Invertir en bienes inmuebles de lujo

Los precios inmobiliarios de lujo son altos y siguen subiendo. La principal venta de bienes inmuebles de lujo en Nueva York fue por la friolera de $ 91, 541, 000 millones según el último informe de Christie's International Real Estate.

"Muchas personas de alto patrimonio neto están comprando viviendas como un activo duro", dice Jay Belson, CEO de Jay Belson Luxury Real Estate, una empresa de inversión de bienes raíces de lujo de servicio completo con sede en Beverly Hills, California. Y con la riqueza De las personas más ricas del mundo en crecimiento, el mercado potencial para propiedades de lujo es más grande que nunca. Si desea participar en la acción y puede pagar el alto precio, aquí hay varias opciones para hacerlo.

Definición de "propiedad de lujo"

Es importante comprender qué características caracterizan una propiedad de lujo antes de invertir, ya que un alto precio por sí solo no colocará una propiedad en esta categoría. “Tiene que ser único y exclusivo, en el buen sentido de una manera deseable. Las personas que son ricas pagarán una prima por algo que se percibe como superior ", dice Randy Char, vicepresidente senior de operaciones en One Queensridge Place, un edificio de lujo ubicado a pocos minutos del Strip de Las Vegas.

Los compradores de alto nivel desean acceder a actividades de lujo como tiendas de alta gama, restaurantes y artes, así como la proximidad a otras casas de lujo. Una dirección de trofeo, como Park Avenue en la ciudad de Nueva York, agrega valor. Tener un historial histórico tampoco hace daño. Muchos compradores de lujo buscan la belleza natural de una ubicación frente al mar, o al menos vistas de un río, océano o lago. Otros quieren vistas al campo o la montaña.

Los compradores de alta gama desean muchas de las mismas características que todos los compradores, pero en una escala mayor. Quieren privacidad y seguridad, a veces hasta el punto de aislamiento. Quieren belleza por dentro y por fuera y pueden permitirse una arquitectura personalizada, un diseño personalizado, una atención exagerada a los detalles y acabados opulentos. También quieren comodidades además de las comodidades: cocina de chef, piscina de lujo, suite principal expansiva y espacio de vida al aire libre, sin mencionar la automatización del hogar, detectores de movimiento, elevadores de automóviles y bodegas con temperatura controlada. También quieren espacio. En Malibu, California, por ejemplo, la casa de lujo promedio tiene más de 4, 000 pies cuadrados (y un precio de más de $ 6 millones).

Al elegir una casa de lujo, es extremadamente importante pensar en los aspectos de la propiedad que no se pueden cambiar, dice Mark Fitzpatrick, CEO de RUHM Destination Marketing, un servicio de marketing de destino para propiedades de lujo en todo el mundo. “No se puede cambiar la ruta del sol, la ubicación del océano o el hecho de que hay una ruta de vuelo para grandes aviones sobre su cabeza. El papel pintado feo en el baño es mucho menos importante que el clima ”, dice.

¿Cuánto necesitas?

En los mercados donde los precios son generalmente más bajos, podría necesitar tan poco como medio millón para tener una propiedad de lujo. Pero necesitará al menos $ 1 millón para comprar una propiedad de lujo en la mayoría de las ciudades importantes, y el precio de entrada aumenta cuando el costo de vida es alto. Según Christie, son $ 3 millones en San Francisco, $ 5 millones en Los Ángeles y Nueva York, y $ 7 millones en Londres .

Los compradores de lujo a menudo pagan en efectivo, pero una hipoteca gigante es otra opción. Si está financiando la compra, necesitará un pago inicial grande, excelente crédito, comprobante de ingresos y activos y grandes reservas de efectivo.

Cómo hacerlo: sus opciones para invertir en bienes inmuebles de lujo

Si desea invertir en bienes raíces de lujo, hay varios caminos que puede tomar.

