Cómo formar una asociación de propietarios
Las Asociaciones de Propietarios (HOA) manejan problemas que afectan a toda la comunidad, como la seguridad, la falta de mantenimiento de la propiedad, las molestias locales o la provisión de servicios no atendidos por el gobierno local. Los HOA también pueden ser una fuente de conflictos importantes debido al poder que ejercen sobre los propietarios de viviendas.
Los HOA generalmente están formados por desarrolladores cuando se construye una nueva comunidad. Como condición para adquirir una propiedad en muchas comunidades, los compradores deben unirse al HOA. Como resultado, muchas personas terminan uniéndose a HOA sin comprender realmente qué son o cómo funcionan, simplemente porque se enamoran de un hogar en particular.
Crecimiento en HOA
Las asociaciones de propietarios de viviendas (HOA) se han vuelto cada vez más frecuentes. Al hablar de este crecimiento explosivo en la formación de condominios, asociaciones de propietarios y cooperativas, el profesor de política pública, Robert H. Nelson, afirma:
Tan recientemente como 1970 representaba solo alrededor del 1% de las viviendas en los Estados Unidos. Para 2010, sin embargo, había más de 300, 000 asociaciones comunitarias que albergaban a más de 60 millones de estadounidenses, el 20% de la población de EE. UU. ... Entre 1980 y 2000, la mitad de las nuevas viviendas en los Estados Unidos se construyeron y organizaron bajo el gobierno privado de Una asociación comunitaria.
Aprenda las leyes locales sobre HOA
Los códigos de propiedad estatales establecen las pautas legales para establecer una asociación de propietarios. En Texas, por ejemplo, el capítulo 204 del código de propiedad dice que se debe formar un comité de tres personas para solicitar la formación de una asociación de propietarios (POA). El comité debe presentar un aviso oficial por escrito de que tiene la intención de crear un POA con membresía obligatoria. Todos los propietarios de registros en una subdivisión deben ser notificados, y los propietarios de al menos el 60% de la propiedad deben firmar y aprobar la petición dentro de un año. Una vez que existe el POA, puede crear restricciones a través de un proceso de petición por separado que requiere la aprobación de los propietarios de al menos el 75% de la propiedad de la subdivisión.
Establecer el HOA
El proceso para establecer un HOA depende de dónde se encuentre el HOA, pero probablemente se requerirán los siguientes pasos.
- Establecer una estructura comercial formando una LLC o corporación sin fines de lucro
- Crear convenios, condiciones y restricciones (CC & R) que describan cómo funcionará la HOA y qué reglas deben cumplir los propietarios
- Establecimiento de un procedimiento para futuras modificaciones de los CC & R
- Redactar reglas y regulaciones que pongan los CC & R en un lenguaje fácil de entender para los residentes de la comunidad.
- Elaboración de documentos de gobierno, tales como artículos de incorporación y estatutos (que describen la frecuencia de las reuniones, las pautas de votación, la elección de líderes HOA y otros procedimientos operativos)
- Elegir oficiales / miembros de la junta calificados (el tesorero realmente necesita entender cómo guardar libros y administrar dinero, por ejemplo)
Si las personas que establecen el HOA no son expertos en derecho inmobiliario, contratar a un abogado con experiencia en HOA sería una buena decisión en esta etapa. El HOA no podrá hacer cumplir sus reglas si son impugnadas y se determina que no son legales. Un buen abogado también puede señalar cuestiones clave a las que los líderes de la Asociación de Propietarios deben prestar atención, como las leyes de vivienda justa, para evitar problemas legales una vez que la asociación esté en funcionamiento. Las regulaciones gubernamentales federales, estatales y locales tienen prioridad sobre las reglas de HOA.
(Para lecturas relacionadas, consulte: Cómo elegir al abogado adecuado ).
Protege el HOA
Los oficiales y la junta directiva están a cargo de dirigir y supervisar la Asociación de Propietarios. Junto con este alto nivel de responsabilidad viene un alto nivel de riesgo. La HOA necesita una forma de protegerse si un propietario decide demandar.
¿Por qué podría demandar un propietario? En Elk Grove, California, un residente demandó a su HOA por los cambios sugeridos a las reglas de estacionamiento del vecindario. Un hombre de Houston, Texas, demandó a su HOA porque quería que retirara las barras antirrobo de su hogar a pesar de la alta tasa de criminalidad en el área. Una organización de vivienda justa demandó a una asociación de condominios en Florida por negarse a permitir que los niños vivan en el edificio. Un miembro de la junta podría ser demandado por violar su deber fiduciario hacia los residentes de la HOA y podría ser considerado personalmente responsable.
El seguro de directores y oficiales brinda protección financiera a las personas que dirigen la Asociación de Propietarios. Cubre tanto los costos de defensa legal como los daños. Sin embargo, no cubre la mala conducta intencional. El seguro de robo de los empleados puede proteger a la asociación si un director, funcionario o administrador de la propiedad malversa los fondos de la HOA.
