Conceptos básicos de financiamiento para compradores de vivienda por primera vez
La gran cantidad de opciones de financiamiento disponibles para los compradores de vivienda por primera vez puede parecer abrumadora. Pero tomarse el tiempo para investigar los conceptos básicos del financiamiento inmobiliario puede ahorrarle una cantidad significativa de tiempo y dinero. Comprender el mercado donde se encuentra la propiedad y si ofrece incentivos a los prestamistas puede significar beneficios financieros adicionales para usted. Eche un vistazo a sus finanzas para asegurarse de obtener la hipoteca que mejor se adapte a sus necesidades.
Para llevar clave
- Comprar una primera casa puede ser emocionante, además de estresante y confuso.
- Obtener una hipoteca será un paso crucial en la compra de su primera vivienda, y existen varios factores para elegir la más adecuada.
- Tendrá que decidir si elige una tasa fija o variable, la cantidad de años para pagar su hipoteca y el monto de su pago inicial.
- Los prestamistas también tendrán que evaluar su solvencia y su capacidad de reembolso en función de sus ingresos, activos e historial crediticio.
- Dependiendo de sus circunstancias, puede ser elegible para términos más favorables a través de un préstamo FHA o VA.
Tipos de préstamos
Préstamos Convencionales
Los préstamos convencionales son hipotecas que no están aseguradas ni garantizadas por el gobierno federal. Por lo general, son hipotecas de tasa fija. Aunque sus requisitos más estrictos para un pago inicial más alto, un puntaje crediticio más alto, índices de ingresos más bajos a deuda y el potencial de necesitar un seguro hipotecario privado los convierten en el tipo de hipoteca más difícil para calificar, las hipotecas convencionales generalmente son menos costosas que las hipotecas garantizadas.
Los préstamos convencionales se definen como préstamos conformes o préstamos no conformes. Los préstamos conformes cumplen con pautas tales como los límites de préstamos establecidos por las empresas patrocinadas por el gobierno (GSE) Fannie Mae o Freddie Mac porque los prestamistas empaquetan estos préstamos y venden valores en el mercado secundario. El límite de préstamo de 2018 para una hipoteca convencional es de $ 453, 100, pero el monto es mayor para las áreas designadas de alto costo.
Un préstamo hecho por encima de esta cantidad se llama préstamo jumbo y generalmente tiene una tasa de interés ligeramente más alta porque estos préstamos son menos atractivos para el mercado secundario. Para los préstamos no conformes, la institución crediticia que suscribe el préstamo, generalmente un prestamista de cartera, establece sus propias pautas.
Préstamos FHA
La Administración Federal de Vivienda (FHA), parte del Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de EE. UU., Ofrece varios programas de préstamos hipotecarios. Un préstamo de la FHA tiene requisitos de pago inicial más bajos y es más fácil de calificar que un préstamo convencional. Los préstamos de la FHA son excelentes para los compradores de vivienda por primera vez porque, además de reducir los costos iniciales de los préstamos y los requisitos de crédito menos estrictos, puede hacer un pago inicial tan bajo como 3.5%. Los préstamos de la FHA no pueden exceder el límite legal.
Préstamos VA
El Departamento de Asuntos de Veteranos (VA) de EE. UU. Garantiza los préstamos de VA. El VA no otorga préstamos por sí mismo, pero garantiza hipotecas hechas por prestamistas calificados. Estas garantías permiten a los veteranos y personas de servicio obtener préstamos para la vivienda con condiciones favorables, generalmente sin pago inicial. En la mayoría de los casos, los préstamos VA son más fáciles de calificar que los préstamos convencionales. Los prestamistas generalmente limitan el préstamo VA máximo a los límites de préstamos hipotecarios convencionales. Antes de solicitar un préstamo, solicite la elegibilidad del VA. Si es aceptado, el VA emitirá un certificado de elegibilidad que puede usar para solicitar un préstamo.
Además de estos tipos y programas de préstamos comunes, verifique los programas patrocinados por gobiernos y agencias estatales y locales para aumentar la inversión o la propiedad de vivienda en ciertas áreas.
Requisitos de patrimonio e ingresos
El prestamista determina el precio del préstamo hipotecario de dos maneras, ambas basadas en la solvencia crediticia del prestatario. Además de verificar su puntaje FICO de las tres principales oficinas de crédito, los prestamistas calcularán la relación préstamo-valor (LTV) y la relación de cobertura del servicio de la deuda (DSCR) para establecer el precio del préstamo.
LTV es la cantidad de capital real o implícito que está disponible en la garantía contra la cual se presta. Para las compras de viviendas, el LTV se determina dividiendo el monto del préstamo por el precio de compra de la vivienda. Los prestamistas suponen que cuanto más dinero esté poniendo en riesgo (en forma de anticipo), es menos probable que no cumpla con el préstamo. Cuanto mayor sea el LTV, mayor será el riesgo de incumplimiento, por lo que los prestamistas cobrarán más.
LTV también determina si se le pedirá que compre un seguro hipotecario privado (PMI). PMI aísla al prestamista del incumplimiento mediante la transferencia de una parte del riesgo del préstamo a una aseguradora de hipotecas. La mayoría de los prestamistas requieren PMI para cualquier préstamo con un LTV superior al 80%, es decir, cualquier préstamo en el que posea menos del 20% del capital de la vivienda. El monto asegurado y el programa hipotecario determinarán el costo del seguro hipotecario y cómo se cobrará.
