2/28 Hipoteca de tasa ajustable (2/28 ARM)
Una hipoteca con tasa de interés ajustable de 2/28 (2/28 ARM) es un tipo de préstamo hipotecario a 30 años que tiene un período de tasa de interés fija inicial de dos años. Después de este período de 2 años, la tasa flota en función de un índice más un margen. La tasa inicial de avance es inferior al promedio para las hipotecas convencionales, pero la tasa ajustable puede aumentar significativamente. Dado que los bancos no ganan mucho dinero con la tasa inicial de reclamo, 2/28 ARMS incluyen fuertes multas por prepago durante los primeros dos años.
DESGLOSE 2/28 Hipoteca de tasa ajustable (BRAZO 2/28)
El 2/28 ARM se hizo popular durante el auge inmobiliario de principios de la década de 2000, cuando los altos precios pusieron los pagos de hipotecas convencionales fuera del alcance de muchos compradores. Por ejemplo, una hipoteca convencional de $ 300, 000 a 30 años conllevaría pagos mensuales de $ 1610. Pero un BRAZO 2/28 con una tasa inicial de avance del 3 por ciento requeriría pagos mensuales de solo $ 1265.
Posibles dificultades de 2/28 BRAZOS
El Catch-22 de la hipoteca de tasa ajustable del 2/28 es que después de dos años la tasa se ajusta cada seis meses, generalmente hacia arriba, en un porcentaje basado en la tasa de oferta interbancaria de Londres (LIBOR) más un margen adicional. 2/28 ARMS tienen controles de seguridad integrados, como un límite de tasa de interés de por vida y límites sobre cuánto puede aumentar o disminuir la tasa con cada período. Pero incluso con topes, los propietarios pueden enfrentar picos de pago asombrosos.
En el ejemplo anterior en el préstamo de $ 300, 000 a 30 años con 3% ARM 2/28, si después de dos años la tasa LIBOR es 2.7 y el margen es 1.5, el interés aumentaría en 4.2 por ciento, a un total de 7.2 por ciento. Esta tasa de 7.2% podría estar muy por encima de las tasas de hipoteca convencionales actuales. El pago mensual del propietario aumentaría de la noche a la mañana en más del 60%, a $ 2036.
Muchos propietarios de viviendas durante el auge no entendieron cómo un aumento de tasas aparentemente pequeño podría aumentar drásticamente sus pagos mensuales. E incluso aquellos que eran plenamente conscientes de los riesgos vieron a 2/28 ARM como un vehículo de financiamiento a corto plazo. La idea era aprovechar la baja tasa de interés, luego refinanciar después de dos años a una hipoteca convencional o, si su crédito no era lo suficientemente bueno para eso, a una nueva hipoteca ajustable. Y, dado el aumento vertiginoso de los precios inmobiliarios, pagar la deuda puede avanzar más adelante. Para muchos, esto tenía cierto sentido, ya que, después de todo, el valor de la vivienda del prestatario aumentaba rápidamente.
Los problemas llegaron con el colapso del mercado en 2008. Los valores de las viviendas cayeron en picado. Muchos propietarios de 2/28 ARMS se encontraron incapaces de refinanciar, hacer sus pagos o vender sus casas por el valor del préstamo pendiente. La avalancha de ejecuciones hipotecarias condujo a estándares de préstamo más estrictos. Hoy los bancos están evaluando más cuidadosamente la capacidad de un prestatario para hacer pagos de tasa ajustable.