Beneficio de la deuda hipotecaria con MBS

Según el Banco de la Reserva Federal de Nueva York, los saldos hipotecarios constituyeron el componente más importante de la deuda de los hogares en el segundo trimestre de 2018. Al 30 de junio, los informes de crédito al consumo mostraron un total de $ 9 billones en deuda relacionada con hipotecas, un aumento de $ 60 mil millones del primer trimestre del año. Aunque se espera que las tasas hipotecarias aumenten, la demanda de viviendas junto con un bajo desempleo aún puede impulsar el mercado hipotecario. Eso significa que este préstamo está destinado a expandirse. Esta situación crea una oportunidad para los inversores astutos, que pueden usar valores respaldados por hipotecas (MBS) para poseer una parte de esta deuda.

Tenga en cuenta que estos activos desempeñaron un papel clave en la crisis financiera de 2008. Los bancos eliminaron muchas restricciones sobre los préstamos hipotecarios, y algunos incluso no redujeron el dinero y financiaron completamente los préstamos hipotecarios. Pero la mayor parte de los nuevos propietarios no podían pagar sus pagos, lo que no pareció molestar a los prestamistas. Todavía podían ganar dinero empacando los préstamos y vendiéndolos a los inversores. Eso, a su vez, creó una burbuja, que terminó estallando en 2007. El efecto de goteo golpeó a Lehman Brothers, causando el colapso del banco y luego enviando ondas de choque a toda la economía global.

Entonces, ¿puedes permitirte invertir en estos activos? En este artículo, le mostraremos cómo puede usar MBS para complementar sus otros activos de renta fija.

Para llevar clave

• Los valores respaldados por hipotecas (MBS) son instrumentos de renta fija que agrupan las hipotecas individuales en un solo valor.
• Si bien MBS diversifica el riesgo inmobiliario, también son muy riesgosos y fueron en parte responsables de la crisis financiera de 2008 y el colapso del mercado hipotecario.
• Desde entonces, las personas han comenzado a analizar las ofertas individuales de MBS y pueden identificar valores rentables.
• Es difícil para los inversores individuales acceder a MBS, pero puede hacerlo indirectamente a través de fondos mutuos que invierten en MBS.

Cómo se forman

Los valores respaldados por hipotecas son obligaciones de deuda compradas a bancos, compañías hipotecarias, cooperativas de crédito y otras instituciones financieras y luego reunidas en grupos por una entidad gubernamental, cuasigubernamental o privada. Estas entidades luego venden los valores a los inversores. Este proceso se ilustra a continuación:

1. Los compradores de bienes inmuebles toman prestado de instituciones financieras
2. Las instituciones financieras venden hipotecas a entidades MBS.
3. Las entidades de MBS forman grupos hipotecarios y emiten valores respaldados por hipotecas.
4. Las personas invierten en grupos de MBS.

Tipos de MBS

Hay dos tipos de MBS. El certificado de transferencia o participación representa la propiedad directa de un grupo de hipotecas. Obtendrá una parte proporcional de todos los pagos de capital e intereses que se realicen en el grupo a medida que el emisor reciba pagos mensuales de los prestatarios. El grupo hipotecario generalmente tendrá un vencimiento de cinco a 30 años. Sin embargo, el flujo de caja puede cambiar de mes a mes, dependiendo de cuántas hipotecas se paguen anticipadamente. Aquí es donde radica el riesgo de prepago. Cuando las tasas de interés actuales disminuyen, los prestatarios pueden refinanciar y pagar por adelantado sus préstamos. Luego, los inversores deben tratar de encontrar rendimientos similares a sus inversiones originales en un entorno de tasa de interés actual más bajo. Por el contrario, los inversores pueden enfrentar riesgos de tasas de interés cuando las tasas de interés suben. Los prestatarios se quedarán con sus préstamos, dejando a los inversores atascados con los rendimientos más bajos en un entorno de tasas de interés actuales en aumento.

El segundo tipo de MBS es la obligación hipotecaria garantizada (CMO). Este es un grupo de hipotecas de paso.

Existen varios tipos de CMO que están diseñados para reducir el riesgo de prepago de los inversores. En una CMO de pago secuencial, los emisores de CMO distribuirán el flujo de efectivo a los tenedores de bonos de una serie de clases, llamadas tramos. Cada tramo posee valores respaldados por hipotecas con vencimientos y patrones de flujo de efectivo similares. Cada tramo es diferente de los demás dentro de la OCM. Por ejemplo, una OCM podría tener cuatro tramos con hipotecas que promedian dos, cinco, siete y 20 años cada uno. Cuando entran los pagos de la hipoteca, el emisor de la OCM primero pagará la tasa de interés del cupón establecida a los tenedores de bonos en cada tramo. Los pagos de principal programados y no programados irán primero a los inversores en los primeros tramos. Una vez pagados, los inversores en tramos posteriores recibirán pagos de capital. El concepto es transferir el riesgo de prepago de un tramo a otro. Algunas OCM pueden tener 50 o más tramos interdependientes. Por lo tanto, debe comprender las características de los otros tramos en la OCM antes de invertir. Hay dos tipos de tramos:

