El despojo de capital deja a los acreedores con las manos vacías

El despojo de capital, el proceso de reducir el valor de capital de un activo inmobiliario, es una de las estrategias de protección de activos más antiguas. Esencialmente, implica gravar una propiedad con deuda hasta tal punto que los acreedores tengan poco o nada de capital para adquirir. Al presentar un reclamo a otra parte contra la propiedad, los propietarios retienen el control sobre los flujos de efectivo y el uso del activo, mientras hacen que la propiedad sea poco atractiva para aquellos que intentan perfeccionar cualquier tipo de juicio legal. Si bien este es un enfoque aparentemente sencillo, existen ciertos requisitos que deben cumplirse para garantizar su efectividad. Varias formas de ejecutar esta estrategia proporcionan niveles crecientes de beneficio para los propietarios.

Conceptos básicos de despojo de equidad

No debe confundirse con la estafa del remedio de ejecución hipotecaria, la eliminación de capital o la garantía, se realiza para salvaguardar la propiedad de los activos inmobiliarios al hacer que el patrimonio de esos activos no tenga valor a los ojos de los acreedores. Aunque existen muchas estrategias diferentes de despojo de capital, todas ellas implican controlar activos inmobiliarios sin tener grandes intereses de capital en ellos. Al hacer que la equidad en la propiedad sea difícil o costosa de obtener, los propietarios esperan aislar sus casas y otras propiedades del embargo en los procedimientos legales. La idea es simple: mantener el control y el disfrute de una propiedad, pero dejar poco o nada de capital para que un acreedor obtenga. (Para más información, lea Cómo evitar las estafas de ejecución hipotecaria ).

Al mismo tiempo, como con cualquier tipo de estrategia de protección de activos, la eliminación de capital debe ejecutarse con mucha anticipación al momento en que se requiere protección. La ejecución de cualquier estrategia de proyección de activos durante un procedimiento legal generalmente será considerada inapropiada por los tribunales. Por ejemplo, tratar de poner activos a nombre de otra persona se consideraría una transferencia fraudulenta, realizada con el único propósito de ocultar activos.

Tradicionalmente, la forma más común de despojo de capital (conocido como despojo del cónyuge) era renunciar al título de un cónyuge, que era menos probable que fuera demandado por razones financieras. Esta estrategia previamente efectiva ya no se usa ya que el divorcio es ahora una mayor amenaza para los activos que una responsabilidad legal.

Usando HELOC

En estos días, la forma más común de reducir la probabilidad de vinculación es pedir prestado contra el activo y otorgar a otra parte un derecho de retención por la obligación de la deuda. La forma más común de endeudamiento es la línea de crédito con garantía hipotecaria (HELOC). Con un HELOC, el prestamista recibe un derecho de retención contra el patrimonio de la propiedad, que sirve como garantía para el préstamo. Incluso un préstamo de capital no financiado reducirá significativamente el capital propio sin crear un riesgo significativo para el prestatario. La mayoría de las líneas de crédito de capital no cobran una tarifa por no utilizar los fondos y su configuración es muy barata (si no es gratuita). Los HELOC hacen que sea mucho más difícil y costoso para un acreedor obtener el patrimonio real de una propiedad, y a menudo disuadirá a los acreedores de iniciar procedimientos legales, sin afectar el flujo de efectivo del prestatario.

Colocar un HELOC sin fondos en una propiedad inmobiliaria es la primera línea de defensa para cualquier propiedad; También proporciona una fuente de fondos que pueden utilizarse para emergencias u otras obligaciones financieras inesperadas. Si permanece sin fondos, HELOC no agregará ningún riesgo financiero en forma de intereses requeridos o reembolsos de capital. Dado que los acreedores no pueden determinar cuánto se le debe realmente al banco, esta estrategia puede ser efectiva para disuadir a una parte de ir tras la propiedad, pero es menos efectiva si el acreedor decide ir a la corte.

Tirando de una segunda hipoteca

Un medio de protección más efectivo, aunque más riesgoso, es utilizar préstamos financiados en forma de HELOC o segunda hipoteca. Cuando se financia el préstamo, el prestamista recibe un derecho de retención prioritario, es decir, un reclamo contra el capital por el monto prestado, que reemplaza el juicio de cualquier acreedor. En este caso, la equidad en la propiedad se reduce en realidad por el monto del capital prestado, que no puede recuperarse a través de medios legales, reduciendo aún más la motivación de un acreedor para demandar.

Usar exenciones de Homestead

Muchos estados tienen exenciones de propiedades, que limitan la cantidad de capital de una casa que un acreedor puede embargar para satisfacer una obligación financiera. Sin embargo, para la mayoría de las personas, la exención de vivienda solo protegerá una fracción del valor del valor de la vivienda. Por ejemplo, una casa de $ 400, 000 sin hipoteca y una exención de casa de $ 100, 000 tendrían $ 300, 000 de capital expuesto a posibles reclamos legales. En esta situación, tendría sentido mantener algún tipo de préstamo sobre la propiedad, de modo que el capital social nunca supere los $ 100, 000. Si algo sucede y se emite un fallo, un acreedor miraría los registros de la propiedad, evaluaría el valor de la casa y decidiría que hay poco que ganar con una costosa acción legal.

