5 errores que pueden hacer que la casa voltee un fracaso

¡Se ve tan fácil! Compre una casa, haga algunas reparaciones cosméticas, vuelva a ponerla en el mercado y obtenga grandes ganancias. En cualquier momento hay media docena de programas de televisión en los que los inversores guapos y bien vestidos hacen que el proceso parezca rápido, divertido y rentable. Y muchas casas se están volcando. ATTOM Data Solutions informa que más de 200, 000 en los Estados Unidos fueron comprados y revendidos con el mismo período de 12 meses en 2017. Eso es poco menos del 6% de todas las viviendas y condominios unifamiliares vendidos durante todo el año. Sin embargo, el camino hacia las riquezas inmobiliarias no se trata solo del atractivo exterior y las señales de "vendido". Demasiados posibles magnates inmobiliarios pasan por alto lo básico y terminan fallando. En este artículo, veremos los cinco errores más grandes que cometen las posibles aletas y cómo evitarlos.

El primer y mejor consejo es limitar su riesgo financiero y también maximizar su potencial de retorno. En pocas palabras, no pague demasiado por una casa (sabiendo lo que vale) y asegúrese de saber también cuánto costarán las reparaciones o actualizaciones necesarias antes de comprar. Con esa información, puede calcular un precio de compra ideal.

La regla del 70% establece que un inversor no debe pagar más del 70% del ARV (valor después de la reparación) de una propiedad menos las reparaciones necesarias. El ARV es lo que vale una casa después de que está completamente reparada.

Aquí hay un ejemplo: si el ARV de una casa es de $ 150, 000 y necesita $ 25, 000 en reparaciones, entonces la regla del 70% significa que un inversor no debe pagar más de $ 80, 000 por la casa. $ 150, 000 x 0.70 = $ 105, 000 - $ 25, 000 = $ 80, 000.

Top 5 imprescindibles para voltear casas

Los basicos

La inversión (también llamada inversión inmobiliaria mayorista) es un tipo de estrategia de inversión inmobiliaria en la que un inversor compra una propiedad que no utiliza, pero con la intención de venderla con fines de lucro.

Ese beneficio generalmente se deriva de la apreciación de los precios resultante de un mercado inmobiliario en el que los precios están aumentando rápidamente o de mejoras de capital realizadas en la propiedad, o ambas. Por ejemplo, un inversor podría comprar un reparador de viviendas en un vecindario "caliente", renovarlo sustancialmente y luego ofrecerlo a un precio que refleje su nueva apariencia y comodidades de última generación.

Los inversores que invierten propiedades se concentran en la compra y posterior reventa de una propiedad, o un grupo de propiedades. Muchos inversores intentan generar un flujo constante de ingresos participando en cambios frecuentes.

Entonces, ¿cómo voltear un edificio o casa? En términos simples, desea comprar bajo y vender alto (al igual que muchas otras inversiones). Pero en lugar de adoptar una estrategia de compra y retención, completa la transacción lo más rápido posible para limitar la cantidad de tiempo que su capital está en riesgo. En general, su enfoque debe estar en la velocidad en lugar de la ganancia máxima. Esto se debe a que cada día que pasa le cuesta más dinero (hipoteca, servicios públicos, impuestos a la propiedad, seguros, etc.).

Ese es el plan general. Ahora, aquí están las trampas.

1. No hay suficiente dinero

Jugar en el sector inmobiliario es una propuesta costosa. El primer gasto es el costo de adquisición de la propiedad. Si bien abundan los reclamos de financiamiento con baja / nula inversión, encontrar estas ofertas de un proveedor legítimo es más fácil decirlo que hacerlo. Además, si está financiando la adquisición, eso significa que está pagando intereses. Aunque el interés sobre el dinero prestado sigue siendo deducible de impuestos incluso después de la aprobación de la Ley de Reducción de Impuestos y Empleos, no es una deducción del 100%. Cada dólar gastado en intereses se suma a la cantidad que necesitará ganar en la venta solo para alcanzar el punto de equilibrio. Y si utiliza una línea de crédito hipotecario o con garantía hipotecaria (HELOC) para financiar su compra, solo el interés es deducible. El capital, los impuestos y las porciones de seguro de su pago no son deducibles.

Investigue ampliamente sus opciones de financiamiento para determinar qué tipo de hipoteca se adapta mejor a sus necesidades y encuentre un prestamista que ofrezca tasas de interés bajas. Una manera fácil de investigar los costos de financiamiento es mediante el uso de una calculadora de hipotecas. Esta herramienta también le permitirá comparar las tasas de interés ofrecidas por varios prestamistas. Por supuesto, pagar en efectivo por la propiedad elimina el costo de los intereses, pero incluso entonces hay costos de tenencia de la propiedad y costos de oportunidad para atar su efectivo.

Dado que las tasas de interés han subido mucho de sus mínimos posteriores a la crisis de la vivienda, obtener ganancias es más difícil de lo que solía ser. De hecho, en el primer semestre de 2018, la actividad de inversión se desaceleró a cerca de un mínimo de cuatro años y los márgenes de ganancias se redujeron al retorno de la inversión (ROI) promedio más bajo desde finales de 2014, según datos de ATTOM. Eso no significa que no haya dinero para ganar (el retorno de la inversión fue justo al norte del 44%), pero sí significa que se requiere atención. La ganancia bruta promedio en un tirón es de $ 65, 520, pero eso es bruto.

