Cómo la refinanciación de una hipoteca afecta su patrimonio neto

La refinanciación a menudo parece una excelente manera de reducir sus pagos mensuales de la hipoteca y dejarle más dinero para otras cosas. Y si puede. Pero cuando esté sopesando los pros y los contras, no olvide considerar cómo este movimiento puede afectar su patrimonio neto. La razón: una hipoteca es más que un pago mensual. Es un instrumento de deuda utilizado para financiar un activo. Y esa jerga del profesor de contabilidad significa que tener una hipoteca reduce su patrimonio neto.

Así es como funciona esa línea de razonamiento: en el balance general de un hogar, una hipoteca es un pasivo. Como tal, se resta de los activos de un hogar para determinar el patrimonio neto de ese hogar. Demasiados consumidores caen en la trampa de refinanciar una hipoteca para reducir sus pagos mensuales sin considerar cómo esa refinanciación afecta su patrimonio neto total. ¿Vale la pena refinanciar su casa? ¿O es solo una solución a corto plazo para un problema mayor?

El periodo de recuperación

El método más popular para determinar la economía de la refinanciación de hipotecas consiste en calcular un período de recuperación simple. Esta ecuación se realiza calculando la suma de los ahorros de pagos mensuales que se pueden realizar refinanciando en una nueva hipoteca a una tasa de interés más baja y determinando el mes en que esa suma acumulada de ahorros de pagos mensuales es mayor que los costos de refinanciación.

Supongamos, por ejemplo, que tiene un préstamo hipotecario a 30 años por $ 200, 000. Cuando lo sacó, obtuvo una tasa de interés fija de 6.5% y su pago de inicio de mes es de $ 1, 257. Si las tasas de interés fijas ahora están en 5.5%, esto podría reducir su pago mensual a $ 1, 130, lo que generaría un ahorro mensual de $ 127, que es de $ 1, 524 anualmente. (La regla general típica es que si puede reducir su tasa de interés actual en un 0, 75% a 1% o más, podría tener sentido considerar la refinanciación).

A continuación, deberá pedirle a su nuevo prestamista que calcule los costos totales de cierre para el posible refinanciamiento. Si llegan a aproximadamente $ 2, 300, usted sabe que su período de recuperación sería de 1, 5 años en el hogar ($ 2, 300 dividido por $ 1, 524 equivalen a 1, 5 años). Por lo tanto, si planea permanecer en la casa durante dos años o más, la refinanciación tiene sentido, al menos de acuerdo con el método simple de período de recuperación.

Para llevar clave

• A menudo se usa un método de período de recuperación simple para calcular el mes en que los ahorros acumulados de un propietario son mayores que el costo de un refinanciamiento.
• Una forma más sólida desde el punto de vista financiero de calcular el costo de la refinanciación es considerar el impacto en el patrimonio neto de su hogar.
• Para saber cuándo una decisión de refinanciamiento se vuelve realmente económica, el propietario debe comparar el calendario de amortización restante de su hipoteca existente con el calendario de amortización de la nueva hipoteca.

La refinanciación afecta el patrimonio neto de su hogar

Sin embargo, este método ignora el balance general del hogar y la ecuación del patrimonio neto total. No se tienen en cuenta dos cosas principales:

• Se ignora el saldo principal de la hipoteca existente versus la nueva hipoteca. La refinanciación no es gratuita. Los costos de la refinanciación deben pagarse de su bolsillo o, en la mayoría de los casos, transferirse al saldo principal de la nueva hipoteca. Cuando el saldo de una hipoteca aumenta a través de una transacción de refinanciamiento, el lado del pasivo del balance del hogar aumenta y, siendo todo lo demás constante, el patrimonio neto del hogar disminuye inmediatamente en una cantidad igual al costo de refinanciación.
• Refinanciar una hipoteca a 30 años con 25 años restantes hasta que se pague en una nueva hipoteca a 30 años significa que podría terminar pagando más intereses totales durante la vigencia de la nueva hipoteca, aunque la tasa de interés de la nueva hipoteca sea menor que la tasa que pagaría durante los 25 años restantes de la hipoteca existente.

