5 tipos de REIT y cómo invertir en ellos

Los fideicomisos de inversión inmobiliaria (REIT) son una consideración clave al construir cualquier cartera de capital o renta fija. Proporcionan una mayor diversificación, rendimientos totales potencialmente más altos y / o un riesgo general más bajo. En resumen, su capacidad para generar ingresos por dividendos junto con la apreciación del capital los convierte en un excelente contrapeso a las acciones, bonos y efectivo.

Los REIT generalmente poseen y / o administran bienes raíces comerciales que generan ingresos, ya sean las propiedades mismas o las hipotecas de esas propiedades. Puede invertir en las empresas individualmente, a través de un fondo que cotiza en bolsa o con un fondo mutuo. Hay muchos tipos de REIT disponibles.

Aquí observamos algunas de las principales categorías de REITS y sus retornos históricos. Al final de este artículo, debería tener una mejor idea de cuándo y qué comprar.

Para llevar clave

• El uso de REIT para invertir en bienes raíces puede diversificar su cartera, pero no todos los REIT se crean de la misma manera.
• Algunos REIT invierten directamente en propiedades, obteniendo ingresos por alquileres y tarifas de administración. Otros invierten en deuda inmobiliaria, es decir, hipotecas y valores respaldados por hipotecas.
• Además, los REIT tienden a centrarse en un sector específico de propiedades, por ejemplo, centros comerciales o minoristas, hoteles y centros turísticos, o atención médica y hospitales.

Retornos históricos de REIT

Los fideicomisos de inversión inmobiliaria son históricamente una de las clases de activos de mejor rendimiento disponibles. El índice FTSE NAREIT Equity REIT es lo que utilizan la mayoría de los inversores para evaluar el rendimiento del mercado inmobiliario de los Estados Unidos. Entre 1990 y 2010, el rendimiento anual promedio del índice fue de 9.9%, solo superado por las acciones de mediana capitalización, que promediaron 10.3% por año durante el mismo período.

En comparación, los activos de renta fija administraron un rendimiento anual del 7% y los productos básicos solo un 4, 5% al ​​año. Los bienes raíces tuvieron el peor desempeño de ocho clases de activos en solo dos años de 20. Los ingresos fijos, por otro lado, tuvieron el peor desempeño seis veces en el mismo período de 20 años.

Más recientemente, el promedio de tres años para REIT entre marzo de 2013 y marzo de 2016 estuvo en línea con los promedios en el período de 20 años, registrando un 10.76% durante ese tiempo. Históricamente, los inversores que buscan rendimiento han realizado una mejor inversión en bienes raíces que la renta fija, la clase de activos tradicional para este propósito. Una cartera cuidadosamente construida debe considerar ambos.

5 tipos de REIT y cómo invertir en ellos

REIT minorista

Aproximadamente el 24% de las inversiones de REIT se realizan en centros comerciales y minoristas independientes. Esto representa la mayor inversión individual por tipo en Estados Unidos. Cualquiera sea el centro comercial que frecuentas, es probable que sea propiedad de un REIT. Al considerar una inversión en bienes raíces minoristas, primero hay que examinar la industria minorista misma. ¿Es financieramente saludable en la actualidad y cuál es la perspectiva para el futuro?

Es importante recordar que los REIT minoristas ganan dinero con el alquiler que cobran a los inquilinos. Si los minoristas están experimentando problemas de flujo de efectivo debido a las bajas ventas, es posible que puedan retrasar o incluso incumplir esos pagos mensuales, y eventualmente verse obligados a la bancarrota. En ese punto, se necesita encontrar un nuevo inquilino, lo cual nunca es fácil. Por lo tanto, es crucial que invierta en REIT con los inquilinos de anclaje más fuertes posibles. Estos incluyen supermercados y tiendas de mejoras para el hogar.

Una vez que haya realizado su evaluación de la industria, su enfoque debe centrarse en los REIT mismos. Al igual que cualquier inversión, es importante que tengan buenas ganancias, balances sólidos y la menor deuda posible, especialmente a corto plazo. En una economía pobre, los REIT minoristas con importantes posiciones en efectivo tendrán la oportunidad de comprar buenos bienes inmuebles a precios desfavorables. Las empresas mejor administradas aprovecharán esto.

Dicho esto, existen preocupaciones a largo plazo para el espacio REIT minorista, ya que las compras cambian cada vez más en línea en lugar del modelo de centro comercial. Los propietarios de espacios han seguido innovando para llenar su espacio con oficinas y otros inquilinos no orientados al comercio minorista, pero el subsector está bajo presión.

REITs residenciales

Estos son REIT que poseen y operan edificios de apartamentos de alquiler multifamiliares, así como viviendas prefabricadas. Cuando se busca invertir en este tipo de REIT, uno debe considerar varios factores antes de entrar. Por ejemplo, los mejores mercados de apartamentos tienden a ser donde la asequibilidad de la vivienda es baja en relación con el resto del país. En lugares como Nueva York y Los Ángeles, el alto costo de las casas individuales obliga a más personas a alquilar, lo que aumenta el precio que los propietarios pueden cobrar cada mes. Como resultado, los REIT residenciales más grandes tienden a centrarse en grandes centros urbanos.

Dentro de cada mercado específico, los inversores deben buscar el crecimiento de la población y el empleo. En general, cuando hay una afluencia neta de personas a una ciudad, es porque hay empleos disponibles y la economía está creciendo. La caída de la tasa de vacantes junto con el aumento de los alquileres es una señal de que la demanda está mejorando. Mientras la oferta de apartamentos en un mercado en particular permanezca baja y la demanda continúe aumentando, los REIT residenciales deberían funcionar bien. Al igual que con todas las empresas, las que tienen los balances más sólidos y el capital más disponible normalmente lo hacen mejor.

