¿Debe refinanciar su hipoteca cuando las tasas de interés suben?

No es una mala idea considerar refinanciar su hipoteca cuando las tasas de interés son bajas. Y todavía lo son, históricamente hablando. Sin embargo, las tasas de interés han comenzado a subir y se prevé que continúen haciéndolo. ¿Cómo debería afectar eso su decisión de refinanciar?

Eso, por supuesto, depende de la tasa de interés que esté pagando actualmente en su hipoteca. Una hipoteca más antigua aún podría tener una tasa de interés más alta que las ofrecidas actualmente. E incluso en un clima de interés relativamente bajo, existen ventajas y desventajas para refinanciar una hipoteca. Su calificación crediticia mejorada, por ejemplo, o una decisión de cambiar la duración de su hipoteca, también podría traer términos de refinanciamiento que podrían ahorrarle dinero a largo plazo. Pero tal vez no estés planeando quedarte a largo plazo. También hay algunos programas especiales de refinanciación que pueden ser particularmente beneficiosos para aquellos que califican. Aquí se explica cómo trabajar a través del proceso de toma de decisiones.

Para llevar clave

• Su situación individual debe determinar si refinancia o no su hipoteca, no simplemente si las tasas de interés están subiendo o bajando.
• Las ventajas de la refinanciación incluyen obtener una mejor tasa de interés, aumentar su patrimonio neto y aumentar su flujo de efectivo a corto plazo.
• Las desventajas incluyen pagar demasiado en costos de cierre, liquidar con una tasa de interés más alta porque no desea pagar los costos de cierre, perder capital en un refinanciamiento de retiro de efectivo y reducir su patrimonio neto.
• Los programas especiales de Fannie Mae, Freddie Mac, la FHA y el VA pueden ayudar a ciertos propietarios a obtener hipotecas más accesibles.

¿Deberías considerarlo?

En el pasado, las bajas tasas de interés han creado un frenesí de refinanciación en el mercado. Pero en cualquier economía, la única forma de saber si un refinanciamiento tiene sentido para usted es considerar los detalles de su situación única.

¿Cuánto más bajas son las tarifas que la que tiene actualmente?

En lugar de escuchar las "reglas" sobre cuánto cambio porcentual en las tasas de interés debe buscar antes de refinanciar, observe cuánto dinero ahorrará. Una reducción de la tasa del 1% es mucho más significativa si tiene una hipoteca de $ 500, 000 que si tiene una hipoteca de $ 100, 000.

¿Cuánto tiempo piensa quedarse con la hipoteca?

Al igual que cuando compró su casa, tendrá que pagar los costos de cierre de su refinanciamiento. Si planea vender su casa en unos pocos años, es posible que apenas logre un punto de equilibrio (o que realmente se quede atrás) refinanciando. ¿Cómo? Si los ahorros mensuales para el resto de su hipoteca no son mayores que los costos de cierre asociados con la refinanciación, perderá. Si transfiere los costos de cierre a su hipoteca en lugar de pagarlos por adelantado, pagará intereses sobre ellos, por lo que deberá incluir este gasto en su cálculo de equilibrio.

¿Se puede refinanciar en un plazo más corto?

Si le quedan 20 años en su hipoteca y refinancia en una nueva hipoteca a 30 años, no podrá ahorrar dinero a largo plazo, incluso con una tasa más baja. Sin embargo, si puede permitirse refinanciar esa hipoteca de 20 años en una hipoteca de 15 años, la combinación de una tasa de interés más baja y un plazo más corto reducirá sustancialmente la cantidad total de intereses que pagará antes de ser propietario de la casa gratis y claro.

Pros

• Obtén un préstamo mejor

• Incremente su patrimonio neto a largo plazo

• Aumentar el flujo de caja a corto plazo

Contras

• Pagar en exceso por los costos de cierre

• Pago excesivo de intereses porque no desea costos de cierre

• Pérdida de capital

• Impacto negativo en su patrimonio neto a largo plazo

Lo que tienes que ganar

Hecho correctamente, un refinanciamiento puede tener beneficios inmediatos y duraderos. Es posible que pueda:

Obtén un préstamo mejor

Quizás esté en una mejor posición financiera ahora que cuando sacó su hipoteca existente. La refinanciación puede brindar una oportunidad para obtener una mejor tasa de interés o simplemente mejorar aún más una buena hipoteca. De cualquier manera, aumentará su seguridad financiera a corto y largo plazo y aumentará las probabilidades de que los tiempos difíciles no lo pongan en riesgo de perder su hogar.

Incremente su patrimonio neto a largo plazo

Con los ahorros de la refinanciación de su hipoteca, gastará menos en intereses. Es dinero que puede guardar para la jubilación o utilizarlo para otro objetivo financiero a largo plazo.

Aumentar el flujo de caja a corto plazo

Si su refinanciación reduce su pago mensual, tendrá más dinero para trabajar cada mes. Esto puede reducir la presión financiera cotidiana sobre su hogar y crear oportunidades para invertir en otros lugares.

Peligros de la refinanciación

La refinanciación de una hipoteca introduce nuevos elementos en su situación financiera. Los riesgos de su hipoteca original todavía están presentes, y algunos nuevos salen a la superficie.

Pagar en exceso por los costos de cierre

Los prestamistas inescrupulosos pueden agregar una cantidad de tarifas innecesarias y / o infladas al costo de su hipoteca. Además, es posible que no revelen algunos de estos costos por adelantado, con la esperanza de que usted se sienta demasiado involucrado en el proceso para retroceder.