Mire los costos reales de refinanciación

Una forma más sólida desde el punto de vista financiero para determinar la economía de la refinanciación que incorpora los costos reales de la refinanciación en la ecuación del patrimonio neto de los hogares es comparar el programa de amortización restante de la hipoteca existente con el programa de amortización de la nueva hipoteca.

El cronograma de amortización de la nueva hipoteca incluirá los costos de refinanciación en el saldo principal. (Si los costos de la refinanciación se pagarán de su bolsillo, entonces el mismo monto en dólares se debe restar del saldo principal de la hipoteca existente, en base al supuesto de que si la transacción de refinanciación no se lleva a cabo, el dinero que usted pagaría por los costos en su lugar, podría usarse para pagar el saldo de capital del préstamo existente).

Reste los ahorros de pagos mensuales entre las dos hipotecas del saldo principal de la nueva hipoteca. (Esto se hace porque, en teoría, podría usar los ahorros mensuales generados por la refinanciación para reducir el saldo de capital de la nueva hipoteca). El mes en que el saldo de capital modificado de la nueva hipoteca es menor que el saldo de capital de la existente hipoteca es el mes en el que se ha alcanzado un período de recuperación de la financiación realmente económico, basado en el patrimonio neto de los hogares.

Por cierto, las calculadoras de amortización se pueden encontrar en la mayoría de los sitios web relacionados con hipotecas. Puede copiar y pegar los resultados en un programa de hoja de cálculo, luego realizar el cálculo adicional de restar las diferencias de pago mensual del saldo principal de la nueva hipoteca.

Utilizando los cálculos descritos anteriormente, un análisis de refinanciamiento de una hipoteca existente con una tasa de interés fija del 7%, 25 años restantes hasta el reembolso y un saldo de capital de $ 200, 000 en una nueva hipoteca a 30 años con una tasa de interés fija del 6.25% y los costos de refinanciamiento de $ 3, 000 (que se incluirán en el saldo principal de la nueva hipoteca) dan los siguientes resultados:

Si se utiliza un análisis de período de recuperación simple para determinar la economía de la refinanciación en el ejemplo anterior, los ahorros acumulados en el pago mensual son mayores que los costos de $ 3, 000 para refinanciar a partir del mes 19. En otras palabras, el método del período de recuperación simple nos dice que si Si el propietario espera tener la nueva hipoteca por 19 meses o más, la refinanciación tiene sentido.

Sin embargo, si se utiliza el enfoque del patrimonio neto, la decisión de refinanciamiento no sería económica hasta el mes 29, cuando el saldo de capital de la nueva hipoteca menos los ahorros acumulados en el pago mensual es menor que el saldo de capital de la hipoteca existente. El enfoque del patrimonio neto nos dice que lleva 10 meses más que el enfoque del período de recuperación simple antes de que el refinanciamiento sea económico.

Si refinancia después de que su casa ha perdido valor y tiene que tener un seguro hipotecario privado, el impacto negativo en su patrimonio neto puede ser aún más importante.

Otros factores

Tenga en cuenta que durante los períodos en que el valor de la vivienda disminuye, muchas viviendas se evalúan por mucho menos de lo que valían anteriormente. Esto puede hacer que no tenga suficiente capital en su hogar para satisfacer el pago inicial del 20% de la nueva hipoteca y requiera que presente un depósito en efectivo mayor al esperado. También podría requerir que tenga un seguro hipotecario privado, lo que en última instancia aumentará su pago mensual. En estos casos, incluso con la caída de las tasas de interés, sus ahorros reales pueden no ser demasiado.

La línea de fondo

Al calcular la economía real de la refinanciación de su hipoteca, puede determinar con precisión con qué período de recuperación real tiene que lidiar. Apretar los números requiere un poco de trabajo, pero cualquiera puede hacerlo.

Especialmente si planea mudarse en los próximos años, tomarse unos minutos para calcular la economía real de la refinanciación de su hipoteca puede ayudarlo a evitar dañar su patrimonio neto en miles de dólares. Y si parece que la refinanciación valdrá la pena, tendrá una comprensión mucho más clara de exactamente cuándo comenzará a beneficiarse de este movimiento.