REIT de salud

Los REIT de atención médica serán un subsector interesante para observar a medida que los estadounidenses envejecen y los costos de atención médica continúan aumentando. Los REIT de atención médica invierten en bienes inmuebles de hospitales, centros médicos, centros de enfermería y hogares de ancianos. El éxito de esta propiedad inmobiliaria está directamente relacionado con el sistema de salud. La mayoría de los operadores de estas instalaciones dependen de las tarifas de ocupación, los reembolsos de Medicare y Medicaid, así como el pago privado. Mientras la financiación de la asistencia sanitaria sea un signo de interrogación, también lo son los REIT de asistencia sanitaria.

Las cosas que debe buscar en un REIT de atención médica incluyen un grupo diversificado de clientes, así como inversiones en diferentes tipos de propiedades. El enfoque es bueno hasta cierto punto, pero también lo está extendiendo su riesgo. En general, un aumento en la demanda de servicios de salud (lo que debería suceder con una población que envejece) es bueno para el sector inmobiliario de la salud. Por lo tanto, además de la diversificación del tipo de clientes y propiedades, busque empresas cuya experiencia en el cuidado de la salud sea significativa, cuyos balances sean sólidos y cuyo acceso a capital de bajo costo sea alto.

REITs de oficina

Los REIT de oficina invierten en edificios de oficinas. Reciben ingresos de alquiler de inquilinos que generalmente han firmado contratos de arrendamiento a largo plazo. Se me ocurren cuatro preguntas para cualquier persona interesada en invertir en una oficina REIT

1. ¿Cuál es el estado de la economía y qué tan alta es la tasa de desempleo?
2. ¿Cómo son las tasas de vacantes?
3. ¿Cómo es económicamente el área en la que invierte REIT?
4. ¿Cuánto capital tiene para adquisiciones?

Trate de encontrar REIT que inviertan en fortalezas económicas. Es mejor tener un grupo de edificios promedio en Washington, DC, que tener un espacio de oficinas de primer nivel en Detroit, por ejemplo.

REIT hipotecario

Aproximadamente el 10% de las inversiones REIT son en hipotecas en lugar de los bienes inmuebles en sí. Las inversiones más conocidas pero no necesariamente las mayores son Fannie Mae y Freddie Mac, empresas patrocinadas por el gobierno que compran hipotecas en el mercado secundario.

Pero solo porque este tipo de REIT invierta en hipotecas en lugar de capital no significa que no conlleva riesgos. Un aumento en las tasas de interés se traduciría en una disminución en los valores contables REIT de la hipoteca, lo que reduciría los precios de las acciones. Además, los REIT hipotecarios obtienen una cantidad considerable de su capital a través de ofertas de deuda garantizadas y no garantizadas. Si las tasas de interés aumentan, el financiamiento futuro será más costoso, reduciendo el valor de una cartera de préstamos. En un entorno de bajas tasas de interés con la perspectiva de un aumento de las tasas, la mayoría de los REIT hipotecarios se negocian con un descuento sobre el valor del activo neto por acción. El truco es encontrar el correcto.

Las claves para evaluar cualquier REIT

Hay algunas cosas a tener en cuenta al evaluar cualquier REIT. Incluyen lo siguiente:

1. Los REIT son verdaderas inversiones de retorno total. Proporcionan altos rendimientos de dividendos junto con una apreciación moderada del capital a largo plazo. Busque compañías que históricamente hayan hecho un buen trabajo al proporcionar ambas.
2. A diferencia de los bienes raíces tradicionales, muchos REIT se cotizan en bolsas de valores. Obtiene la diversificación que ofrece el sector inmobiliario sin estar bloqueado a largo plazo. La liquidez importa.
3. La depreciación tiende a exagerar la disminución de una inversión en el valor de la propiedad. Por lo tanto, en lugar de usar el índice de pago (lo que usan los inversores de dividendos) para evaluar un REIT, observe en su lugar los fondos de las operaciones (FFO). Esto se define como el ingreso neto menos la venta de cualquier propiedad en un año determinado y la depreciación. Simplemente tome el dividendo por acción y divida por el FFO por acción. Cuanto mayor sea el rendimiento, mejor.
4. Una gestión sólida hace la diferencia. Busque empresas que hayan existido durante un tiempo o que al menos posean un equipo directivo con mucha experiencia.
5. La calidad cuenta. Solo invierta en REIT con excelentes propiedades e inquilinos.
6. Considere comprar un fondo mutuo o ETF que invierta en REIT, y deje la investigación y la compra a los profesionales.

Línea de fondo

El gobierno federal hizo posible que los inversores compraran proyectos inmobiliarios comerciales a gran escala desde 1960. Sin embargo, solo en la última década los inversores individuales adoptaron los REIT. Las razones para esto incluyen bajas tasas de interés, lo que obligó a los inversores a mirar más allá de los bonos para inversiones generadoras de ingresos, el advenimiento de los fondos de inversión y de inversión que se enfocan en bienes raíces y, hasta el colapso inmobiliario de 2007-08, un apetito insaciable por la parte de los estadounidenses de poseer bienes inmuebles y otros activos tangibles. Los REIT, como cualquier otra inversión en 2008, sufrieron mucho. Pero a pesar de esto, siguen siendo una excelente adición a cualquier cartera diversificada.