Hipoteca inversa

En una palabra, una hipoteca inversa es un préstamo. Un propietario que tiene 62 años o más y tiene un valor considerable de la vivienda puede pedir prestado contra el valor de su casa y recibir fondos como una suma global, pago mensual fijo o línea de crédito. A diferencia de una hipoteca a plazo, del tipo utilizado para comprar una casa, una hipoteca inversa no requiere que el propietario realice ningún pago del préstamo.

En cambio, el saldo completo del préstamo vence y se paga cuando el prestatario muere, se muda de forma permanente o vende la casa. Las reglamentaciones federales requieren que los prestamistas organicen la transacción para que el monto del préstamo no exceda el valor de la vivienda y el prestatario o el patrimonio del prestatario no se hagan responsables de pagar la diferencia si el saldo del préstamo es mayor que el valor de la vivienda. Una forma en que esto podría suceder es a través de una caída en el valor de mercado de la vivienda; otra es si el prestatario vive mucho tiempo.

¿Cómo funciona una hipoteca inversa?

El efectivo en equidad

Las hipotecas inversas pueden proporcionar el efectivo que tanto necesitan los adultos mayores cuyo patrimonio neto está mayormente ligado al valor de su hogar. Por otro lado, estos préstamos pueden ser costosos y complejos, así como sujetos a estafas. Este artículo le enseñará cómo funcionan las hipotecas inversas y cómo protegerse de las trampas, para que pueda tomar una decisión informada sobre si dicho préstamo podría ser adecuado para usted o sus padres.

Según la Asociación Nacional de Prestamistas Hipotecarios Inversores, los propietarios de viviendas de 62 años o más tenían US $ 6, 5 billones en valor acumulado de la vivienda en el tercer trimestre de 2017. El número marca un máximo histórico desde que comenzó la medición en 2000, lo que subraya la gran fuente de riqueza de la vivienda la equidad es para adultos en edad de jubilación. El valor acumulado de la vivienda solo es riqueza utilizable si vende y reduce o toma prestado de ese valor. Y ahí es donde entran en juego las hipotecas inversas, especialmente para los jubilados con ingresos limitados y pocos otros activos.

Para llevar clave

• Una hipoteca inversa es un tipo de préstamo para personas mayores de 62 años o más.
• Los préstamos hipotecarios inversos permiten a los propietarios convertir el valor acumulado de su vivienda en ingresos en efectivo sin pagos mensuales de la hipoteca.
• La mayoría de las hipotecas inversas están aseguradas por el gobierno federal, pero tenga cuidado con una serie de estafas de hipotecas inversas dirigidas a personas mayores.
• Las hipotecas inversas pueden ser una gran decisión financiera para algunos, pero una mala decisión para otros. Asegúrese de comprender cómo funcionan las hipotecas inversas y lo que significan para usted y su familia antes de decidir.

Cómo funciona una hipoteca inversa

Con una hipoteca inversa, en lugar de que el propietario realice los pagos al prestamista, el prestamista realiza los pagos al propietario. El propietario puede elegir cómo recibir estos pagos (le explicaremos las opciones en la siguiente sección) y solo paga intereses sobre los ingresos recibidos. El interés se transfiere al saldo del préstamo para que el propietario no pague nada por adelantado. El propietario también conserva el título de la casa. A lo largo de la vida del préstamo, la deuda del propietario aumenta y disminuye el valor neto de la vivienda.

Al igual que con una hipoteca a plazo, la casa es la garantía de una hipoteca inversa. Cuando el propietario se muda o muere, las ganancias de la venta de la casa van al prestamista para pagar el capital, los intereses, el seguro hipotecario y los honorarios de la hipoteca inversa. Cualquier venta que proceda más allá de lo prestado irá al propietario (si él o ella todavía vive) o al patrimonio del propietario (si el propietario ha fallecido). En algunos casos, los herederos pueden optar por pagar la hipoteca para poder quedarse con la casa.

Los ingresos de la hipoteca inversa no están sujetos a impuestos. Si bien pueden sentirse como ingresos para el propietario, el IRS considera que el dinero es un anticipo de préstamo.

Tipos de hipotecas inversas

Hay tres tipos de hipoteca inversa. La más común es la hipoteca de conversión de capital de la vivienda o HECM. El HECM representa casi todas las hipotecas inversas que los prestamistas ofrecen en valores de vivienda por debajo de $ 679, 650 y es el tipo que es más probable que obtenga, así que ese es el tipo que este artículo discutirá. Sin embargo, si su casa vale más, puede buscar una hipoteca inversa jumbo, también llamada hipoteca inversa patentada.

