Obteniendo deducciones fiscales de los Estados Unidos en bienes inmuebles extranjeros

Cada vez más estadounidenses buscan en el extranjero casas de vacaciones, propiedades de ingresos por alquileres y lugares para establecerse durante la jubilación, ya sea dentro de cinco o 30 años. Los beneficios fiscales de ser propietario en el extranjero son similares a los de ser propietario en los Estados Unidos, con algunas excepciones.

Para llevar clave

• Si posee una propiedad en el extranjero, sus beneficios fiscales en los Estados Unidos dependen de cómo use la propiedad.
• Puede deducir los intereses hipotecarios, pero no los impuestos a la propiedad, si la propiedad es para uso personal.
• Si recibe ingresos por alquiler, las reglas dependen de cuántos días use la casa para uso personal en comparación con el alquiler.

Los beneficios que los propietarios obtienen de la ley tributaria de los Estados Unidos dependen de cómo usan la propiedad. Si vive en la casa, por ejemplo, generalmente puede deducir los intereses de la hipoteca. Si utiliza la propiedad para ingresos de alquiler, puede deducir los intereses de la hipoteca y otros gastos, incluidos el seguro de propiedad y responsabilidad civil, los costos de reparación y mantenimiento y los gastos de viaje locales y de larga distancia relacionados con el mantenimiento de la propiedad.

Siga leyendo para ver cómo las leyes fiscales de EE. UU. Tratan la propiedad de propiedad extranjera, así como las implicaciones fiscales de vender la propiedad.

Propiedad para uso personal

Si utiliza la propiedad como segunda vivienda, no como alquiler, puede deducir los intereses de la hipoteca como lo haría para una segunda vivienda en los EE. UU. Para 2019, puede deducir los intereses que paga sobre los primeros $ 750, 000 ($ 375, 000 si está casado) por separado) de la deuda hipotecaria calificada en su primera y segunda vivienda (esa es la cantidad total). Tenga en cuenta que si compró sus propiedades antes del 16 de diciembre de 2017, probablemente esté exento del límite de deducción anterior de $ 1 millón de deuda hipotecaria calificada. Consulte con un experto en impuestos para asegurarse de dónde encaja.

Al igual que con una residencia principal, no puede cancelar gastos como servicios públicos, mantenimiento o seguro a menos que pueda reclamar la deducción de la oficina en casa.

Si bien la deducción de intereses hipotecarios es la misma si la casa se encuentra en los EE. UU. O en el extranjero, los impuestos a la propiedad funcionan de manera diferente. Bajo la Ley de Reducción de Impuestos y Empleos (TCJA), ya no puede deducir impuestos a la propiedad en propiedad extranjera.

Alquiler

Las reglas fiscales son más complicadas si recibe ingresos por alquiler de la propiedad. Se aplican diferentes reglas, dependiendo de cuántos días use la casa para uso personal en lugar de alquiler. En general, caerá en una de dos categorías:

1. Usted alquila la casa por 14 días o menos, y usa la propiedad por más de 14 días o el 10% del total de días que se alquiló . Puede alquilar la casa a otra persona por hasta dos semanas (14 noches) cada año sin tener que reportar esos ingresos al IRS. Incluso si lo alquila por $ 5, 000 por noche, no tiene que informar el ingreso del alquiler siempre que no haya alquilado por más de 14 días. La casa se considera una residencia personal, lo que le permite deducir los intereses de la hipoteca según las reglas estándar de la segunda vivienda, pero no las pérdidas ni los gastos de alquiler.
2. Usted alquila la casa por 15 días o más y la usa por menos de 14 días o el 10% de los días que la casa fue alquilada. En este caso, el IRS considera la propiedad de alquiler de la vivienda, y las actividades de alquiler se consideran un negocio. Recuerde: si un miembro de su familia usa la casa (es decir, su cónyuge, hermanos, padres, abuelos, hijos y nietos), cuenta como un día personal a menos que cobre un precio justo de alquiler. Debe informar todos los ingresos de alquiler al IRS, pero la buena noticia es que esto le permite deducir los gastos de alquiler, como intereses hipotecarios, impuestos a la propiedad extranjera, gastos de publicidad, primas de seguros, servicios públicos y tarifas pagadas a los administradores de propiedades. Una diferencia notable entre una propiedad de alquiler en el hogar y una en el extranjero: su propiedad en el extranjero se deprecia durante un período de 40 años, en lugar de los 27.5 años actuales para propiedades residenciales nacionales. En cualquier caso, deprecia el valor de la estructura (el edificio) solamente; La tierra no es depreciable.

