Cómo se calculan los impuestos a la propiedad

Cada año, millones de propietarios pagan impuestos a la propiedad. En la mayoría de las situaciones, cuando llega la factura de impuestos, si parece razonable, la pagan y continúan con sus vidas. Para asegurarse de que no se le cobre demasiado en los impuestos a la propiedad, es imprescindible comprender los cálculos utilizados por la oficina del tasador de la propiedad en su comunidad.

Evaluación del impuesto a la propiedad

Los diferentes tipos de propiedad tienen varios tipos de impuestos evaluados sobre la tierra y sus estructuras. Por ejemplo, la tierra cruda no tendrá costos de reemplazo cuando no haya estructuras en ella. Si hay acceso a servicios públicos, como alcantarillado, agua y gas, la evaluación podría ser mayor. Si el asesor considera que la tierra tiene potencial para desarrollarse, podría conducir a una evaluación más alta y más impuestos para el propietario.

Los impuestos a la propiedad son una fuente importante de ingresos para los gobiernos municipales, del condado y estatales. Estos impuestos provienen de un porcentaje del valor tasado de la propiedad. Las diferentes juntas, consejos y legislaturas se reúnen para decidir las tarifas apropiadas. Celebran audiencias de presupuesto para determinar cuánto dinero debe asignarse para proporcionar los diversos servicios requeridos por la comunidad local. Estos servicios, como educación, transporte, emergencias, parques, recreación y bibliotecas, están financiados por impuestos a la propiedad.

A partir del año fiscal 2018, la Ley de Reducción de Impuestos y Empleos colocó un tope de $ 10, 000 por año ($ 5, 000 para los casados ​​y que presentan una declaración por separado) en deducciones federales por impuestos estatales y locales (SALT). Esto incluye todos los impuestos sobre bienes inmuebles, ingresos y ventas sobre la propiedad. Comprender qué deducciones se aplican y cómo se calculan los impuestos a la propiedad ayudará a evitar que pague en exceso.

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Cálculo de impuestos a la propiedad

Los impuestos a la propiedad se calculan utilizando el valor de la propiedad. Esto incluye tanto el terreno como los edificios en él. Cada uno a cinco años, los asesores fiscales valorarán la propiedad y le cobrarán al propietario registrado la tasa apropiada siguiendo los estándares establecidos por la autoridad fiscal. Los evaluadores calculan ese valor utilizando el gravamen de fábrica o el valor de propiedad evaluado.

Impuesto sobre el molino o impuesto sobre la explotación

El gravamen del molino es la tasa impositiva gravada sobre el valor de su propiedad, con un molino que representa una décima parte de un centavo. Entonces, por $ 1, 000 de valor de propiedad tasado, un molino sería igual a $ 1.

Los gravámenes fiscales para cada jurisdicción fiscal en un área se calculan por separado; luego, todos los gravámenes se suman para determinar la tasa de molienda total para toda una región. Generalmente, la ciudad, el condado y los distritos escolares tienen el poder de recaudar impuestos contra las propiedades dentro de sus límites. Cada entidad calcula su gravamen de fábrica requerido, y luego se contabilizan para igualar el gravamen total de fábrica.

Como ejemplo de un cálculo de impuesto de fábrica, suponga que el valor total tasado de la propiedad en un condado es de $ 100 millones, y el condado decide que necesita $ 1 millón en ingresos fiscales para ejecutar las operaciones necesarias. El gravamen del molino sería de $ 1 millón dividido por $ 100 millones, lo que equivale al 1%.

Ahora, suponga que la ciudad y el distrito escolar calcularon un impuesto de fábrica del 0.5% y 3%, respectivamente. El gravamen total del molino para la región sería del 4.5% (1% + 0.5% + 3%) o 45 molinos.

3 maneras de valorar la propiedad

Los impuestos a la propiedad se calculan tomando el gravamen del molino y multiplicándolo por el valor tasado de su propiedad. El valor evaluado estima el valor de mercado razonable para su hogar. Se basa en las condiciones locales vigentes del mercado inmobiliario.