Cuando saca una hipoteca inversa, puede elegir recibir los ingresos de una de las siguientes seis maneras:

1. Suma global: obtenga todos los ingresos de una vez cuando se cierre su préstamo. Esta es la única opción que viene con una tasa de interés fija. Los otros cinco tienen tasas de interés ajustables.
2. Pagos mensuales iguales (anualidad): mientras al menos un prestatario viva en la casa como residencia principal, el prestamista realizará pagos constantes al prestatario.
3. Pagos a plazo : el prestamista le da al prestatario pagos mensuales iguales por un período determinado de la elección del prestatario, como 10 años.
4. Línea de crédito: hay dinero disponible para que el propietario lo pida prestado según sea necesario. El propietario solo paga intereses sobre los montos prestados de la línea de crédito.
5. Pagos mensuales iguales más una línea de crédito: el prestamista proporciona pagos mensuales constantes mientras al menos un prestatario ocupe la casa como residencia principal. Si el prestatario necesita más dinero en cualquier momento, puede acceder a la línea de crédito.
6. Pagos a plazo más una línea de crédito: el prestamista le da al prestatario pagos mensuales iguales durante un período determinado de elección del prestatario, como 10 años. Si el prestatario necesita más dinero durante o después de ese plazo, puede acceder a la línea de crédito.

También es posible utilizar una hipoteca inversa llamada " HECM para la compra" para comprar una casa diferente a la que actualmente vive.

En cualquier caso, normalmente necesitará al menos el 50% del capital, basado en el valor actual de su vivienda, no en lo que pagó por ella, para calificar para una hipoteca inversa. Las normas varían según el prestamista.

41, 736

El número de hipotecas inversas emitidas en los EE. UU. En 2018, un 26, 7% menos que el año anterior.

¿Te beneficiarías de uno?

Una hipoteca inversa puede parecerse mucho a un préstamo o línea de crédito con garantía hipotecaria. De hecho, similar a uno de estos préstamos, una hipoteca inversa puede proporcionar una suma global o una línea de crédito a la que puede acceder según sea necesario en función de la cantidad de su hogar que ha pagado y el valor de mercado de su hogar. Pero a diferencia de un préstamo o línea de crédito con garantía hipotecaria, no necesita tener un ingreso o un buen crédito para calificar, y no hará ningún pago del préstamo mientras ocupe la casa como su residencia principal.

Una hipoteca inversa es la única forma de acceder al valor acumulado de la vivienda sin vender la vivienda a personas de la tercera edad que no desean la responsabilidad de hacer un pago mensual del préstamo o que no pueden calificar para un préstamo o refinanciamiento del valor de la vivienda debido a un flujo de caja limitado o a un déficit crédito.

Si no califica para ninguno de estos préstamos, ¿qué opciones le quedan para usar el valor acumulado de la vivienda para financiar su jubilación? Podría vender y reducir su tamaño, o podría vender su casa a sus hijos o nietos para mantenerla en la familia, tal vez incluso convertirse en su inquilino si desea continuar viviendo en la casa.

Pros y contras

Una vez que tenga 62 años o más, una hipoteca inversa puede ser una buena manera de obtener efectivo cuando el valor de su vivienda es su mayor activo y no tiene otra forma de obtener suficiente dinero para cubrir sus gastos básicos de vida. Una hipoteca inversa le permite seguir viviendo en su hogar siempre y cuando se mantenga al día con los impuestos a la propiedad, el mantenimiento y el seguro y no necesite mudarse a un hogar de ancianos o centro de vida asistida durante más de un año.

Sin embargo, sacar una hipoteca inversa significa gastar una cantidad significativa del capital acumulado en intereses y comisiones de préstamos, que discutiremos a continuación. También significa que es probable que no puedas pasar tu casa a tus herederos. Si una hipoteca inversa no proporciona una solución a largo plazo a sus problemas financieros, solo una solución a corto plazo, puede que no valga la pena el sacrificio.

¿Qué pasa si alguien más, como un amigo, pariente o compañero de cuarto, vive con usted? Si obtiene una hipoteca inversa, esa persona no tendrá derecho a seguir viviendo en la casa después de su fallecimiento.

Otro problema que enfrentan algunos prestatarios con las hipotecas inversas es sobrevivir a los ingresos de la hipoteca. Si elige un plan de pago que no proporciona un ingreso de por vida, como una suma global o un plan a plazo, o si saca una línea de crédito y la usa, es posible que no le quede dinero cuando lo necesite. .

