Vida de jubilación: alquiler versus propiedad de vivienda

Hay buenas razones para tener una casa en retiro. Pero también hay muchos argumentos para alquilar. Este último puede ser menos costoso si significa que no tiene que pagar por el mantenimiento y las reparaciones. Sin embargo, ser propietario puede ser menos estresante si no tiene que preocuparse de que el propietario aumente su renta.

Independientemente de la ruta que tome, los costos de vivienda serán uno de sus gastos mensuales en la jubilación. Estos son algunos factores a considerar al tomar una decisión de alquiler versus compra.

Para llevar clave

• Los costos de vivienda serán parte de su presupuesto de jubilación, ya sea su renta o la suya.
• Las fluctuaciones en el valor de mercado, los gastos inesperados de mantenimiento y los deducibles de seguros pueden aumentar los costos de propiedad.
• Aunque las casas pueden ser activos valiosos, no deben comprarse principalmente para inversión.
• Ser propietario ofrece ventajas como estabilidad, beneficios fiscales y equidad.
• El alquiler proporciona más flexibilidad y liquidez, y gastará menos dinero (y tiempo) en mantenimiento.

Expectativas después de impuestos

El primer paso para analizar la propiedad de vivienda versus el alquiler es determinar cuánto quiere / tiene que gastar después de pagar impuestos.

Comenzando con las declaraciones presentadas en 2019, el interés sobre hipotecas calificadas de hasta $ 750, 000 es deducible para una pareja que presenta una declaración conjunta. Las deducciones de impuestos a la propiedad, que alguna vez fueron una gran bendición para los contribuyentes (especialmente en áreas ricas), ahora tienen un límite de $ 10, 000.

Ser capaz de deducir los intereses de la hipoteca y los impuestos a la propiedad de una casa de su propiedad significa que su presupuesto mensual irá más allá porque obtendrá parte de su dinero en forma de una deducción en el momento de los impuestos. Debido a que los costos de alquiler no son deducibles de impuestos, no se requieren cálculos.

Para calcular el valor de un presupuesto antes de impuestos cuando compra una casa, determine el nivel impositivo marginal, deduzca ese porcentaje de 1 y divida el presupuesto por esa cantidad. Como ejemplo, tomemos un par que presenta conjuntamente y está en el rango de impuestos del 22% para 2019.

Riesgos a considerar

En teoría, comprar una casa le da más por su dinero que alquilarla. Pero la propiedad de vivienda también conlleva riesgos financieros sustanciales. Cuestiones tales como fluctuaciones en el valor de mercado, gastos inesperados de mantenimiento y deducibles de seguros pueden aumentar los costos por encima de los de alquiler. Y no olvide planificar la inflación: los alquileres, los impuestos y los costos de los seguros aumentan con el tiempo.

Otro problema importante es el riesgo de mantenimiento asociado con la propiedad. El alquiler es como comprar una póliza de seguro contra el mantenimiento porque los inquilinos no tienen responsabilidad por los costos de mantenimiento regulares, fallas en los equipos o catástrofes como tormentas o inundaciones. El propietario tiene que preocuparse por esos costos inesperados. También los propietarios de viviendas.

¿Una oportunidad de inversión?

Aunque los bienes raíces pueden ofrecer buenas oportunidades de inversión, una residencia no debe comprarse solo por ese motivo. La vivienda es un costo de vida inevitable, y liquidar un activo de inversión no debería implicar encontrar otro lugar para vivir. Los jubilados no deberían tener en cuenta el lado positivo de la inversión cuando se planifican los costos de vivienda.

“Uno de los mayores mitos de la propiedad de vivienda es que es una inversión. No lo es ", dice Kirk Chisholm, administrador de patrimonio del Grupo de Asesoramiento Innovador en Lexington, Massachusetts. “Ser propietario de una casa en la que vives es un gasto, no una inversión. Una inversión es aquella que genera flujo de caja. Claro, hay algunos beneficios de ser propietario de una casa, pero cuando se tienen en cuenta los costos, la inmovilización de grandes cantidades de capital, la falta de liquidez de la casa y el hecho de que los precios de las viviendas no siempre suben, se vuelve mucho menos atractivo ' inversión.'"

Para utilizar verdaderamente una casa como inversión, el propietario tendría que comprar barato y vender caro, comprando y vendiendo casas de manera oportunista. Sin embargo, al vender una casa para obtener ganancias cuando los precios son altos, se corre el riesgo de salir del mercado si los precios continúan aumentando. Aquellos con un presupuesto fijo, como la mayoría de los jubilados, no podrán comprar otra casa o apartamento y en su lugar se encontrarán con un propietario.