Sin embargo, el problema con la financiación del préstamo es doble. Primero, el propietario debe encontrar un uso para el capital que sea tan o más productivo como la inversión en bienes inmuebles. En segundo lugar, el propietario debe poder mantener el préstamo a través de los pagos mensuales de capital e intereses requeridos, o arriesgarse a ser ejecutado por el prestamista. Hay muchas cuentas de propietarios que despojan sus propiedades de capital e invierten en el mercado de valores. Celebrada en los mercados alcistas, esta estrategia alimentó las tasas de ejecución hipotecaria durante períodos prolongados de caída del mercado. Al considerar esta estrategia, la mayoría de las personas no piensan en cómo usar o invertir adecuadamente los ingresos que han sacado de sus propiedades. (Para obtener información general, consulte nuestra característica especial de Investopedia: hipotecas de alto riesgo ).

Estrategia de préstamos amigables

Para reducir el riesgo de ejecución hipotecaria, algunos propietarios obtienen un préstamo amigable de un negocio o fideicomiso controlado por alguien que conocen personalmente. Debido a la relación personal, los propietarios suponen que el prestamista no ejecutará una ejecución hipotecaria en caso de un período de pagos de préstamos lentos o inexistentes. Muchos de estos préstamos amistosos eventualmente se descartan como fraudulentos porque no parecen ser genuinos.

Aunque cada jurisdicción tiene sus propias regulaciones específicas, para aprobar la reunión, el préstamo debe hacerse para un propósito económico específico, debe documentarse adecuadamente y el gravamen hipotecario debe presentarse. Más importante aún, los pagos de capital e intereses deben hacerse a tiempo y de acuerdo con los documentos del préstamo. Los tribunales desestiman muchos préstamos otorgados para la protección de la propiedad porque el prestatario nunca realizó o documentó la realización de los pagos de la hipoteca.

Colateralización cruzada

La colateralización cruzada es otra estrategia de protección de activos que grava el patrimonio de una propiedad, con ese capital utilizado como garantía para otros activos múltiples. Aunque puede no tener un derecho de retención pendiente, no se puede adjuntar porque protege los intereses de otro préstamo o garantía.

Así es como funciona: suponga que dos empresas propiedad del mismo grupo tienen propiedades. La Compañía # 1 otorga un préstamo a la Compañía # 2 y usa su propiedad como garantía. La Compañía # 2 luego usa los fondos del préstamo para otorgarle a la Compañía # 1 un préstamo equivalente y promete su propiedad como garantía. Sin ningún dinero fuera del mismo grupo de propietarios, ambas propiedades tienen gravámenes de propiedad y ahora están protegidas de los acreedores. Si la Compañía # 1 es demandada y se obtiene un fallo contra la propiedad, esta última aún puede usarse sin problemas.

Finalmente, cuando se vende, las ganancias se utilizan para pagar el préstamo hipotecario existente, dejando al acreedor sin ningún recurso frente a la propiedad. Aunque este es un ejemplo muy simple y transparente, a menudo se emplean estructuras más complejas, que utilizan entidades offshore y fideicomisos privados, para dificultar que los acreedores determinen la verdadera propiedad o demuestren que las transacciones no son de buena fe.

LLC de bienes raíces

Ser propietario de un inmueble de alquiler es una tarea de alto riesgo. Es muy difícil proteger el activo de la responsabilidad legal de poseer y administrar la propiedad. Sin embargo, a través del uso de LLC de bienes raíces, los propietarios han encontrado un método para proteger sus otros activos de sus actividades inmobiliarias, y viceversa. Al ser propietario de una LLC de un solo activo, solo la propiedad en sí puede ser demandada, lo que aísla a los propietarios de otros activos del embargo.

Dado que una LLC es una entidad legal, los acreedores que deseen demandar al propietario solo pueden perseguir el interés del propietario en la LLC. Con el fin de aislar aún más los activos, las LLC de un solo activo a menudo son propiedad de una compañía tenedora de LLC administrada registrada en un estado como Nevada, que permite una orden de cobro como el único modo de atacar a la entidad. Dado que la orden de cobro solo permite a los acreedores intervenir como miembros, nunca recibirán ninguna distribución de ingresos del administrador, sino que incurrirán en obligaciones tributarias; Esto es insostenible financieramente. Curiosamente, la mayoría de las estrategias basadas en LLC también sugieren eliminar el capital a través de un HELOC, utilizando los fondos para invertir o actualizar otras propiedades inmobiliarias.

La línea de fondo

Cuando se hace como parte de un plan bien pensado y bien elaborado, la eliminación de capital puede ser una herramienta muy poderosa de protección de activos. A menudo se usa mejor con otras estrategias de protección, como la estructura de LLC de bienes raíces, que protege a la propiedad y al propietario por igual. Estas estrategias deben considerar el uso estratégico de los ingresos del préstamo y ejecutarse con suficiente anticipación en caso de que sea necesario, para evitar ser vistos como transferencias fraudulentas por los tribunales. Al igual que con cualquier estrategia de protección de activos, se debe consultar a un abogado con conocimiento en esta área antes de ejecutar cualquier préstamo o documento legal. (Para obtener más información, consulte nuestro Tutorial básico de hipotecas ).