Cómo invertir en bienes inmuebles de capital privado

Los fondos inmobiliarios de capital privado permiten a las personas e instituciones de alto patrimonio neto, como los fondos patrimoniales y de pensiones, invertir en acciones y tenencias de deuda en activos inmobiliarios. Utilizando una estrategia de gestión activa, el sector inmobiliario de capital privado adopta un enfoque diversificado de la propiedad. Los socios generales invierten en una variedad de tipos de propiedades en diferentes ubicaciones. Las estrategias de propiedad pueden variar desde nuevos desarrollos y tenencias de tierras en bruto hasta completar la reurbanización de propiedades existentes o inyecciones de flujo de efectivo en propiedades en dificultades. ( Para más información, lea: ¿Qué es el capital privado? )

Aquí hay un vistazo a cómo los inversores pueden participar en bienes raíces de capital privado, y una descripción general de las oportunidades, riesgos y restricciones de la industria.

Encontrar el fondo inmobiliario de capital privado ideal

Primero, la persona promedio es incapaz de participar en inversiones inmobiliarias de capital privado. El fondo de capital privado tradicional requiere que los inversores inyecten un mínimo de $ 250, 000 en un fondo, aunque la mayoría de los gerentes buscan individuos o instituciones que estén dispuestos a proporcionar más de $ 20 millones a $ 25 millones en un esquema de inversión colectiva a largo plazo con otros inversores.

Dado que existe poca regulación sobre los fondos inmobiliarios de capital privado, las oportunidades se limitan tradicionalmente a los "inversores acreditados". Esto significa que el inversor debe tener activos personales o conjuntos de al menos $ 1 millón (sin incluir el valor de sus residentes principales) o El ingreso anual del individuo debe ser de al menos $ 200, 000. Las parejas que tienen ingresos combinados de al menos $ 300, 000 durante los dos años anteriores, y tienen una "expectativa razonable" de que sus niveles de ingresos se mantendrán en este nivel en el año en curso, también son elegibles.

Las personas o parejas que buscan invertir en bienes raíces de capital privado deben ubicar una empresa que se especialice en la disciplina. Al examinar las opciones de fondos de una empresa de capital privado, deben comprender la naturaleza de la estructura de cada fondo de capital privado, que generalmente es una sociedad limitada.

Al unirse a un fondo, los inversores externos se convertirán en socios limitados, lo que significa que aceptan responsabilidad por el dinero que invierten en el fondo y no tienen control de veto sobre las propiedades seleccionadas por los socios generales (GP). El dinero de un socio limitado se combinará con otros inversores participantes, y los administradores de fondos construirán una cartera de propiedades destinadas a maximizar la rentabilidad y minimizar el riesgo financiero.

Comprender los costos del fondo y la estructura de inversión

Los fondos inmobiliarios de capital privado tienen una serie de comisiones de gestión y rendimiento que deben pagar los inversores. Es común que los fondos de capital privado requieran una tarifa anual del 2% del capital invertido para pagar los salarios de la empresa, el suministro de negocios y los servicios legales, los costos de datos e investigación, el marketing y los costos adicionales fijos y variables. Sin embargo, no hay límites para estos honorarios de los inversores.

Las personas deben tener una buena comprensión de estos costos antes de invertir porque eso limitará el retorno total de la inversión. Por ejemplo, si un fondo inmobiliario de capital privado recaudara $ 500 millones, recaudaría $ 10 millones cada año para pagar los gastos asociados. Durante la duración de su ciclo de 10 años, un fondo recaudaría $ 100 millones en tarifas, lo que significa que solo $ 400 millones se invertirían durante esa década.

Los administradores de capital privado también reciben un "carry", que es una comisión de rendimiento que tradicionalmente representa el 20% del exceso de ganancias brutas del fondo. Los inversores están tradicionalmente dispuestos a pagar estas comisiones debido a la capacidad del fondo para ayudar a mitigar los problemas de gestión y gobierno corporativo eso podría afectar negativamente a una empresa pública.

La mayoría de los fondos inmobiliarios de capital privado se consideran inversiones "basadas en la necesidad", lo que significa que los socios comprometen capital a socios generales en cuotas según sea necesario. A medida que los médicos de cabecera localizan propiedades de inversión potenciales, el fondo enviará una solicitud formal de capital que los socios limitados prometieron al fondo inmobiliario al comienzo del ciclo. Conocido como una "llamada de capital", es una obligación legal que los socios limitados deben cumplir. (Para más información, lea: Aprenda la jerga de la inversión de capital privado).