Pago excesivo de intereses porque no desea costos de cierre

Un refinanciamiento generalmente no requiere efectivo para cerrar. Una forma en que los prestamistas compensan esto es darle una tasa de interés más alta. Digamos que tiene dos opciones: un refinanciamiento de $ 200, 000 con cero costos de cierre y una tasa de interés fija del 5% por 30 años, o un refinanciamiento de $ 200, 000 con $ 6, 000 en costos de cierre y una tasa de interés fija del 4.75% por 30 años. Suponiendo que conserve el préstamo durante todo su plazo, en el escenario A, pagará un total de $ 386, 511. En el escenario B, pagará $ 381, 586. Tener "sin costos de cierre" termina costando $ 4, 925. ¿Puedes pensar en otra cosa que preferirías hacer con casi $ 5, 000 en lugar de dársela al banco?

Pérdida de capital

La parte de la hipoteca que ha pagado, su capital en la casa, es la única parte de la casa que es realmente suya. Esta cantidad crece poco a poco con cada pago mensual de la hipoteca hasta que, un día, sea dueño de toda la casa y pueda reclamar cada centavo de los ingresos si elige venderlo. Pero si realiza un refinanciamiento de retiro de efectivo (transfiriendo los costos de cierre al nuevo préstamo o extendiendo el plazo de su préstamo), reduce el porcentaje de su hogar que realmente posee. Incluso si permanece en la misma casa por el resto de su vida, podría terminar pagando hipotecas por 50 años si toma malas decisiones de refinanciación. Puede terminar desperdiciando mucho dinero de esta manera, sin mencionar que nunca será dueño de su casa.

Impacto negativo en su patrimonio neto a largo plazo

La refinanciación puede reducir su pago mensual, pero a menudo hará que el préstamo sea más costoso al final si agrega años a su hipoteca. Si necesita refinanciar para evitar perder su casa, puede valer la pena pagar más a largo plazo. Pero si su objetivo principal es ahorrar dinero, tenga en cuenta que un pago mensual menor no necesariamente se traduce en ahorros a largo plazo.

Opciones de refinanciación

Hay un par de programas especiales de refinanciamiento que pueden ser particularmente beneficiosos para los prestatarios calificados.

High LTV Refinance Option (Fannie Mae) y Freddie Mac Enhanced Relief Refinance.

Estos nuevos programas de Fannie Mae y Freddie Mac están diseñados para reemplazar el Programa de Refinanciamiento de Vivienda Asequible (HARP), que expiró el 31 de diciembre de 2018. HARP se creó para ayudar a los propietarios de viviendas que no pudieron aprovechar otras opciones de refinanciamiento porque su casa había disminuido su valor. Su objetivo era mejorar la asequibilidad a largo plazo de un préstamo para ayudar a evitar que las personas pierdan sus hogares por la ejecución hipotecaria. Para los nuevos programas, solo son elegibles las hipotecas en poder de Fannie Mae (Opción de refinanciación LTV alta) o Freddie Mac (FMERR) que pueden mejorarse con un refinanciamiento y que se originaron a partir del 1 de octubre de 2017. Además, los prestatarios deben estar al día en sus pagos.

Los propietarios cuyas viviendas están bajo el agua y cuyos préstamos se originaron entre junio de 2009 y finales de septiembre de 2017 no son elegibles para uno de los programas de reemplazo de HARP de Fannie Mae y Freddie Mac.

FHA Streamline.

Una refinanciación FHA Streamline está diseñada para propietarios que ya tienen una hipoteca de la FHA. Su objetivo es proporcionar una nueva hipoteca de la FHA con mejores condiciones que disminuyan el pago mensual del propietario. Se supone que el proceso es rápido y fácil, que no requiere documentación nueva de su situación financiera ni calificación de ingresos nuevos. Este tipo de refinanciamiento no requiere una evaluación de la vivienda, inspección de termitas o informe de crédito. Un posible inconveniente para algunos propietarios es que un refinanciamiento racionalizado de la FHA no permite el retiro de efectivo.

VA Streamline.

Este programa, también conocido como préstamo de refinanciación de reducción de la tasa de interés (IRRRL), es similar a un refinanciamiento simplificado de la FHA. Ya debe tener un préstamo VA, y el refinanciamiento debe resultar en una tasa de interés más baja a menos que esté refinanciando de una hipoteca de tasa ajustable (ARM) a una hipoteca de tasa fija. El prestamista puede requerir una evaluación y un informe de crédito, aunque el VA no los requiere. Tenga en cuenta que el VA y la Oficina de Protección Financiera del Consumidor emitieron recientemente una orden de advertencia de que los miembros del servicio y los veteranos han estado recibiendo una serie de ofertas no solicitadas con información engañosa sobre estos préstamos. Verifique con el VA antes de actuar sobre cualquier oferta de un IRRRL de VA.

Tanto con la línea de flujo del VA como con la línea de flujo de la FHA, es posible pagar pocos o ningún costo de cierre por adelantado. Sin embargo, estos costos se incluirán en la hipoteca o pagará una tasa de interés más alta a cambio de no pagar los costos de cierre. Por lo tanto, si bien no tendrá efectivo por adelantado, seguirá pagando el refinanciamiento a largo plazo.

La línea de fondo

Cualquier buen refinanciamiento debería beneficiar a los prestatarios al reducir sus pagos mensuales de vivienda y / o acortar el plazo de su hipoteca. Desafortunadamente, como con cualquier transacción financiera importante, hay complejidades que pueden hacer tropezar al comprador desprevenido y resultar en un mal negocio. Conocer el proceso lo ayudará a encontrar un prestamista y un programa de refinanciamiento que ofrezca el mejor valor para su situación.