10 obstáculos para cerrar en un nuevo hogar
Tener su oferta de compra de vivienda aceptada es como lograr que el corredor esté alto durante un maratón. Pero sostenga el refrigerador Gatorade: la propiedad aún no es suya. Durante los 30 días (más o menos) entre el momento en que se acepta su oferta de compra y se le entregan las llaves (comúnmente conocido como depósito en garantía), hay muchos obstáculos que superar. Si tropieza con alguno de ellos, la compra puede fracasar y volverlo a la línea de partida.
Al igual que un atleta entrena para una carrera, usted puede entrenarse para los pasos finales desalentadores en la compra de una casa. Los procedimientos y las reglas del depósito en garantía varían según el estado, pero estos son 10 de los problemas más comunes encontrados durante este período, y qué (si hay algo) que se puede hacer para prevenirlos o mitigarlos.
1. La inspección de termitas muestra daños
El prestamista realizará una inspección de plagas en el hogar (a su costo, generalmente menos de $ 100) para asegurarse de que no haya daños graves causados por insectos que coman madera como termitas o hormigas carpinteras. Esta inspección protege el interés del prestamista en la propiedad. Los propietarios de viviendas que descubren problemas de termitas después de mudarse a menudo abandonan la propiedad, dejando al prestamista sosteniendo la bolsa. Es posible que algunos prestamistas no requieran una inspección de termitas, pero puede ser de su interés obtener una de todos modos.
Si la inspección descubre cualquier evidencia de una infestación visible, es posible que las áreas problemáticas tengan que remediarse antes de que se pueda cerrar el depósito en garantía. Si los problemas son demasiado graves y / o el vendedor no pagará para solucionarlos, tendrá la opción de retirarse, siempre que su acuerdo de compra tenga las contingencias adecuadas.
2. La evaluación es demasiado baja
El banco evaluará la casa (nuevamente, a su cargo) para proteger su interés en la casa. Quiere asegurarse de que la casa valga al menos tanto como usted pagará por ella, de modo que si se produce una ejecución hipotecaria, se pueden recuperar las pérdidas. Si la evaluación es demasiado baja, el vendedor tendrá que bajar el precio de venta o tendrá que pagar en efectivo por la diferencia. Es posible obtener una segunda opinión más favorable de un tasador diferente.
3. Hay nubes en el título
Durante el proceso de depósito, contratará a una compañía de títulos para que realice una búsqueda de títulos y emita un seguro de títulos. La búsqueda del título asegura que nadie más tenga un reclamo legal sobre la propiedad que desea comprar (como el IRS, el estado o un pariente del vendedor), y el seguro del título lo protege contra cualquier reclamo futuro de la propiedad. Si hay algún tipo de embargo o reclamo contra la propiedad, el problema deberá resolverse antes de que la transacción pueda continuar.
4. La inspección de la vivienda muestra defectos
La mayoría de las ofertas de compra tienen una contingencia de inspección escrita, por lo que si la inspección de la casa revela problemas serios, el comprador puede retirarse sin penalización. Si no incluyó esta contingencia en su contrato, puede perder su dinero (generalmente varios miles de dólares) si decide no comprar la casa según la inspección.
Si decide continuar, el proceso de negociar con el vendedor para reparar la casa o acreditarle dinero al cierre para poder manejar las reparaciones usted mismo puede retrasar el proceso de compra y retrasar su cierre. (Para lecturas relacionadas, vea: ¿Necesita una inspección de la casa? )
5. Usted (o ellos) tiene pies fríos
El contrato describirá razones justificables para que el comprador o el vendedor se retiren sin penalización, como no renunciar a una contingencia o no cumplir con una fecha límite. Sin embargo, si decide después de renunciar a las contingencias que no desea realizar con la compra (por ejemplo, porque encontró otra casa que le gusta más), perderá su dinero. El razonamiento aquí es que el vendedor debe ser compensado por el tiempo que la casa estuvo fuera del mercado, lo que retrasará la cantidad de tiempo que finalmente le lleva vender (lo que puede tener ramificaciones financieras para el vendedor).
Por el contrario, si el vendedor decide retirarse simplemente por un cambio de opinión o porque se hizo una mejor oferta, usted tendrá el derecho legal de cobrar daños al vendedor.