El asesor revisará toda la información relevante que rodea su propiedad para estimar su valor general. Para darle la evaluación más precisa, el asesor debe analizar qué propiedades similares se venden en las condiciones actuales del mercado, cuánto serían los costos de reemplazo de la propiedad, los costos de mantenimiento para el propietario, cualquier mejora que se haya completado, cualquier ingreso que obtenga de la propiedad y cuánto interés se le cobraría por comprar o construir una propiedad comparable a la suya.

El asesor puede estimar el valor de mercado de la propiedad utilizando tres métodos diferentes y tiene la opción de elegir uno solo o cualquier combinación de los tres.

Realizar una evaluación de ventas

El asesor valora la propiedad utilizando ventas similares en el área. Los criterios incluyen la ubicación, el estado de la propiedad, cualquier mejora y las condiciones generales del mercado. Luego, el asesor realiza ajustes en las figuras para mostrar cambios específicos en la propiedad, como nuevas incorporaciones y renovaciones.

El método del costo

Esto es cuando el asesor determina el valor de su propiedad en función de cuánto costaría reemplazarlo. Si la propiedad es más antigua, los asesores determinan la cantidad de depreciación que ha tenido lugar y cuánto valdría la propiedad si estuviera vacía. Para las propiedades más nuevas, el asesor deduce cualquier depreciación realista y analiza los costos de los materiales de construcción y la mano de obra, incluidas estas cifras en el valor final de la propiedad.

El método de ingreso

Este método se basa en la cantidad de ingresos que obtendría de la propiedad si fuera alquilada. Al usar este método, el asesor debe asegurarse de considerar los costos de mantenimiento de la propiedad, la administración de la propiedad, el seguro y los impuestos, así como el rendimiento que razonablemente podría anticipar de la propiedad. Después de determinar el valor de mercado de la propiedad, se obtendrá el valor tasado tomando su valor real y multiplicándolo por una tasa de evaluación. Esa tasa es un porcentaje uniforme, varía según la jurisdicción fiscal y podría ser cualquier porcentaje inferior al 100%. Después de obtener el valor tasado, se multiplica por el impuesto de fábrica para determinar los impuestos adeudados.

Por ejemplo, suponga que el asesor determina que el valor de su propiedad es de $ 500, 000 y la tasa de evaluación es del 8%. El valor tasado sería de $ 40, 000. Tomando el impuesto de fábrica del 4.5% que calculamos anteriormente, el impuesto adeudado sería de $ 1, 800 ($ 40, 000 x 4.5%).

Una vez que el asesor tiene el valor, trabajan en dos etapas: primero, envían el valor tasado de la propiedad al propietario; luego, lo siguen con una factura de impuestos.

Información útil sobre el impuesto a la propiedad

La mayoría de las facturas de impuestos sobre la propiedad se envían anualmente o cada cinco años, dependiendo de la comunidad donde se encuentra la propiedad. La información del impuesto a la propiedad se envía por separado, después de que el propietario haya recibido la evaluación, con su valoración de la propiedad. La información que tiene el asesor se considera un registro público.

Los propietarios pueden ver cuánto deben pagar yendo al sitio web del asesor e ingresando su dirección. A veces se les puede cobrar una pequeña tarifa por acceder al material. Otra opción es ir a la oficina del asesor en el juzgado del condado. Todo lo que se necesita es la dirección. Puede buscar la información e imprimir una copia por una tarifa nominal.

La línea de fondo

Los impuestos a la propiedad pueden ser confusos. Pagar la cantidad correcta requiere comprender cómo se calcula el impuesto, posibles deducciones, dónde obtener esta información y cuándo se envían y adeudan las facturas de impuestos. Esto ayuda a los propietarios a mantenerse informados al saber cómo se calculan los impuestos, el ciclo de facturación y dónde pueden ubicarlo.