¿Cómo puedo evitar pagar el seguro hipotecario privado — PMI?

El seguro hipotecario privado (PMI) es una póliza de seguro que protege a los prestamistas del riesgo de incumplimiento y ejecución hipotecaria. En general, si necesita financiamiento para comprar una casa y hacer un pago inicial de menos del 20% de su costo, su prestamista probablemente le exigirá que compre un seguro de una compañía de PMI antes de firmar el préstamo. Aunque tiene un costo adicional, PMI permite a los compradores que no pueden hacer un pago inicial significativo (o aquellos que eligen no hacerlo) obtener financiamiento a tasas asequibles.

6 razones para evitar el seguro hipotecario privado

Cómo no pagar PMI

Una forma de evitar pagar PMI es hacer un pago inicial que sea igual a al menos una quinta parte del precio de compra de la vivienda; En términos hipotecarios, la relación préstamo-valor (LTV) de la hipoteca es del 80%. Si su nueva casa cuesta $ 180, 000, por ejemplo, necesitaría dejar al menos $ 36, 000 para evitar pagar PMI. Si bien esa es la forma más sencilla de evitar el PMI, un pago inicial de ese tamaño puede no ser factible.

Otra opción para los prestatarios calificados es una hipoteca concatenada. En esta situación, se saca una segunda hipoteca o préstamo con garantía hipotecaria al mismo tiempo que la primera hipoteca. Con una hipoteca "80-10-10", por ejemplo, el 80% del precio de compra está cubierto por la primera hipoteca, el 10% está cubierto por el segundo préstamo y el 10% final está cubierto por su pago inicial. Esto reduce el préstamo a valor (LTV) de la primera hipoteca a menos del 80%, eliminando la necesidad de PMI. Por ejemplo, si su nueva casa cuesta $ 180, 000, su primera hipoteca sería de $ 144, 000, la segunda hipoteca sería de $ 18, 000 y su pago inicial sería de $ 18, 000.

Una opción final es el seguro hipotecario pagado por el prestamista (LMPI), donde el costo del PMI se incluye en la tasa de interés hipotecaria durante la vida del préstamo. Por lo tanto, puede terminar pagando más intereses durante la vigencia del préstamo.

Para llevar clave

• Se incurre en un seguro hipotecario privado (PMI) si necesita financiar más del 80% del precio de compra de una vivienda.
• Puede evitar el PMI al sacar simultáneamente una primera y segunda hipoteca de la casa para que ningún préstamo constituya más del 80% de su costo.
• Puede optar por un seguro hipotecario pagado por el prestamista (LMPI), aunque esto a menudo aumenta la tasa de interés de su hipoteca.
• Puede solicitar la cancelación de los pagos de PMI una vez que haya acumulado al menos una participación del 20% en el hogar.

Poner fin al PMI temprano

Una vez que haya tenido su hipoteca durante algunos años, es posible que pueda deshacerse de PMI mediante la refinanciación, es decir, la sustitución de su préstamo actual por uno nuevo, aunque tendrá que sopesar el costo de la refinanciación contra los costos. de continuar pagando las primas del seguro hipotecario. También puede deshacerse de él anticipadamente prepagando el capital de su hipoteca para que tenga al menos un 20% de capital (propiedad) en su hogar. Una vez que haya acumulado esa cantidad de capital, puede solicitar al prestamista que cancele su PMI.

Suponiendo que se mantenga al día con los pagos de su hipoteca, el PMI finalmente termina en la mayoría de los casos. Una vez que la relación LTV de la hipoteca cae al 78%, lo que significa que su pago inicial, más el capital del préstamo que ha pagado, equivale al 22% del precio de compra de la vivienda, la Ley Federal de Protección de Propietarios requiere que el prestamista cancele automáticamente el seguro.

Perspectiva del asesor

Scott Gaynor, CFP®, AIF®
KCS Wealth Advisory, LLC, Los Ángeles, CA

Existen varias formas de evitar el PMI:

• Ponga un 20% de descuento en la compra de su casa
• Seguro hipotecario pagado por el prestamista (LPMI)
• Préstamo VA (para veteranos militares elegibles)
• Algunas cooperativas de crédito pueden renunciar a PMI para solicitantes calificados
• Hipotecas a cuestas
• Préstamos médicos

Hay algunas cosas a tener en cuenta sobre las opciones anteriores.

Con LPMI, el prestamista paga el costo de PMI, pero lo más probable es que le proporcione una tasa hipotecaria más alta. Además, LPMI no se elimina como PMI eventualmente lo hace.

Con una hipoteca concatenada, los compradores pueden usar dos préstamos en lugar de uno (concatenado) para comprar una casa. El primero es un préstamo hipotecario tradicional. El segundo incluye una línea de crédito con garantía hipotecaria o un préstamo estándar con garantía hipotecaria. El segundo préstamo cubre el monto restante para obtener el pago inicial del 20% y generalmente tiene una tasa más alta.