En caso de que un socio limitado no cumpla con una llamada de capital, un fondo puede obligar a esa persona o institución a incumplir y perder toda su participación en la propiedad. Otros socios limitados generalmente reciben la oportunidad de comprar acciones perdidas en caso de incumplimiento.

Tipos de estrategias inmobiliarias de capital privado

Al invertir en bienes raíces de capital privado, tradicionalmente existen cuatro tipos de estrategias de inversión:

• Core es la estrategia más conservadora, y solo podría incluir propiedades que ofrezcan un riesgo menor y un rendimiento potencial más bajo porque existen en lugares bien poblados o transitados. Esta estrategia también podría centrarse en gran medida en la inversión en propiedades de alta calidad y alto valor que requieren muy poca remodelación o mantenimiento. Estas propiedades ofrecen flujos de efectivo predecibles y generalmente se componen de estructuras de múltiples inquilinos totalmente arrendadas.
• Core-plus requiere un poco más de riesgo, pero puede ofrecer un mayor rendimiento que la estrategia central. Estas propiedades requieren niveles modestos de actividad de valor agregado o mejoras en la ubicación.
• El valor agregado es una estrategia de riesgo moderado y de rendimiento medio a alto que se centra más en el desarrollo de propiedades y la oportunidad del mercado. En esta estrategia, los gerentes de cartera compran propiedades, participan en algún nivel de reurbanización y venden cuando el mercado está funcionando. Las propiedades de valor agregado generalmente requieren cambios en la administración, la mejora física o la resolución de restricciones de capital. Estos pasos incluyen la renovación de edificios y la búsqueda de formas de aumentar las tarifas de alquiler para mejorar los mercados. Las estrategias de valor agregado también incluyen el cambio de las compañías operativas en quiebra o asumir la deuda por el control de las propiedades subyacentes.
• Oportunista proporciona el mayor nivel de rendimiento pero asume el mayor riesgo. Con esta estrategia, los gerentes compran propiedades que incluyen terrenos subdesarrollados o en mercados con bajo rendimiento o con poco tráfico.

Aceptar riesgos y perspectivas a largo plazo

Los inversores en bienes raíces de capital privado deben comprender que al invertir en un fondo, deben estar dispuestos a aceptar que su capital puede estar atado por un período predeterminado que podría durar muchos años.

Además, existen múltiples riesgos en el mercado inmobiliario y podría requerirse una gran cantidad de inversión durante las llamadas de capital en un momento en que un individuo tiene un flujo de caja bajo. Muchos médicos de cabecera estructuran sus fondos como inversiones de una década o más y brindan pocas o ninguna oportunidad para que los inversores retiren o canjeen su dinero. La naturaleza ilíquida de los fondos de capital privado requiere que los inversores comprendan los riesgos de mantener su dinero inmovilizado durante un período prolongado.

La naturaleza de las estructuras de fondos de capital privado hace que sea muy difícil evaluar el desempeño financiero de un fondo o las propiedades que posee. Dado que existe una regulación limitada de los fondos inmobiliarios de capital privado, los socios generales no están obligados a ofrecer actualizaciones a los inversores sobre posibles inversiones, valoraciones de la cartera o cualquier otra información adicional relacionada con las inversiones. Invertir en bienes raíces de capital privado requiere que los socios limitados comprometan capital significativo y confíen plenamente en que el administrador del fondo cumplirá sus objetivos de inversión sin tener el nivel de transparencia requerido. Sin embargo, los gestores de fondos suelen enviar actualizaciones a sus inversores y pueden optar por ser transparentes con respecto al rendimiento para infundir confianza en cualquier fondo actual o futuro.

La línea de fondo

Antes de invertir en bienes raíces de capital privado, las personas deben determinar si están calificadas para participar en el proceso. Quienes estén calificados querrán explorar sus objetivos de inversión personal, requisitos de liquidez y tolerancia al riesgo en los mercados inmobiliarios. Después de hablar con un asesor financiero, los inversores deben estudiar una variedad de fondos diferentes para obtener una mejor comprensión de las estrategias de gestión de los socios generales y los rendimientos pasados ​​de otros fondos de propiedad.