Hipoteca no conforme
Una hipoteca no conforme no cumple con las pautas de las empresas patrocinadas por el gobierno (GSE) como Fannie Mae y Freddie Mac. Por lo tanto, no se puede vender a Fannie Mae o Freddie Mac. Las pautas de GSE consisten en un monto máximo de préstamo, propiedades adecuadas, requisitos de pago inicial y requisitos de crédito, entre otros factores.
DESGLOSE HIPOTECARIA NO CONFORME
Las hipotecas no conformes no son préstamos incobrables en el sentido de que son riesgosas. Sin embargo, a las instituciones financieras no les gustan porque son más difíciles de vender. Por esta razón, los bancos generalmente tendrán una tasa de interés más alta.
Aunque los bancos privados inicialmente escriben la mayoría de las hipotecas, a menudo terminan en las carteras de Fannie Mae y Freddie Mac. Estas dos empresas patrocinadas por el gobierno (GSE) compran préstamos de bancos y luego los empaquetan en valores respaldados por hipotecas (MBS) que se venden en el mercado secundario. Un MBS es un tipo de garantía respaldada por activos asegurada por una colección de hipotecas que se originó en una institución financiera regulada y autorizada. Si bien hay compañías financieras privadas que comprarán, empaquetarán y revenderán un MBS, Fannie y Freddie son los dos compradores más grandes.
Los bancos utilizan el dinero de las ventas de hipotecas para invertir en la oferta de nuevos préstamos, a la tasa de interés actual. Pero Fannie Mae y Freddie Mac no pueden comprar cualquier producto hipotecario. Las dos GSE tienen límites de reglas federales para comprar préstamos que se consideran relativamente libres de riesgos. Estos préstamos son hipotecas conformes, y a los bancos les gustan precisamente porque se venderán fácilmente.
Por el contrario, las hipotecas que Fannie Mae y Freddie Mac no pueden comprar son intrínsecamente más riesgosas para los bancos. Estos préstamos no vendibles deben permanecer en la cartera del banco o venderse a entidades especializadas en el mercado secundario de préstamos no conformes.
Tipos de hipotecas no conformes
Hay varias situaciones de prestatario y tipos de préstamos que Fannie y Freddie consideran no conformes.
- La hipoteca no conforme más común es lo que a menudo se llama hipoteca jumbo. Las hipotecas gigantes son préstamos emitidos por un monto más sustancial que los límites de Fannie Mae y Freddie Mac. En 2018, ese límite en la mayoría de los condados de EE. UU. Fue de $ 453, 100, pero en algunas áreas de alto costo, puede llegar a $ 679, 650.
- Pero las hipotecas no tienen que ser gigantes para ser no conformes. Un pago inicial bajo puede desencadenar un estado no conforme. El umbral varía, pero podría ser del 10 por ciento en una hipoteca convencional o tan solo del 3 por ciento en un préstamo de la FHA.
- Además, un factor es la relación deuda / ingreso (DTI) del comprador, que generalmente debe ser inferior al 42 por ciento para calificar como un préstamo conforme. Por lo general, también se requiere un puntaje de crédito superior a 630-650.
- El tipo de propiedad también puede determinar si una hipoteca no es conforme. Por ejemplo, los compradores de condominios a menudo se tropiezan cuando se enteran de que la unidad de vacaciones de sus sueños no es conforme porque el complejo se considera no garantizado. Eso incluye asociaciones de condominios donde una sola entidad, como el desarrollador, posee más del 10 por ciento de las unidades. Otros riesgos incluyen si la mayoría de las unidades no están ocupadas por sus propietarios, si más del 25 por ciento de los pies cuadrados son comerciales, o si la asociación de propietarios (HOA) está en litigio.