reserva de efectivo en la mano si el edificio alguna vez sale a la venta.

Además del aspecto financiero de la propiedad cooperativa, también hay un aspecto social que debe tenerse en cuenta. Las cooperativas más pequeñas son administradas estrictamente por los residentes, y todos colaboran para ocuparse de las tareas, como el mantenimiento, el paisajismo y el establecimiento de reglas. Las unidades grandes pueden ser administradas por una junta directiva que consiste en un subconjunto de residentes. En cualquier caso, hay reglas a seguir y un cierto grado de interacción social que tiene lugar. Si no le gusta compartir la autoridad para tomar decisiones, la vida cooperativa puede no ser atractiva para usted.

Antes de comprar

Antes de comprar, debe considerar lo siguiente:

• Ubicación
• Comodidades
• Costos

Debido a que está comprando acciones de una empresa, asegúrese de verificar la situación financiera de la empresa y conocer a los accionistas de la empresa. No solo serán sus socios comerciales, sino también sus vecinos.

La línea de fondo

Lea los artículos de incorporación de la cooperativa, los estatutos, el acuerdo de suscripción, las reglas y cualquier otra documentación disponible. Asegúrese de comprender realmente cómo funciona la cooperativa, incluida la forma en que se gestiona, lo que se le pedirá que pague y cuánto será ese pago. Pregunte sobre los términos de cualquier hipoteca subyacente, la política con respecto a las mascotas y su capacidad para realizar cambios en su residencia. No hay daño en hacer preguntas; un poco de esfuerzo adicional por adelantado puede contribuir en gran medida a garantizar un arreglo armonioso de vivienda a largo plazo.