Voltear una mansión

Remodelar propiedades de lujo existentes y revenderlas para obtener ganancias es una excelente inversión, dice Belson de Jay Belson Luxury Real Estate. "Es más rápido que construir desde cero, pero se limita a las propiedades que tienen la combinación correcta de arquitectura, condición y diseño", dice, y agrega que los reparadores son mejores. La desventaja es que "debido a que la mayoría de estas casas se pueden vivir al momento de la compra, competirá con usuarios compradores locales que pueden superar su oferta", dice. Sin embargo, la competencia entre los inversores y las aletas es mucho menor en el mercado de lujo porque hay menos personas que pueden permitirse financiar proyectos de alta gama y que entienden cómo ejecutarlos a un alto nivel, dice Belson.

Invierta internacionalmente

Invertir en bienes inmuebles de lujo en el extranjero puede tener beneficios que no encontrará en el país. En las Islas Turcas y Caicos, un pequeño territorio británico de ultramar ubicado al este de Cuba y al norte de Haití y República Dominicana, no hay impuestos anuales a la propiedad ni impuestos a las ganancias de capital sobre la propiedad transferida. La propiedad está protegida por un registro de la propiedad, y el dólar estadounidense es la moneda oficial, por lo que los tipos de cambio no son un factor para completar la compra o el valor futuro de su propiedad.

Estas islas son un buen lugar para invertir porque los precios de la tierra han aumentado constantemente en los últimos diez años y se espera que continúen haciéndolo gracias al rápido aumento del turismo y el desarrollo, dice Blair MacPherson, copropietario y corredor de RE / MAX Real. Agrupaciones Inmobiliarias Turcas y Caicos. Y puede obtener ingresos adicionales de su inversión alquilándola mientras está fuera y dejando que una compañía de gestión se encargue de los detalles, dice.

Invertir en el extranjero también puede tener problemas únicos. "Tenemos que recordar que el resto del mundo no funciona como lo hacemos en los Estados Unidos", dice Fitzpatrick de RUHM. "No desea comprar una propiedad en otro país solo para descubrir que el gobierno puede devolvérsela en el futuro". Use un abogado de bienes raíces internacional y otros profesionales para ayudarlo con su diligencia debida, dice.

Comprar un condominio de lujo

Ya sea que compre un condominio de lujo para usted o para alquilar, "gastar dinero en una casa ubicada en un gran edificio de lujo con servicios y opciones de transporte cercanas es el camino a seguir", dice Lydia Sussek de Corcoran, un servicio completo firma inmobiliaria en Manhattan. "Comprar en un edificio de lujo con malas opciones de transporte es una inversión pobre", dice ella.

Los servicios y características que ofrece el edificio también pueden hacer o deshacer su inversión. “¿No tienes un portero a tiempo completo? Bien, pero ¿qué más ofrece tu casa? Las vistas, los techos altos, las terrazas, todas estas características ayudan a distinguir su hogar de otros apartamentos que cortan las galletas y pueden conducir a una mayor tasa de venta cuando llegue el momento de mudarse ”, dice Sussek.

Tenga en cuenta que cuando compra bienes inmuebles de lujo, compra un estilo de vida. Las terrazas privadas en el techo, las piscinas, los espacios comunes con gimnasios y el servicio de limpieza o los servicios estilo hotel distinguen los bienes inmuebles de lujo, dice ella. "Incluso si hay otros condominios nuevos construidos alrededor de la casa que compra, este tipo de propiedades tienen valor", dice Sussek.

Hipotecas Jumbo para bienes inmuebles de lujo

Mientras que la mayoría de los compradores de bienes raíces de lujo optan por comprar propiedades en efectivo, algunos usan préstamos gigantes para enganchar bienes inmuebles de lujo. Los préstamos jumbo (también llamados hipotecas jumbo) son préstamos por montos mayores al límite establecido por la Agencia Federal de Financiamiento de la Vivienda (FHFA). Por lo general, esa cantidad es excesiva si $ 424, 100; sin embargo, en algunos condados, a menudo aquellos que albergan bienes inmuebles más caros, esa cantidad es mayor. Actualmente, la tasa de interés para una tasa jumbo fija a 30 años es 4.25% con una tasa de porcentaje anual de 4.27% según usbank.com. Eso es similar a la tasa promedio de una hipoteca fija estándar de 30 años. A partir de enero de 2017, la tasa de interés para una hipoteca fija a 30 años promedio es de 4.25% con una tasa de porcentaje anual de 4.32%.

