¿Necesita un agente inmobiliario?

En el libro más vendido, "Freakonomics" (2006), los autores, Steven D. Levitt y Stephen J. Dubner, discuten sobre agentes inmobiliarios y destacan dos correlaciones inquietantes:

• Los agentes inmobiliarios mantienen sus propias casas en el mercado un promedio de 10 días más y se conforman con un precio de venta que es 3% más alto que las casas comparables que venden a sus clientes ($ 10, 000 por una casa de $ 300, 000).
• La comisión del 6% se divide entre el agente del vendedor y el agente del comprador, y luego el agente debe entregar parte de la comisión del 3% a la agencia para la que trabaja, embolsándose un promedio del 1.5% de la comisión. Entonces, si bien obtener $ 10, 000 más para su hogar puede ser importante para usted, la comisión del agente sobre este dinero adicional es $ 150 adicionales por 10 días adicionales de trabajo.

Suponiendo que estas cifras sean precisas, ¿es prudente evitar por completo a los agentes de bienes raíces? Vamos a ver.

Venta sin un agente
Vender sin un agente es un desafío. Entre las cosas de las que se ocupa un agente está el listado de su casa en el Servicio de Listado Múltiple (MLS). Esta es la fuente principal para la mayoría de los agentes inmobiliarios que buscan propiedades en nombre de los clientes. No es inusual que los agentes solo muestren casas que figuran en la MLS porque saben que habrá otro agente con quien negociar, en lugar de tener que tratar con un vendedor desconocido y no profesional. Dicho esto, aunque no tener una lista MLS puede ser bastante significativo, muchas casas todavía se venden con éxito a través de periódicos y anuncios clasificados.

Vender su casa por su cuenta también requiere una gran cantidad de tiempo y energía, ya que tendrá que hacer muchas de las tareas que el agente de bienes raíces tradicionalmente haría en su nombre. Las personas que venden sus propias casas son una de las siguientes.

• Bien familiarizado con los procedimientos y contratos inmobiliarios.
• Probar las aguas para ver qué podrían obtener para su hogar si quisieran vender
• Algo desesperado y sin preparación para perder dinero por comisiones

En todos estos casos, las personas que venden sus propias casas deben tener una gran cantidad de tiempo libre. Si está preparado para el desafío, hágalo. (Para lecturas relacionadas, vea Cinco cosas que todo inversionista inmobiliario debería saber ).

El diablo que usted conoce
Una estadística que sería interesante pero difícil de medir es la diferencia en el precio de venta final de una propiedad vendida por el propietario y la misma propiedad vendida por un agente. A pesar de que los intereses de un agente de bienes raíces pueden entrar en conflicto con sus mejores intereses, estos profesionales aún pueden cumplir un propósito importante.
Los agentes inmobiliarios generalmente tienen una visión más realista de lo que vale una casa y los buenos agentes son expertos en obtener ese precio. Además, los agentes inmobiliarios le ahorran tiempo al mostrar su casa sin interrumpir su horario más de lo necesario.
Quizás la función más importante de un agente es garantizar que los contratos y otros asuntos legales estén en orden. Nadie quiere superar todo el estrés de listar y vender su casa y luego descubrir que están siendo demandados por un incumplimiento de contrato evitable.
Si bien las comisiones toman de su cuenta de resultados, el asesoramiento y la diligencia debida (DD) de un buen agente probablemente valen la pena. El desafío es encontrar un buen agente y asegurarse de que sus intereses estén en línea.

Seleccionar un agente
Todos los agentes no son creados iguales. Cuando esté considerando vender su casa, lo primero que debe hacer es pedir referencias a colegas y amigos. Las referencias de otros profesionales tienden a tener mucho peso y resultan en un tratamiento preferencial porque un agente de bienes raíces no querrá perder una gran fuente de referencias.

Incluso un buen agente puede vacilar en un tipo de propiedad con el que no está acostumbrado a tratar. Por lo tanto, si tiene un tipo particular de propiedad, es posible que desee un agente especializado en ese tipo de propiedad. El agente sabrá más acerca de cómo y dónde comercializar la casa, y probablemente tendrá más éxito en la búsqueda de compradores potenciales (para obtener más información, lea Encontrar un agente de listado ).

Establecer sus términos
Aunque el agente que seleccione estará haciendo muchas cosas sin su aprobación directa, esté atento a algunos de los malos hábitos que a veces exhiben los agentes de bienes raíces.

Uno de los problemas más frecuentes es la inactividad. En otras palabras, un agente podría arrojar su casa a la MLS y simplemente esperar a que otro agente muerda, en lugar de cortejar activamente a los compradores. Cuanto más tiempo esté su casa en el mercado, menos atractivo se vuelve y más probable es que el agente de compras haga una oferta baja. Hacer un acuerdo de listado de tres meses evitará este problema. Si su casa no se ha vendido después de tres meses, tiene derecho a llevar su negocio a otro agente.

Otra área donde tiene espacio para negociar es la comisión. Aunque una casa de $ 100, 000 y una casa de $ 300, 000 son diferentes, la mecánica de la venta es casi la misma. Vender una propiedad de alto valor le da más poder para exigir comisiones más bajas. Los agentes de bienes raíces a menudo advierten a los clientes que esto puede ser una táctica peligrosa porque algunos agentes de compras no mostrarán a los clientes las casas que tienen bajas comisiones. Este argumento no se sostiene, ya que el monto real en dólares que reciben ambos agentes es significativamente mayor con la casa de $ 300, 000, incluso con una comisión del 4%.

Conclusión
A pesar de los inconvenientes de tener que depender de otra persona, un buen agente vale su dinero a menos que tenga la educación, el tiempo, la energía y la experiencia de marketing para vender su propia casa. Encontrar un buen agente puede implicar algunos comienzos falsos, pero si revisa las referencias y establece sus propios términos, debe descubrir que la comisión que paga es dinero bien gastado.