La mayoría de las primas del seguro hipotecario se cobran mensualmente junto con los depósitos en garantía de impuestos y propiedades. Una vez que el LTV es igual o inferior al 78%, se supone que el PMI se elimina automáticamente. Es posible que pueda cancelar el PMI una vez que el valor de la vivienda se haya apreciado lo suficiente como para otorgarle un 20% de capital y haya transcurrido un período establecido, como dos años. Algunos prestamistas, como la FHA, evaluarán el seguro hipotecario como una suma global y lo capitalizarán en el monto del préstamo.
Como regla general, trate de evitar el PMI porque es un costo que no tiene ningún beneficio para usted. Hay formas de evitar pagar por PMI. Una no es pedir prestado más del 80% del valor de la propiedad al comprar una casa; el otro es utilizar el financiamiento con garantía hipotecaria o una segunda hipoteca para pagar más del 20%. El programa más común se llama hipoteca 80-10-10. Los 80 representan el LTV de la primera hipoteca, los primeros 10 representan el LTV de la segunda hipoteca y los terceros 10 representan la equidad que tiene en el hogar.
Aunque la tasa de la segunda hipoteca será más alta que la tasa de la primera, en una base combinada, no debería ser mucho más alta que la tasa de un préstamo LTV del 90%. Una hipoteca 80-10-10 puede ser menos costosa que pagar por PMI y también le permite acelerar el pago de la segunda hipoteca y eliminar esa parte de la deuda rápidamente para que pueda pagar su casa antes de tiempo.
El índice de cobertura del servicio de la deuda (DSCR) determina su capacidad para pagar la hipoteca. Los prestamistas dividen sus ingresos netos mensuales por los costos de la hipoteca para evaluar la probabilidad de incumplimiento de la hipoteca. La mayoría de los prestamistas requerirán DSCR de más de uno. Cuanto mayor sea el índice, mayor será la probabilidad de que pueda cubrir los costos de los préstamos y menor será el riesgo del prestamista. Cuanto mayor sea el DSCR, es más probable que un prestamista negocie la tasa del préstamo porque incluso a una tasa más baja, el prestamista recibe un mejor rendimiento ajustado al riesgo.
Por esta razón, incluya cualquier tipo de ingreso calificado que pueda cuando negocie con un prestamista hipotecario. A veces, un trabajo de medio tiempo adicional u otro negocio generador de ingresos puede marcar la diferencia entre calificar o no calificar para un préstamo o recibir la mejor tasa posible.
Hipotecas de tasa fija vs. flotante
Otra consideración es si obtener una hipoteca de tasa fija o variable. En una hipoteca de tasa fija, la tasa no cambia durante todo el período del préstamo. El beneficio obvio de obtener un préstamo de tasa fija es que usted sabe cuáles serán los costos mensuales del préstamo para todo el período del préstamo. Una hipoteca de tasa flotante, como una hipoteca de solo interés o una hipoteca de tasa ajustable (ARM), está diseñada para ayudar a los compradores de vivienda por primera vez o las personas que esperan que sus ingresos aumenten sustancialmente durante el período del préstamo.
Los préstamos a tasa variable generalmente le permiten obtener tasas iniciales más bajas durante los primeros años del préstamo, lo que le permite calificar para un préstamo más grande que si hubiera intentado obtener un préstamo a tasa fija más costoso. Aunque un préstamo a tasa variable puede ser útil para algunos prestatarios, puede ser riesgoso si sus ingresos no crecen al ritmo del aumento de la tasa de interés. La otra desventaja es que el cambio de tasa es incierto ya que generalmente está vinculado a una tasa de mercado futura.
Los tipos más comunes de ARM son uno, cinco o siete años. La tasa de interés inicial normalmente se fija por un período de tiempo y luego se restablece periódicamente, a menudo cada mes. Una vez que un ARM se restablece, se ajusta a la tasa del mercado, generalmente agregando un margen predeterminado (porcentaje) a la tasa prevaleciente del Tesoro de los Estados Unidos. Aunque el aumento generalmente está limitado, un ajuste ARM puede ser más costoso que el préstamo hipotecario de tasa fija vigente para compensar al prestamista por ofrecer una tasa más baja durante el período introductorio.
Los préstamos de interés solo son un tipo de ARM en el que solo paga intereses hipotecarios y no capital durante el período introductorio hasta que el préstamo vuelva a ser un préstamo fijo que paga capital. Dichos préstamos pueden ser muy ventajosos para los prestatarios por primera vez porque solo pagar intereses reduce significativamente el costo mensual de los préstamos y le permitirá calificar para un préstamo mucho más grande. Sin embargo, debido a que no paga capital durante el período inicial, el saldo adeudado del préstamo no cambia hasta que comience a pagar el capital.
Considere el beneficio de obtener un préstamo mayor con el riesgo. Las tasas de interés generalmente flotan durante el período de solo interés y a menudo se ajustan en reacción a los cambios en las tasas de interés del mercado. También considere el riesgo de que su ingreso disponible no aumente junto con el posible aumento en los costos de los préstamos.
La línea de fondo
Si está buscando una hipoteca de vivienda por primera vez, es posible que le resulte difícil clasificar todas las opciones de financiación. Tómese el tiempo para decidir la cantidad de casa que realmente puede pagar y luego financie en consecuencia. Si puede permitirse pagar una cantidad sustancial o tener ingresos suficientes para crear un bajo LTV, tendrá más poder de negociación con los prestamistas y la mayoría de las opciones de financiamiento. Si solicita el préstamo más grande, es posible que le ofrezcan una tasa más alta ajustada al riesgo y un seguro hipotecario privado. Un buen corredor de hipotecas o banquero hipotecario debería poder ayudarlo a guiarse a través de todos los diferentes programas y opciones, pero nada le servirá mejor que conocer sus prioridades para un préstamo hipotecario. (Para lecturas relacionadas, consulte "Ahorro para un anticipo: ¿dónde debo guardar mi dinero?")