Deducción de intereses en su segunda hipoteca

El gobierno federal entiende que las hipotecas de viviendas son las mayores cargas financieras que muchos estadounidenses asumirán en su vida. Con el fin de proporcionar un descanso (y presumiblemente para alentar a las personas a participar en el mercado inmobiliario), el Servicio de Impuestos Internos (IRS) permite a los contribuyentes deducir los intereses pagados en sus hipotecas.

Pero, ¿qué pasa si obtiene una segunda hipoteca de vivienda? ¿Importa para qué lo usas? ¿Puedes deducir intereses indefinidamente?

Analizaremos en profundidad las implicaciones fiscales de contratar una segunda hipoteca, mostrándole cómo calcular su deducción en sus impuestos, así como destacando varias restricciones y dificultades.

Los basicos

Primero, debe comprender qué constituye una "casa calificada" (aquella en la que se aplica una deducción de intereses hipotecarios) y cómo el IRS define el "interés hipotecario" y la "deuda hipotecaria".

Para empezar, un "hogar calificado" se refiere a su hogar principal donde normalmente vive o un segundo hogar. Las casas móviles, casas rodantes, apartamentos y botes califican, siempre y cuando tengan "instalaciones para dormir, cocinar e ir al baño", como dice la Publicación 936 del IRS.

Si tiene tres o más propiedades, solo puede reclamar dos de ellas como, respectivamente, su vivienda principal y segunda para un año determinado. Si vende una de las viviendas que reclamaba en el transcurso de ese año, puede considerar otra propiedad como su principal o segunda vivienda por el resto de ese año.

Si está reclamando deducciones en una casa que también funciona como otra cosa, como una propiedad de alquiler o una oficina, entran en juego algunas reglas y cálculos con matices, en relación con la cantidad de tiempo que ocupa las instalaciones. Puede consultar los detalles aquí, pero en general, si alquila una segunda casa, debe vivir allí durante al menos 14 días o más del 10% del tiempo que se alquila durante un año (el que sea más largo) para poder deducir el interés hipotecario sobre el mismo. (Si no vive allí en absoluto, entonces es un propietario, y entra en juego un conjunto completamente diferente de reglas: consulte Deducciones fiscales para propietarios de propiedades en alquiler ).

El interés hipotecario solo se aplica a los intereses pagados en préstamos que usan su (s) casa (s) como garantía. Esto incluye:

• Primeras hipotecas y segundas hipotecas
• Líneas de crédito
• Préstamos con garantía hipotecaria

El IRS describe tres categorías de deuda hipotecaria. Estos varían dependiendo de cuándo sacó la deuda y para qué se utilizaron los ingresos:

• La deuda exenta se refiere a las hipotecas que su casa aseguró el 13 de octubre de 1987 o antes (después de las cuales entraron en vigencia las normas fiscales vigentes).
• La deuda de adquisición de viviendas se refiere a las hipotecas contraídas después del 13 de octubre de 1987 que se utilizaron para comprar, construir o mejorar su vivienda (es decir, renovaciones, reparaciones, etc.).
• La deuda o préstamo con garantía hipotecaria se refiere a las hipotecas obtenidas después del 13 de octubre de 1987 que se utilizaron para otros fines no relacionados con la residencia, como para financiar la matrícula universitaria, un automóvil nuevo, unas vacaciones o prácticamente cualquier otra cosa no relacionada con comprar, construir o mejorar una casa.

Las deducciones

Eso depende de qué tipo de deuda ya tenga y cuánto más quiera asumir. Si está casado y presenta una declaración conjunta, solo puede deducir intereses sobre $ 1 millón o menos de deuda de adquisición de vivienda y $ 100, 000 o menos de deuda de equidad de vivienda en general. Si es soltero o casado y presenta una declaración por separado, sus límites se convierten en $ 500, 000 para la deuda de adquisición de vivienda y en la deuda de capital de $ 50, 000, respectivamente.

En otras palabras, si su hipoteca o hipotecas se utilizan para comprar, construir o mejorar su vivienda principal y / o secundaria (convirtiéndola en deuda de adquisición de vivienda) y totalizar $ 1 millón, puede deducir todo lo que ha pagado en intereses. Por ejemplo, si tiene una tasa de interés del 4% en cada una de las dos hipotecas que en conjunto suman $ 1 millón, puede deducir todos sus pagos de intereses anuales de $ 40, 000.

Sin embargo, si su deuda de adquisición de vivienda es, digamos, $ 2 millones, entonces solo podría deducir la mitad del interés total que pagó en hipotecas por valor de $ 2 millones en ese año. Si se aplican esas mismas tasas de interés del 4%, entonces solo podría deducir $ 40, 000 en lugar de los $ 80, 000 que presumiblemente pagó en intereses ese año. (Esto es algo a tener en cuenta para cualquiera que intente financiar una propiedad de siete cifras. Ver Jumbo Vs. Hipotecas convencionales: cómo difieren ).

Aunque este límite no se aplica a las deudas exentas, no podrá realizar deducciones adicionales en nuevas hipotecas si su deuda excedida ya supera los $ 1 millón. ¿Qué pasa si solo tiene $ 900, 000 en deuda con derechos adquiridos? Entonces solo podría deducir intereses por una deuda adicional de $ 100, 000 en adquisición de viviendas.

Al menos, esta es la regla general. El IRS proporciona una hoja de trabajo para determinar su interés hipotecario deducible real.

El papeleo

Siempre y cuando haya pagado al menos $ 600 en intereses hipotecarios, recibirá un aviso de su acreedor hipotecario o prestamista (generalmente es el Formulario 1098) unos meses antes del tiempo de presentación de impuestos. Junto con el monto en dólares de sus pagos anuales, esta Declaración de intereses hipotecarios también mostrará sus primas de seguro hipotecario pagadas y los puntos deducibles pagados (si compró una casa ese año). Una vez que tenga este documento a mano, lo usará para completar su declaración de impuestos, en el formulario 1040, Anexo A (Deducciones detalladas).

Con la deuda de adquisición de vivienda y la deuda de capital combinado, técnicamente puede pedir prestados $ 1.1 millones contra su casa. Sin embargo, si tiene una deuda adicional que excede este umbral, puede deducir el interés si esos ingresos se usaron para un gasto calificado, como una inversión (también informada en el Anexo A) o un negocio (Anexo C o C-EZ).

Refinanciación, puntos y premios

Si refinancia cualquier hipoteca, incluida la segunda, puede reclamar el nuevo préstamo como deuda de adquisición de vivienda hasta el capital del préstamo anterior. Cualquier cosa por encima de eso será tratada como una deuda de capital acumulado.

Además, si paga puntos en la nueva hipoteca, puede deducirlos durante la vigencia del préstamo. Suponiendo que refinancia una nueva hipoteca a 30 años, puede deducir 1/30 de lo que haya pagado en puntos cada año. Si no ha deducido todos los puntos al momento de vender o refinanciar la casa (nuevamente), puede deducir todos los restantes de una vez en ese año. Archivará la deducción en el Anexo A, formulario 1040, línea 12.

Siempre que su ingreso bruto ajustado no supere los $ 109, 000 (o $ 54, 500 si está casado y presenta una declaración por separado), también puede deducir algunas o todas las primas de su seguro hipotecario. Esto entraría en su categoría de "deuda de adquisición de vivienda".

La línea de fondo

Las reglas fiscales son complicadas, no se puede negar eso, pero si se procede correctamente, las disposiciones podrían ahorrarle miles de dólares al año. Asegúrese de consultar a un profesional de impuestos calificado antes de decidir sacar una segunda hipoteca.