• Los tramos PAC utilizan el concepto de fondo de amortización para ayudar a los inversores a reducir el riesgo de prepago y recibir un flujo de caja más estable. Se establece un bono complementario para absorber el exceso de capital, ya que las hipotecas se pagan anticipadamente. Luego, con los ingresos de dos fuentes (el PAC y el bono complementario), los inversores tienen una mejor oportunidad de recibir pagos por encima del calendario de vencimiento original.
• Los tramos Z también se conocen como bonos de acumulación o tramos de bonos de acumulación. Durante el período de acumulación, no se pagan intereses a los inversores. En cambio, el capital aumenta a una tasa compuesta. Esto elimina el riesgo de los inversores de tener que reinvertir con rendimientos más bajos si las tasas actuales del mercado disminuyen. Después de que se liquiden los tramos anteriores, los tenedores de los tramos Z recibirán pagos de cupones basados ​​en el saldo principal principal del bono. Además, obtendrán los pagos anticipados principales de las hipotecas subyacentes. Debido a que los intereses acreditados durante el período de devengo están sujetos a impuestos, aunque los inversores no los reciban realmente, los tramos Z pueden ser más adecuados para cuentas con impuestos diferidos.

Los valores hipotecarios despojados son MBS que solo pagan a los inversores el principal (PO) o los intereses (IO). Las tiras se crean a partir de MBS, o pueden ser tramos en una OCM.

• Principal solamente (PO): los inversores pagan un precio con un descuento profundo por la PO y reciben pagos de principal de las hipotecas subyacentes. El valor de mercado de una orden de compra puede fluctuar ampliamente según las tasas de interés actuales. A medida que caen las tasas de interés, los pagos anticipados pueden aumentar y el valor de la orden de compra puede aumentar. Por otro lado, cuando las tasas actuales suben y los pagos anticipados disminuyen, el PO podría caer en valor.
• Interés solamente (IO): un IO paga estrictamente intereses basados ​​en el monto del principal pendiente. A medida que las hipotecas se amortizan y los pagos anticipados reducen el saldo de capital, el flujo de caja del IO disminuye. El valor del IO fluctúa frente a un PO en que a medida que caen las tasas de interés actuales y aumentan los pagos anticipados, los ingresos pueden disminuir. Y cuando las tasas de interés actuales aumentan, es más probable que los inversores reciban pagos de intereses durante un período de tiempo más largo, lo que aumenta el valor de mercado del IO.

Fitch Ratings y otros proporcionan calificaciones crediticias, así como tasas de cupones y fechas de vencimiento para MBS.

Emisores de MBS

Puede comprar MBS de varios emisores diferentes. Los bancos de inversión, las instituciones financieras y los constructores de viviendas emiten valores de marca privada respaldados por hipotecas. Su calificación crediticia y de seguridad pueden ser mucho más bajas que las de las agencias gubernamentales y las empresas patrocinadas por el gobierno.

Freddie Mac es una empresa patrocinada por el gobierno regulada por el gobierno federal que compra hipotecas a prestamistas de todo el país. Luego los vuelve a empaquetar en valores que pueden venderse a los inversores en una amplia variedad de formas. Freddie Macs no cuenta con el respaldo del gobierno de los Estados Unidos, pero la corporación tiene una autoridad especial para obtener préstamos del Tesoro de los Estados Unidos.

Fannie Mae es una compañía de propiedad de accionistas que actualmente se cotiza en el mostrador. Se retiró del S&P 500 en 2008 y se retiró de la Bolsa de Nueva York en 2010 después de caer por debajo de los requisitos de precio mínimo. No recibe fondos ni respaldo del gobierno. En cuanto a la seguridad, los MBS de Fannie Mae están respaldados por la salud financiera de la corporación, no por el gobierno de los EE. UU.

Ginnie Maes son los únicos MBS respaldados por la plena fe y crédito del gobierno de los Estados Unidos. Consisten principalmente en préstamos asegurados por la Administración Federal de Vivienda o garantizados por la Administración de Veteranos.

Los fondos de inversión

Si le gusta la idea de beneficiarse de un aumento en el crecimiento de las hipotecas, pero no está dispuesto a investigar los diferentes tipos de MBS, podría sentirse más cómodo con los fondos mutuos de hipotecas. Hay fondos que invierten en un solo tipo de MBS, como Ginnie Maes, mientras que hay otros que incorporan varios tipos de MBS dentro de sus otras tenencias de bonos del gobierno.

Además de una mayor diversificación de préstamos, los fondos mutuos pueden reinvertir todos los rendimientos del capital en otros MBS. Esto permite a los inversores recibir rendimientos que cambian con las tasas actuales y reducirá los riesgos de prepago y tasa de interés.

La línea de fondo

MBS puede ofrecer respaldo del gobierno federal, un ingreso mensual y una tasa de interés fija. Sin embargo, la desventaja es que el término puede ser incierto y no aumentar su valor como otros bonos cuando caen las tasas de interés actuales. Además, no olvide que podría obtener una parte de su capital con cada pago mensual. En consecuencia, al vencimiento, es posible que no quede capital para reinvertir.