Venta de la propiedad

Si vende su casa en el extranjero, el tratamiento fiscal es similar a la venta de una casa en los EE. UU., Y difiere según cómo se usó la propiedad. Si vivió en la casa durante al menos dos de los últimos cinco años, califica como su residencia principal y puede excluir hasta $ 250, 000 de ganancias de capital (o hasta $ 500, 000 para contribuyentes casados) de la venta. Esta exclusión de venta de vivienda principal no se aplica si la vivienda no era su residencia principal, en cuyo caso deberá el impuesto habitual sobre las ganancias de capital.

Si vende propiedades en los EE. UU., Es posible que pueda hacer un intercambio 1031 (también denominado intercambio de tipo similar), en el que intercambie una propiedad de inversión por otra propiedad de "tipo similar", con base en impuestos diferidos. Muchos inversores utilizan esta estrategia para diferir el pago de las ganancias de capital y los impuestos de recuperación de depreciación.

La Sección 1031 de EE. UU. Le permite vender y reemplazar una propiedad extranjera solo con otra propiedad extranjera.

Sin embargo, una diferencia significativa en el tratamiento fiscal de la propiedad nacional versus extranjera es que la propiedad en los EE. UU. No se considera similar a ninguna propiedad en el extranjero. La Sección 1031 de EE. UU. Solo permite intercambios nacionales por nacionales y extranjeros por extranjeros.

Los EE. UU. Consideran que cualquier propiedad fuera de los EE. UU. Es similar a cualquier otra propiedad similar fuera de los EE. UU., Por lo que es posible cambiar una casa en Panamá por otra en Panamá, Ecuador o Costa Rica, para el caso. Simplemente no se considerará como similar con ninguna propiedad en los EE. UU.

Doble imposición

Si opera su casa en el extranjero como una propiedad de alquiler, es posible que deba impuestos en el país donde se encuentra la propiedad. Para evitar la doble imposición, puede tomar un crédito fiscal en su declaración de impuestos de los Estados Unidos por los impuestos que pagó al país extranjero en relación con los ingresos netos por alquiler. Sin embargo, existe un crédito fiscal máximo permitido: no puede tomar un crédito por más del monto del impuesto estadounidense sobre los ingresos por alquiler, después de deducir los gastos.

Además de tomar un crédito fiscal por cualquier impuesto sobre la renta de alquiler pagado, también puede reclamar un crédito fiscal extranjero si vende la propiedad y paga el impuesto sobre las ganancias de capital en el país extranjero.

La línea de fondo

Cuando compra en el extranjero, debe tener especial cuidado con la planificación y los detalles. Muchos países tienen reglas y regulaciones sobre quién puede ser dueño de una propiedad y cómo se puede usar. Si compra una casa en el extranjero, asegúrese de que la transacción se realice para proteger sus derechos de propiedad. En los Estados Unidos, los compradores de vivienda reciben el título de la propiedad; Esta distinción no es tan clara en todos los países.

También tenga en cuenta que, como propietario de una propiedad extranjera, es posible que deba presentar una serie de formularios de impuestos de los EE. UU., Dependiendo de su situación exacta. Por ejemplo, si alquila su casa en el extranjero y abre una cuenta bancaria para cobrar el alquiler, debe presentar un formulario FBAR (Informe de bancos extranjeros y cuentas financieras) si el valor agregado de todas sus cuentas es de $ 10, 000 o más "en cualquier día del año calendario ".

Otros formularios incluyen el Formulario 5471 - Devolución de información de personas estadounidenses con respecto a ciertas corporaciones extranjeras (si su propiedad se encuentra en una corporación extranjera); y el Formulario 8858 - Devolución de información de personas estadounidenses con respecto a entidades extranjeras desatendidas (si su propiedad offshore se encuentra en una LLC extranjera).

Debido a que la propiedad extranjera y las leyes fiscales son complicadas y cambian de vez en cuando, protéjase consultando a un asesor fiscal calificado y / o un abogado de bienes raíces tanto en los EE. UU. Como en el extranjero.