Reglas que rigen estas hipotecas

Si posee una casa, un condominio o una casa adosada, o una casa prefabricada construida a partir del 15 de junio de 1976, puede ser elegible para una hipoteca inversa. Según las reglas de la Administración Federal de Vivienda (FHA), los propietarios de viviendas cooperativas no pueden obtener hipotecas revertidas, ya que técnicamente no son dueños de los bienes inmuebles en los que viven, sino de las acciones de una corporación. En Nueva York, donde las cooperativas son comunes, la ley estatal prohíbe aún más las hipotecas inversas en las cooperativas, permitiéndolas solo en residencias y condominios de una a cuatro familias.

Si bien las hipotecas inversas no tienen requisitos de ingresos o puntaje de crédito, todavía tienen reglas sobre quién califica. Debe tener al menos 62 años, y debe ser propietario de su casa de forma gratuita y tener una cantidad sustancial de capital (al menos 50%). Los prestatarios deben pagar una tarifa de apertura, una prima de seguro por adelantado, primas de seguro hipotecario en curso, tarifas de servicio de préstamos e intereses. El gobierno federal limita cuánto pueden cobrar los prestamistas por estos artículos.

Los prestamistas no pueden perseguir a los prestatarios o sus herederos si la casa resulta estar bajo el agua cuando llega el momento de vender. También deben permitir a los herederos varios meses para decidir si desean pagar la hipoteca inversa o permitir que el prestamista venda la casa para pagar el préstamo.

El Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano (HUD) requiere que todos los posibles prestatarios de hipotecas inversas completen una sesión de asesoramiento aprobada por HUD. Esta sesión de asesoramiento, que generalmente cuesta alrededor de $ 125, debe tomar al menos 90 minutos y debe cubrir los pros y los contras de obtener una hipoteca inversa dadas sus circunstancias financieras y personales únicas. Debería explicar cómo una hipoteca inversa podría afectar su elegibilidad para Medicaid y Seguridad de Ingreso Suplementario. El consejero también debe repasar las diferentes formas en que puede recibir los ingresos.

Sus responsabilidades bajo las reglas de la hipoteca inversa son mantenerse al día con los impuestos sobre la propiedad y el seguro de propietarios y mantener la casa en buen estado. Y si deja de vivir en la casa por más de un año, incluso si es porque está viviendo en un centro de atención a largo plazo por razones médicas, tendrá que pagar el préstamo, que generalmente se logra vendiendo la casa .

Además del potencial de estafas dirigidas a las personas mayores, las hipotecas inversas tienen algunos riesgos legítimos. A pesar de las reformas recientes, todavía hay situaciones en las que una viuda o viudo podría perder el hogar tras la muerte de su cónyuge.

Tarifas involucradas

El Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano ajustó las primas de seguro para las hipotecas inversas en octubre de 2017. Dado que los prestamistas no pueden pedirles a los propietarios de viviendas o a sus herederos que paguen si el saldo del préstamo aumenta más que el valor de la vivienda, las primas de seguros proporcionan un conjunto de fondos que los prestamistas pueden recurrir para que no pierdan dinero cuando esto sucede.

Un cambio fue un aumento en la prima inicial de 0.5% a 2.0% para tres de cada cuatro prestatarios y una disminución en la prima de 2.5% a 2.0% para el otro de cuatro prestatarios. La prima inicial solía estar vinculada a la cantidad que los prestatarios sacaron en el primer año, y los propietarios que más sacaron, porque necesitaban pagar una hipoteca existente, pagaron la tasa más alta. Ahora, todos los prestatarios pagan la misma tasa de 2.0%. La prima inicial se calcula en función del valor de la casa, por lo que por cada $ 100, 000 en valor de tasación, usted paga $ 2, 000. Eso es $ 6, 000 en una casa de $ 300, 000.

Todos los prestatarios también deben pagar primas anuales de seguro hipotecario del 0.5% (anteriormente 1.25%) del monto prestado. Este cambio ahorra a los prestatarios $ 750 al año por cada $ 100, 000 prestados y ayuda a compensar la prima inicial más alta. También significa que la deuda del prestatario crece más lentamente, preservando más el patrimonio del propietario a lo largo del tiempo, proporcionando una fuente de fondos más adelante en la vida o aumentando la posibilidad de pasar la casa a los herederos.