Elija una propiedad de alquiler de vacaciones de alta gama

"Un alquiler de vacaciones de lujo puede proporcionar una gran cantidad de beneficios, incluida la apreciación de activos, las deducciones de impuestos, las oportunidades de establecer contactos comerciales y, lo más importante, el disfrute personal", dice Fitzpatrick de RUHM. Elegir una ubicación con un mercado típicamente fuerte es clave, como una ciudad de estación de esquí, Hawai o una isla tropical. “Son excelentes para el ingreso estacional y funcionan bien durante los buenos mercados financieros. Sin embargo, pueden sufrir más durante una recesión que los hogares cerca de las principales ciudades ”, dice.

De hecho, el mercado de viviendas de lujo experimentó el repunte más fuerte del colapso de la vivienda en las principales ciudades, pero las zonas turísticas están empezando a seguir su ejemplo, afirma un informe reciente de Christie's International Real Estate.

Además de elegir la ciudad correcta, los inversores deberían considerar comprar una propiedad que sea atractiva para las familias de vacaciones, dice Fitzpatrick. "Aumentará su tasa de ocupación y su ROI", dice.

Bruce Tobias, un agente inmobiliario de 20 años con la mayor producción de RE / MAX Sedona en Arizona, agrega que los destinos turísticos de alto perfil son una buena opción, y que los inversores deben buscar propiedades con potencial de ganancias a largo plazo.

Completa una compilación personalizada

Construir una nueva casa desde cero ofrece los márgenes de ganancia más altos, pero tiene un marco de tiempo más largo, dice Belson, pero una casa donde todo es nuevo y tiene los estilos y servicios más deseados de hoy es crucial para obtener el mejor precio. Él dice que su compañía actualmente está construyendo una casa de 25, 000 pies cuadrados en Bel Air, California. “Compramos la propiedad por $ 8.7 millones. El presupuesto de construcción es de $ 18 millones. El precio de venta proyectado es de $ 50 millones. Es difícil superar eso como una inversión ”, dice.

Si no está construyendo la casa por sí mismo, tenga cuidado con la forma en que la personaliza. Deberá seleccionar un diseño, servicios y acabados que atraigan a un amplio segmento del mercado de lujo para maximizar sus posibilidades de vender rápidamente y por el mejor precio. Asegúrese de que la casa sea funcional y acogedora y que tenga las características de seguridad y privacidad que desean los compradores de alto nivel. Pero hay una delgada línea entre crear ese amplio atractivo y crear la singularidad que anhelan los compradores de lujo.

"Cuando algo no se comercializa, y es deseable, y hay demanda, es cuando ves que los precios realmente suben", dice Char de One Queensridge Place. “Si nos fijamos en una botella de Lafitte Rothschild '82, la apreciación del precio crece exponencialmente en comparación con una cosecha que es menos superior debido a la oferta y la demanda. Es lo mismo con las propiedades inmobiliarias de lujo. Cuanto más exclusivo y más difícil de encontrar, más digna de inversión será la casa ”.

La línea de fondo

Invertir en bienes raíces de lujo puede ser más emocionante que invertir en valores gracias a su aspecto tangible, y hay muchas maneras de hacerlo, desde construir una casa personalizada hasta voltear una mansión y comprar una propiedad de vacaciones. Puede disfrutar de su casa de lujo como residente, como viajero o como propietario o construir casas de lujo para que otros disfruten. Antes de comprar, asegúrese de comprender las características que crean un valor duradero en esta clase de activos para obtener el mejor retorno de su inversión.