Comprensión de préstamos con garantía hipotecaria y líneas de crédito

Los préstamos con garantía hipotecaria pueden ser una forma asequible de aprovechar el capital de su casa para usarlo en mejoras de la vivienda, pagar la educación y pagar tarjetas de crédito u otros tipos de deuda. Se consideran segundas hipotecas porque están garantizadas por su propiedad y generalmente tienen tasas de interés más bajas que los préstamos no garantizados. Anteriormente, el interés pagado por estos préstamos, utilizados para artículos personales, era deducible de impuestos. Sin embargo, con el advenimiento de la Ley de Reducción de Impuestos y Empleos, los intereses solo serán deducibles si los préstamos "se utilizan para comprar, construir o mejorar sustancialmente la casa del contribuyente que asegura el préstamo", según lo establecido por el Servicio de Impuestos Internos.

Dos tipos de préstamos: préstamos con garantía hipotecaria y HELOC

Hay dos tipos de préstamos con garantía hipotecaria. El primero es un préstamo de una cantidad fija de dinero financiado por un período determinado (generalmente de cinco a 15 años) a una tasa de interés fija y con un pago fijo. El segundo tipo se llama línea de crédito con garantía hipotecaria (HELOC).

Un HELOC tiene una tasa de interés variable y funciona más como una tarjeta de crédito con una fecha de vencimiento (a menudo hasta 10 años después de que se retira la línea de crédito). Puede tener problemas con cualquier tipo de deuda con garantía hipotecaria si tiene problemas financieros graves, pierde su trabajo o experimenta una enfermedad inesperada.

Una complicación adicional de un HELOC es el marcado contraste entre la fase inicial (período de "extracción"), cuando tiene acceso a la línea de crédito y puede que tenga que pagar solo intereses sobre el dinero prestado, y el segundo (mucho más costoso ) fase de "reembolso", cuando vence la línea de crédito y debe comenzar a pagar tanto el capital como los intereses sobre el saldo restante. (Para más aclaraciones, lea Home Equity vs. HELOC )

Los prestamistas no excluirán automáticamente

El incumplimiento de un préstamo o línea de crédito con garantía hipotecaria podría resultar en una ejecución hipotecaria. Lo que realmente hace el prestamista sobre el valor neto de la vivienda depende del valor de su vivienda. Si tiene capital en su casa, es probable que su prestamista inicie una ejecución hipotecaria, ya que tiene una posibilidad decente de recuperar parte de su dinero después de que se paga la primera hipoteca. Cuanto más equidad, más probable será que su segundo prestamista hipotecario decida excluir.

Si se encuentra bajo el agua (su casa vale menos que la cantidad combinada que posee tanto en la primera como en la segunda hipoteca), es probable que su prestamista con garantía hipotecaria no ejecute la hipoteca. Esto se debe a que la primera hipoteca tiene prioridad, lo que significa que es probable que el titular de la segunda hipoteca no reciba dinero después de una ejecución hipotecaria. En cambio, el titular de la segunda hipoteca elegirá demandarlo personalmente por el dinero que debe. Si bien una demanda puede parecer menos aterradora que los procedimientos de ejecución hipotecaria, aún puede dañar su crédito, y los prestamistas pueden embargar los salarios, tratar de recuperar otra propiedad o recaudar sus cuentas bancarias para obtener lo que se debe.

No esperes para actuar

La mayoría de los prestamistas hipotecarios y los bancos no quieren que usted no cumpla con su préstamo o línea de crédito con garantía hipotecaria, por lo que trabajarán con usted si tiene dificultades para realizar los pagos. Si eso sucede, es importante contactar a su prestamista lo antes posible. Lo último que debe hacer es tratar de eludir el problema. Es posible que los prestamistas no estén tan dispuestos a trabajar con usted si ha ignorado sus llamadas y cartas que le ofrecen ayuda.

Cuando se trata de lo que puede hacer el prestamista, hay algunas opciones. Algunos prestamistas ofrecen modificar su préstamo o línea de crédito. Bank of America, por ejemplo, trabajará con los prestatarios ofreciéndoles modificar los términos, la tasa de interés, los pagos mensuales o alguna combinación de los tres para hacer que el préstamo o HELOC sea más asequible. Para calificar para el préstamo del Banco de América o la modificación HELOC, los prestatarios deben cumplir con ciertos requisitos:

• Deben haber tenido el préstamo por al menos nueve meses.
• No deben haber recibido ningún tipo de asistencia con garantía hipotecaria en los últimos 12 meses o dos veces en los últimos cinco años.
• Deben estar pasando por dificultades financieras.
• Deben poder pagar el préstamo.

Otros prestamistas privados, como Sallie Mae, que ofrece préstamos estudiantiles, trabajan con un prestatario que está luchando por cumplir con los pagos ofreciendo múltiples aplazamientos y opciones de indulgencia. Para los prestatarios que no califican, Bank of America ofrece extensiones de pago o planes de pago para ponerse al día con los pagos morosos.

Ayuda gubernamental limitada

La ayuda del gobierno federal es limitada. El Programa de Modificación de Vivienda Asequible (HAMP, por sus siglas en inglés) de la administración Obama, que permitió a los propietarios elegibles reducir los pagos mensuales, incluidos los de las segundas hipotecas, como los préstamos con garantía hipotecaria y las líneas de crédito, se cerró para los nuevos solicitantes el 30 de diciembre de 2016. The Making Home Affordable Sin embargo, la página de Opciones de Asistencia Hipotecaria tiene información y consejos sobre cómo buscar ayuda de su prestamista, dependiendo de si su problema es temporal o de largo plazo.

Si vive en uno de los 18 estados más el Distrito de Columbia que participa en el Hardest Hit Fund, es posible que pueda calificar para recibir asistencia allí. Algunos estados ya han concluido su proceso de solicitud, y no se aceptarán solicitudes en ningún estado después del 31 de diciembre de 2020.

La línea de fondo

Los préstamos con garantía hipotecaria y las líneas de crédito pueden ser una forma económica de aprovechar el capital de su hogar. Si te encuentras en problemas, tienes opciones. Desde ejercicios de prestamistas como la modificación de un préstamo hasta la ayuda limitada del gobierno, hay formas de salir de un problema de equidad de vivienda o HELOC sin entrar en ejecución hipotecaria. La clave en todas las opciones es obtener ayuda de inmediato en lugar de esperar que el problema desaparezca por sí solo.

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