Prestamistas hipotecarios inversos

Para obtener una hipoteca inversa, no puede acudir a ningún prestamista. Las hipotecas inversas son un producto especializado, y solo algunos prestamistas las ofrecen. Algunos de los nombres más importantes en préstamos de hipoteca inversa incluyen American Advisors Group, One Reverse Mortgage y Liberty Home Equity Solutions.

Es una buena idea solicitar una hipoteca inversa con varias compañías para ver cuál tiene las tasas y tarifas más bajas. Aunque las hipotecas inversas están reguladas por el gobierno federal, todavía hay margen de maniobra en lo que cada prestamista puede cobrar.

Tasas de interés

Solo la hipoteca inversa de suma global, que le da todos los ingresos a la vez cuando se cierra su préstamo, tiene una tasa de interés fija. Las otras cinco opciones tienen tasas de interés ajustables, lo cual tiene sentido, ya que está pidiendo prestado dinero durante muchos años, no todos a la vez, y las tasas de interés siempre están cambiando. Las hipotecas inversas de tasa variable están vinculadas a la tasa de oferta interbancaria de Londres (LIBOR).

Además de una de las tasas base, el prestamista agrega un margen de uno a tres puntos porcentuales. Entonces, si la tasa LIBOR es del 2.5% y el margen del prestamista es del 2%, su tasa de interés de la hipoteca inversa será del 4.5%. A principios de 2018, los márgenes de los prestamistas oscilaron entre 1.08% y 3.38%. El interés aumenta durante la vida de la hipoteca inversa, y su puntaje de crédito no afecta su tasa de hipoteca inversa o su capacidad para calificar.

¿Cuánto puede pedir prestado?

Los ingresos que recibirá de una hipoteca inversa dependerán del prestamista y de su plan de pago. Para un HECM, el monto que puede pedir prestado se basará en la edad del prestatario más joven, la tasa de interés del préstamo y el valor tasado menor de su vivienda o el monto máximo de reclamo de la FHA, que es de $ 679, 650 para 2018.

Sin embargo, no puede pedir prestado el 100% de lo que vale su casa, ni en ningún lugar cercano. Parte del valor acumulado de su vivienda debe utilizarse para pagar los gastos del préstamo, incluidas las primas hipotecarias y los intereses. Aquí hay algunas otras cosas que necesita saber sobre cuánto puede pedir prestado:

• Los ingresos del préstamo se basan en la edad del prestatario más joven o, si el prestatario está casado, el cónyuge más joven, incluso si el cónyuge más joven no es un prestatario. Cuanto mayor sea el prestatario más joven, mayor será el monto del préstamo.
• Cuanto más baja sea la tasa hipotecaria, más podrá pedir prestado.
• Cuanto mayor sea el valor de tasación de su propiedad, más podrá pedir prestado.
• Una sólida evaluación financiera de la hipoteca inversa aumenta los ingresos que recibirá porque el prestamista no retendrá parte de ellos para pagar los impuestos a la propiedad y el seguro de propietarios en su nombre.

El monto que puede pedir prestado se basa en lo que se llama el límite de capital inicial. En enero de 2018, el límite de capital inicial promedio fue de $ 211, 468 y el monto máximo promedio de reclamo fue de $ 412, 038. El límite de capital inicial promedio del prestatario es aproximadamente el 58% del monto máximo de reclamo.

El gobierno redujo el límite inicial de capital en octubre de 2017, lo que dificulta a los propietarios, especialmente a los más jóvenes, calificar para una hipoteca inversa. Por el lado positivo, el cambio ayuda a los prestatarios a preservar más de su patrimonio. El gobierno redujo el límite por la misma razón por la que cambió las primas de seguro: porque el déficit del fondo de seguro hipotecario casi se había duplicado durante el último año fiscal. Este es el fondo que paga a los prestamistas y protege a los contribuyentes de las pérdidas de la hipoteca inversa.

Para complicar aún más las cosas, no puede pedir prestados todos sus límites iniciales de capital en el primer año cuando elige una suma global o una línea de crédito. En cambio, puede pedir prestado hasta un 60% o más si está utilizando el dinero para pagar su hipoteca a plazo. Y si elige una suma global, la cantidad que obtiene por adelantado es todo lo que obtendrá. Si elige la línea de crédito, su línea de crédito crecerá con el tiempo, pero solo si tiene fondos no utilizados en su línea.