Mantenga registros financieros sólidos
Un HOA necesita dinero para funcionar, y ese dinero proviene de los residentes de la comunidad. Parte del dinero financia la administración de la HOA (por ejemplo, servicios legales, contables y de gestión), pero la mayor parte del dinero se destina al mantenimiento de áreas comunes. Puede pagar los servicios de paisajismo, mantenimiento de piscinas e incluso recolección de basura. Una parte del dinero se gasta todos los meses, y el resto se reserva en un fondo de reserva. A veces surgirá un gasto importante que no se puede pagar con el fondo de reserva de la HOA. En ese caso, la HOA requerirá que los residentes paguen una tarifa adicional llamada evaluación especial.
Una nueva Asociación de Propietarios deberá realizar un análisis de financiamiento y construir un presupuesto para determinar cuánto cobrar en cuotas mensuales del propietario (s) de cada propiedad. El análisis se basa en qué gastos pagarán los miembros de la comunidad, cuánto costarán, cuánto se asignarán al fondo de reserva y el porcentaje de la propiedad comunitaria de cada residente. Además, el fondo de reserva debe ser administrado e invertido para mantener el HOA financieramente sólido (por ejemplo, el valor del fondo debe preservarse contra la inflación).
Mantenga informados a los propietarios
Como miembros de la comunidad que pagan cuotas y se ven afectados por las decisiones de la HOA, los residentes deben estar informados de las actividades de la HOA y de cualquier problema que afecte a la comunidad. Los HOA deben celebrar reuniones periódicas y notificar a los residentes con suficiente antelación que todos tienen la oportunidad de asistir. También deben celebrar elecciones para directores y funcionarios y garantizar que todos tengan la oportunidad de votar. Un boletín de la comunidad, correo electrónico y / o sitio web también pueden ayudar a mantener a los propietarios informados.
Los oficiales y directores de la HOA deben mantener registros detallados de sus actividades, como las actas de las reuniones comunitarias. Las asociaciones deben divulgar información financiera importante a los miembros de la comunidad de manera regular. Los miembros deben conocer sus derechos para ver los registros de HOA y se les debe otorgar acceso a pedido.
(Para más información, consulte: Cómo tratar con su tablero de condominios ).
Seguimiento de quejas
Los HOA son comunidades basadas en reglas, por lo que de vez en cuando, deben hacer cumplir las reglas que los miembros de la comunidad están rompiendo. Los HOA también deben manejar las quejas de los residentes sobre las reglas existentes que no les gustan o las reglas que sienten deberían agregarse para resolver un problema continuo.
Los HOA deben hacer cumplir las reglas de manera rápida y consistente. Los propietarios que se nieguen a cumplir deben ser multados. Si un propietario se niega a cumplir, la HOA puede necesitar enviar la cuenta a cobranzas o demandar al propietario. Los HOA deben evitar la aplicación selectiva; en otras palabras, no deben jugar favoritos con los líderes de HOA o los residentes de la comunidad con quienes son amigos. El comportamiento sesgado puede llevar a una demanda.
La contratación de una empresa de gestión profesional puede reducir la carga sobre los oficiales y directores de una HOA y eliminar una posible fuente de conflicto entre los líderes de la HOA y otros miembros de la comunidad. La compañía de gestión puede hacerse cargo de gran parte del trabajo administrativo y lidiar con desagradables molestias como hacer cumplir las reglas y cobrar las cuotas. También puede usar su experiencia en administración de propiedades para garantizar el buen funcionamiento de la comunidad y evitar los errores que puedan cometer los funcionarios y directores sin experiencia. Sin embargo, la administración profesional cuesta dinero, lo que significa que las tarifas mensuales de HOA de los propietarios serán más altas.
El peor de los casos para la aplicación de las reglas implica la ejecución hipotecaria de la propiedad de un propietario por falta de pago de cuotas o evaluaciones especiales. Esta medida extrema puede crear una situación polémica entre el propietario y la Asociación de Propietarios. Las ejecuciones hipotecarias también reducen el valor de las propiedades, lo que no es bueno para los demás residentes del vecindario.
Reuniones de la comunidad anfitriona
Los HOA pueden ser estrictamente sobre negocios, pero no tienen que serlo. Una actividad divertida ocasional permite a los miembros de HOA conocerse de manera amistosa y social, no solo en el entorno potencialmente adverso de una reunión de HOA. Si los vecinos se conocen personalmente, la comunidad puede ser un lugar más agradable para vivir y los conflictos pueden ser más fáciles de resolver.
La línea de fondo
Formar y administrar una asociación de propietarios es una tarea enorme con responsabilidades significativas e implicaciones importantes. Si está considerando comprar una propiedad en un HOA, comprenda en qué se está metiendo antes de comprar.
(Para más información, consulte: 9 cosas que debe saber sobre las asociaciones de propietarios ).
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