Hipoteca de tasa ajustable (ARM)
Una hipoteca de tasa ajustable (ARM) es un tipo de hipoteca en la cual la tasa de interés aplicada sobre el saldo pendiente varía a lo largo de la vida del préstamo. Con una hipoteca de tasa ajustable, la tasa de interés inicial se fija por un período de tiempo, después del cual se restablece periódicamente, a menudo cada año o incluso mensualmente.
Una hipoteca de tasa variable es otro nombre para un ARM, que toma diferentes formas. La hipoteca de tasa flotante es otro nombre para uno. Una hipoteca de tasa variable, o ARM, tiene un restablecimiento de la tasa de interés basado en un índice de referencia o índice, más un diferencial adicional, llamado margen ARM.
Comprender la hipoteca de tasa ajustable (ARM)
Para llevar clave
- Una hipoteca de tasa ajustable puede ser una opción financiera inteligente para aquellos compradores que planean pagar el préstamo en su totalidad dentro de un período de tiempo específico o para aquellos que no se verán perjudicados financieramente cuando la tasa se ajuste.
- Con los límites de hipoteca de tasa ajustable, hay límites establecidos sobre cuánto pueden aumentar las tasas de índice.
- Los ARM son atractivos porque comienzan con una tasa de interés fija baja, pero los pagos pueden aumentar dependiendo del índice de préstamo y tasa.
¿Qué es un préstamo ARM? Por lo general, un préstamo ARM, o una hipoteca de tasa ajustable, se expresa como dos números. En la mayoría de los casos, el primer número indica el período de tiempo que se aplica la tasa fija al préstamo, pero no hay una fórmula establecida que defina lo que indica el segundo número.
Si está considerando una hipoteca de tasa ajustable, puede comparar diferentes tipos de ARM utilizando una calculadora de hipotecas.
Por ejemplo, un préstamo ARM 2/28 y un préstamo ARM 3/27 presentan una tasa fija por dos o tres años, respectivamente, seguida de una tasa variable por los 28 o 27 años restantes. Por el contrario, un ARM 5/1 cuenta con una tasa fija durante cinco años, seguida de una tasa variable que se ajusta cada año (indicada por el uno).
Del mismo modo, un ARM 5/5 comienza con una tasa fija durante cinco años y luego se ajusta cada cinco años. Contrariamente a esa fórmula, un ARM 5/6 tiene una tasa fija por cinco años y luego se ajusta cada seis meses.
Índices vs. Márgenes
Al cierre del período de tasa fija, las tasas de interés ARM aumentan o disminuyen según un índice más un margen establecido. En la mayoría de los casos, las hipotecas están vinculadas a uno de los tres índices: el rendimiento al vencimiento de las letras del Tesoro a un año, el índice de costo de fondos del Distrito 11 o la tasa de oferta interbancaria de Londres.
Aunque la tasa de índice puede cambiar, el margen se mantiene igual. Por ejemplo, si el índice es del 5% y el margen es del 2%, la tasa de interés de la hipoteca se ajusta al 7%. Sin embargo, si el índice está en solo el 2% la próxima vez que se ajuste la tasa de interés, la tasa cae al 4%, según el margen del 2% del préstamo.
Consideraciones Especiales
En muchos casos, los ARM vienen con límites de tarifas que limitan qué tan alta puede ser la tasa o qué tan drásticamente pueden cambiar los pagos. Los límites de tasas periódicas limitan cuánto puede cambiar la tasa de interés de un año al siguiente, mientras que los límites de tasa de por vida establecen límites sobre cuánto puede aumentar el interés durante la vida del préstamo. Finalmente, hay límites de pago que estipulan cuánto puede aumentar el pago mensual de la hipoteca. Los detalles de topes de pago aumentan en dólares en lugar de basarse en puntos porcentuales.