Hipotecas inversas, su cónyuge y herederos

Ambos cónyuges tienen que dar su consentimiento para el préstamo, pero ambos no tienen que ser prestatarios, y este acuerdo puede crear problemas. Si dos cónyuges viven juntos en una casa pero solo uno de los cónyuges es nombrado prestatario en la hipoteca inversa, el otro cónyuge corre el riesgo de perder la casa si el cónyuge prestatario muere primero. Una hipoteca inversa debe pagarse cuando el prestatario muere, y generalmente se paga vendiendo la casa. Si el cónyuge sobreviviente quiere quedarse con la casa, tendrá que pagar el préstamo por otros medios, posiblemente mediante un costoso refinanciamiento.

Solo un cónyuge podría ser un prestatario si solo uno de ellos posee el título de propiedad de la casa, tal vez porque fue heredada o porque su propiedad es anterior al matrimonio. Idealmente, ambos cónyuges tendrán el título y ambos serán prestatarios de la hipoteca inversa, de modo que cuando el primer cónyuge muera, el otro continúe teniendo acceso a los ingresos de la hipoteca inversa y pueda continuar viviendo en la casa hasta la muerte. El cónyuge no prestatario podría incluso perder el hogar si el cónyuge prestatario tuviera que mudarse a un centro de vida asistida o hogar de ancianos durante un año o más.

Evitar estafas hipotecarias inversas

Con un producto tan potencialmente lucrativo como una hipoteca inversa y una población vulnerable de prestatarios que pueden tener problemas cognitivos o que buscan desesperadamente la salvación financiera, abundan las estafas. Los vendedores inescrupulosos y los contratistas de mejoras para el hogar se han dirigido a personas de la tercera edad para ayudarlos a obtener hipotecas inversas para pagar las mejoras en el hogar, en otras palabras, para que puedan recibir el pago. El vendedor o el contratista pueden o no cumplir con el trabajo prometido y de calidad; podrían simplemente robar el dinero del propietario.

Los familiares, los cuidadores y los asesores financieros también se han aprovechado de las personas de la tercera edad al usar un poder notarial para revertir la hipoteca de la casa, luego robar los ingresos o al convencerlos de comprar un producto financiero, como una anualidad o un seguro de vida completo, que el senior solo puede permitirse obtener una hipoteca inversa. Es probable que esta transacción sea solo en el mejor interés del llamado asesor financiero. Estas son solo algunas de las estafas de hipotecas inversas que pueden hacer tropezar a los propietarios involuntarios.

Haga esto para evitar la ejecución hipotecaria

Otro peligro asociado con una hipoteca inversa es la posibilidad de ejecución hipotecaria. A pesar de que el prestatario no es responsable de hacer ningún pago de la hipoteca, y por lo tanto no puede volverse en mora con ellos, una hipoteca inversa requiere que el prestatario cumpla con ciertas condiciones. El incumplimiento de estas condiciones permite que el prestamista ejecute una ejecución hipotecaria.

Como prestatario de hipoteca inversa, debe vivir en la casa y mantenerla. Si la casa se deteriora, no valdrá la pena el valor justo de mercado cuando llegue el momento de vender, y el prestamista no podrá recuperar el monto total que ha extendido al prestatario. Las hipotecas inversas también son necesarias para mantenerse al día con los impuestos a la propiedad y el seguro de propietarios. Nuevamente, el prestamista impone estos requisitos para proteger su interés en el hogar. Si no paga sus impuestos a la propiedad, su autoridad fiscal local puede confiscar la casa. Si no tiene seguro de vivienda y hay un incendio en la casa, la garantía del prestamista está dañada.

Según uno de los análisis de Reverse Mortgage Insight, aproximadamente uno de cada cinco ejecuciones hipotecarias de hipotecas inversas desde 2009 hasta 2017 fueron causadas por el incumplimiento del prestatario en el pago de impuestos o seguro de propiedad.

La línea de fondo

Una hipoteca inversa puede ser una herramienta financiera útil para los propietarios de viviendas que entienden cómo funcionan los préstamos y las compensaciones involucradas. Idealmente, cualquier persona interesada en obtener una hipoteca inversa se tomará el tiempo para conocer a fondo cómo funcionan estos préstamos. De esa manera, ningún prestamista sin escrúpulos o estafador depredador puede aprovecharse de ellos, podrán tomar una decisión acertada incluso si obtienen un asesor de hipoteca inversa de mala calidad y el préstamo no tendrá sorpresas desagradables.

Incluso cuando el prestamista más acreditado emite una hipoteca inversa, sigue siendo un producto complicado. Los prestatarios deben tomarse el tiempo para educarse al respecto para asegurarse de que están tomando la mejor decisión sobre cómo utilizar el valor acumulado de su vivienda.