Ingresos brutos efectivos (EGI)

¿Qué es el ingreso bruto efectivo?

El ingreso bruto efectivo es el ingreso bruto de alquiler potencial más otros ingresos menos los costos de vacantes y de crédito de una propiedad en alquiler.

El ingreso bruto efectivo, o EGI, se puede calcular tomando el ingreso bruto potencial de una propiedad de inversión, agregando otras formas de ingresos generados por esa propiedad y restando de ella las pérdidas por vacantes y cobros.

Comprensión del ingreso bruto efectivo (EGI)

EGI es una variable clave para determinar el valor de una propiedad de alquiler y el verdadero flujo de caja positivo que esa propiedad podría generar. El flujo de caja de alquiler no es un cálculo simple, sino que incluye todas las formas de ingresos generados por la propiedad menos los costos realistas relacionados con los ingresos de alquiler. Si observamos las variables de la fórmula EGI, podemos ver cómo se desarrollan los ingresos por alquileres en el mundo real.

Fórmula EGI explicada

Ingreso potencial bruto de alquiler:

El ingreso de alquiler potencial bruto es la cantidad hipotética que un inversionista recibiría sin ninguno de los vientos en contra del alquiler que son comunes en el mundo real. Se supone que su propiedad de alquiler se alquilará todos los días del año y que los inquilinos pagarán el alquiler acordado documentado en el contrato de arrendamiento. Por ejemplo, si el alquiler acordado es de $ 2, 000 por mes, el Ingreso Potencial Bruto de Alquiler es de $ 24, 000.

Otros ingresos generados por la propiedad de alquiler:

¿Qué constituye "otros" ingresos generados por las propiedades de alquiler? Estas son algunas de las fuentes más comunes de flujo de efectivo que no se derivan directamente de los pagos de alquiler:

• Máquinas de lavandería que funcionan con monedas.
• Máquinas expendedoras locales
• Permisos mensuales de estacionamiento
• Unidades de almacenamiento
• Tarifas de mascotas
• Cargos por pagos atrasados

Costos de vacantes:

En la vida real, una unidad no siempre se alquila durante todo el año. Los costos de vacantes son los períodos entre inquilinos donde el propietario no recibe el alquiler porque hay una "vacante". Los costos de vacantes son pronósticos de cuánto tiempo el propietario cree que su unidad estará sin un inquilino. Si el propietario ha administrado propiedades de inversión durante algún tiempo, este costo puede estimarse en función de su experiencia gerencial o datos de la industria.

Costos de crédito:

Los costos de crédito ocurrirán cuando una unidad de alquiler esté ocupada, y el propietario no reciba el pago acordado del alquiler. El arrendatario no ha pagado su alquiler o no lo ha pagado en su totalidad. Al igual que con los costos de vacantes, esta cantidad será una estimación que puede basarse en datos históricos.

Por qué EGI es importante

EGI es esencial para el inversionista de bienes raíces porque al final del día, él / ella necesita saber que la propiedad que está considerando comprar genera suficiente flujo de efectivo positivo para cubrir los gastos operativos mensuales, así como cualquier gravamen o gravamen que hayan tomado para comprar la propiedad.

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