Los costos de renovación también deben tenerse en cuenta. Si planea arreglar la casa y venderla para obtener ganancias, el precio de venta debe exceder el costo combinado de adquisición, el costo de mantener la propiedad y el costo de las renovaciones. Una cocina de $ 25, 000, un baño de $ 10, 000, $ 5, 000 en impuestos inmobiliarios, servicios públicos y otros costos de transporte reducen ese número en alrededor de dos tercios. Agregue un problema estructural inesperado con la propiedad y una ganancia bruta puede convertirse en una pérdida neta. Incluso si logra superar estos obstáculos, no se olvide de los impuestos sobre las ganancias de capital, que reducirán sus ganancias.

2. No hay suficiente tiempo

La renovación y el derrumbe de casas es una empresa comercial que consume mucho tiempo. Puede llevar meses encontrar y comprar la propiedad adecuada. Una vez que sea dueño de la casa, deberá invertir tiempo para arreglarla. Si tiene un trabajo diario, el tiempo dedicado a la demolición y la construcción puede traducirse en muchas tardes y fines de semana perdidos. Si le paga a alguien más para que haga el trabajo, aún pasará más tiempo del que espera supervisar la actividad y los costos de pagar a otros reducirán sus ganancias.

Una vez que el trabajo esté terminado, deberá programar inspecciones para asegurarse de que la propiedad cumpla con los códigos de construcción aplicables antes de poder venderla. Si no es así, debe gastar más tiempo y dinero para ponerlo a la par. A continuación, deberá invertir tiempo para vender la propiedad. Si se lo muestra a los posibles compradores, pasará mucho tiempo yendo y viniendo de la propiedad y en las reuniones.

¿Eso vale la pena? Para muchas personas, podría tener más sentido quedarse con un trabajo diario, donde pueden ganar la misma cantidad de dinero en unas pocas semanas o meses a través de un cheque de pago estable, sin riesgo y un compromiso de tiempo muy constante.

3. No hay suficientes habilidades

Los constructores profesionales y los profesionales calificados, como los carpinteros y los plomeros, suelen voltear las casas como actividad secundaria para sus trabajos habituales. Tienen el conocimiento, las habilidades y la experiencia para encontrar y arreglar una casa. Algunos de ellos también tienen empleos sindicales que proporcionan cheques de desempleo durante todo el invierno mientras trabajan en sus proyectos paralelos.

El dinero real en el cambio de casa proviene del capital de sudor. Si eres hábil con un martillo, disfrutas colocando la alfombra, puedes colgar paneles de yeso, techar una casa e instalar un fregadero de cocina, tienes las habilidades para voltear una casa. Por otro lado, si no conoce un destornillador Phillips de un destornillador plano, deberá pagarle a un profesional para que realice todas las renovaciones y reparaciones. En consecuencia, las probabilidades de obtener ganancias con su inversión se reducirán drásticamente.

4. No hay suficiente conocimiento

Para tener éxito, debe poder elegir la propiedad correcta, en la ubicación correcta, al precio correcto. En un vecindario de casas de $ 100, 000, ¿realmente espera comprar a $ 60, 000 y vender a $ 200, 000? El mercado es demasiado eficiente para que eso ocurra con frecuencia.

Incluso si obtiene el trato de toda una vida, comprar una casa en ejecución hipotecaria para una canción, por ejemplo, necesita saber qué renovaciones hacer y cuáles omitir. También debe comprender las leyes fiscales aplicables y las leyes de zonificación, y saber cuándo reducir sus pérdidas y salir antes de que su proyecto se convierta en un pozo de dinero.

Tenga en cuenta que Zillow, la empresa de listados de bienes raíces, ahora está volcando casas en mercados seleccionados. La compañía espera comprar y cambiar propiedades dentro de 90 días, y tienen los datos y el conocimiento para ofrecerles a los operadores familiares una competencia feroz. Los prestamistas de las grandes ligas también han comenzado a buscar ganancias en el mercado de préstamos a corto plazo, con la firma de inversión global KKR & Co. Inc. (anteriormente conocida como Kohlberg Kravis Roberts & Co. Y KKR & Co. LP) uniéndose a otras firmas de inversión privadas que buscan pieza de la acción

5. No hay suficiente paciencia

Los profesionales se toman su tiempo y esperan la propiedad adecuada. Los novatos se apresuran a comprar la primera casa que ven. Luego contratan al primer contratista que hace una oferta para abordar el trabajo que no pueden hacer ellos mismos. Los profesionales hacen el trabajo ellos mismos o confían en una red de contratistas confiables y previamente organizados.

Los novatos contratan a un agente de bienes raíces para que les ayude a vender la casa. Los profesionales confían en los esfuerzos "a la venta por parte del propietario" para minimizar sus costos y maximizar las ganancias. Los novatos esperan apresurarse a través del proceso, dar una palmada en una capa de pintura y ganar una fortuna. Los profesionales entienden que comprar y vender casas lleva tiempo y que los márgenes de ganancia a veces son escasos.

La línea de fondo

Antes de comenzar a comprar casa, investigue un poco sobre las personas más ricas del país. Te darás cuenta rápidamente de que ninguno de ellos voltea casas para ganarse la vida. Si todavía quiere voltear una casa, debe acercarse a la empresa como lo haría con cualquier negocio nuevo. Y, como cualquier otra pequeña empresa, el esfuerzo requerirá tiempo y dinero, planificación y paciencia, habilidad y esfuerzo. Probablemente terminará siendo más difícil y más caro de lo que alguna vez imaginaste. E incluso si obtiene todos los detalles correctos, cambiar las condiciones del mercado podría significar que cada suposición que hizo al principio será inválida al final. Tómelo a la ligera bajo su propio riesgo: si solo busca hacerse rico rápidamente volteando una casa, podría terminar en la casa pobre.