6. Su financiación se cae
Los compradores inteligentes no hacen ofertas en casas sin una aprobación previa, lo que significa obtener un compromiso de préstamo por escrito de un banco que le proporcionará una hipoteca de cierta cantidad, y los vendedores inteligentes no aceptan ofertas de compradores que no pre aprobado. Sin embargo, hay cosas que pueden evitar que el préstamo se cierre, como si mintió en la solicitud, las tasas de interés aumentan bruscamente, su situación laboral cambia o su puntaje de crédito baja.
Pregúntele a su prestamista cómo puede evitar problemas como estos. (Para lecturas relacionadas, vea: 5 cosas que necesita ser preaprobadas para una hipoteca ).
7. La casa está en un área de alto riesgo
En los estados que requieren un informe de divulgación de peligros naturales, recibirá un documento que describe los peligros naturales que pueden afectar el hogar (por ejemplo, inundaciones, terremotos, riesgos sísmicos, incendios) durante la custodia. El prestamista puede exigirle que compre un seguro contra riesgos (más allá del seguro de su propietario) si la casa se encuentra en un área de alto riesgo, y ese seguro puede ser costoso. También es un costo que deberá pagar todos los meses hasta que se cancele el préstamo o venda la casa.
Para evitar sorpresas desagradables durante el depósito en garantía, pregúntele a su agente, posibles nuevos vecinos o al departamento de planificación de la ciudad qué peligros naturales existen en su área deseada, qué tipo de seguro adicional podría tener que comprar y cuánto podría costar antes de poner un oferta en una casa.
8. El hogar no es asegurable
Si un propietario anterior realizó un reclamo de seguro importante en el hogar, como daños por agua o moho, aparecerá en los registros de seguros, y las compañías de seguros pueden negarse a asegurar el hogar, pensando que es un riesgo demasiado grande. Si una casa no es asegurable, no podrá comprarla a menos que sea un comprador en efectivo, ya que los prestamistas requieren que mantenga el seguro del propietario hasta que se cancele la hipoteca. Por supuesto, incluso si es un comprador en efectivo, probablemente no sea una buena idea comprar una vivienda no asegurable.
9. Diferencias en el GFE y HUD-1
Cuando obtiene la aprobación previa de su préstamo, y nuevamente cuando hace una oferta sobre una propiedad específica, su prestamista debe darle un estimado de buena fe (GFE) que detalla los costos de cierre asociados con la obtención de financiamiento para la vivienda. El cálculo de buena fe es básicamente un borrador de lo que mostrará el formulario HUD-1 que reciba al menos 24 horas antes del cierre. Como su nombre lo indica, la estimación de buena fe debe ser una aproximación cercana de lo que realmente terminará pagando, idealmente dentro del 10%, pero algunos prestamistas sin escrúpulos tratarán de atraer clientes con estimaciones poco realistas.
Si esto sucede, y no puede hacer que el prestamista retroceda en los cargos excesivos, su mejor opción puede ser pedirle al vendedor que extienda la fecha de cierre e intente asegurar un financiamiento alternativo para que aún pueda comprar la casa sin ser estafado apagado.
10. Los errores evitan el cierre a tiempo
Hay muchas partes diferentes involucradas en el cierre del depósito en garantía, y si alguno de ellos comete un error, su cierre puede retrasarse. Dependiendo de lo que estipule su contrato de compra y de quién sea la culpa de la demora, si no cierra a tiempo, es posible que deba pagar una multa al vendedor por cada día que el cierre llegue tarde.
El vendedor también podría negarse a extender la fecha de cierre y todo el acuerdo podría fracasar. En el mejor de los casos, el vendedor podría simplemente aceptar extender la fecha de cierre sin penalización. Después de todo, si el acuerdo no se cierra, el vendedor también tendrá que comenzar de nuevo. (Para lecturas relacionadas, consulte: 7 Condiciones de contrato de bienes inmuebles imprescindibles ).
Entrenamiento para un final exitoso
Transferir la propiedad de una casa es estresante para todas las partes. Muchas cosas tienen que suceder en un corto período de tiempo, y puede haber grandes ramificaciones si algo falla. El proceso puede ser especialmente estresante para los compradores, que deben pasar por un proceso complejo, a veces desconocido, y tomar una gran cantidad de decisiones importantes relacionadas con lo que probablemente sea la compra más cara de sus vidas. Tómese un tiempo para familiarizarse con el proceso de custodia y sus posibles dificultades con mucha anticipación y estará emocional, intelectual y financieramente preparado para terminar la carrera. (Para lecturas relacionadas, vea: 13 pasos para cerrar un negocio inmobiliario ).