De alguna manera, alquilar puede ser el equivalente económico de poner en corto una acción. Si cree que los precios de la vivienda están bajando, puede alquilar una residencia, esperar a que bajen los precios y comprar una casa más tarde. Estar equivocado sobre la dirección de los precios de la vivienda y terminar pagando un precio de compra más alto es similar a pagar un precio más alto por una acción para cubrir una posición corta.

Cobro y liquidez

Otros beneficios financieros de ser un inquilino incluyen la libertad de preocuparse por las condiciones del mercado inmobiliario y por la liquidez. Vender una casa puede llevar mucho tiempo; también implica mucho papeleo, y la mayoría de las agencias inmobiliarias cobran una comisión, lo que reduce el retorno de la inversión. Evitar estos enredos cuando es hora de moverse definitivamente puede valer la pena.

Algunos jubilados viven únicamente del dinero de las pensiones: beneficios del Seguro Social, pagos de anualidades o un plan gubernamental o sindical, por lo que no siempre tienen grandes sumas de efectivo líquido. Sin suficientes activos al margen para gastos inesperados, los costos regulares de poseer una casa podrían ser ruinosos.

Ventajas de ser propietario

Si usted es uno de los 70% de los propietarios de viviendas que se jubilan sin hipotecas, la cuestión de alquilar versus ser propietario puede parecer menos complicada al principio. Aún así, el hecho de que no tenga pago de la casa no hace que sea obvio.

Tendrá que considerar los impuestos a la propiedad y los costos de mantenimiento. Y, cuanto más antigua sea su casa, mayores serán esos gastos de mantenimiento.

Aún así, es fácil encontrar argumentos para quedarse, especialmente si vive en una casa que posee ahora (y no tiene motivos relacionados con la salud para irse). Aquí hay algunos otros argumentos clave.

Estabilidad

Si es dueño de su casa, es probable que disfrute de más estabilidad y control. No tendrá que preocuparse de que un propietario aumente el alquiler. Del mismo modo, un propietario no puede vender la residencia debajo de usted. Todavía tiene la opción de mudarse, pero será su decisión, no la de un arrendador. Además, no puede remodelar un alquiler, al menos no sin el permiso del propietario.

Construir equidad

Para algunos jubilados, es importante dejar una herencia. Otros quieren usar el valor acumulado de la vivienda para obtener un préstamo, una línea de crédito o una hipoteca inversa. Estas son situaciones en las que la propiedad tiene más sentido. En áreas donde los valores de las propiedades están aumentando rápidamente, ser propietario le permite poseer un activo que se aprecia. Y, por supuesto, también significa que puede evitar aumentos de alquiler que son tan comunes en los mercados inmobiliarios populares.

Beneficios fiscales

Uno de los beneficios de la propiedad de vivienda es que puede deducir los intereses hipotecarios y los impuestos a la propiedad en las declaraciones federales; Aunque la reforma fiscal ha disminuido un poco estos beneficios, todavía existen. Otras deducciones, incluidos los puntos hipotecarios, pueden funcionar para reducir la cantidad que le debe al IRS. No obtienes ninguno de estos beneficios fiscales si alquilas.

Las emociones

El grado en el que está emocionalmente vinculado a la idea de ser propietario de una vivienda es una consideración importante y no financiera.

Pros

• Equidad, patrimonio neto

• Estabilidad

• Deducciones fiscales

Contras

• Costos de mantenimiento, tiempo

• Iliquidez

• Impuestos de propiedad

Ventajas de alquilar

Vender su casa y mudarse a un alquiler tiene sus puntos. Si actualmente alquila, conoce estos beneficios. Pero si usted es propietario de una casa y está contemplando saltar en barco, aquí hay algunas razones para considerar.

Opciones abiertas

El alquiler puede tener sentido si eres un anidador vacío, listo para reducir el tamaño o si no estás seguro de dónde pasarás tus años de jubilación. Es posible que desee alejarse por un mejor clima (o un menor costo de vida) durante algunos años, y poder regresar más fácilmente a su familia más adelante.

Su salud, o la de un miembro de la familia, también puede ser un factor si cree que puede necesitar mudarse pronto para recibir o brindar atención. Muchas comunidades de vida asistida o de vida independiente solo alquilan, dejándote sin opción si es donde vivirás.

Si termina alquilando, un contrato de arrendamiento a largo plazo podría ayudar a disminuir la incertidumbre del aumento de los alquileres.

Menos costos

Es importante comparar el costo del alquiler frente a la posesión en el lugar donde planea vivir. Según un informe de Trulia, el alquiler era menos costoso en 98 de cada 100 ciudades con una gran población de residentes mayores de 65 años. Vale la pena señalar que en el sur, ser propietario suele ser menos costoso que alquilar.

Menos mantenimiento

Cuando alquila, es probable que no tenga que pagar por el mantenimiento estructural de las grandes ligas. En promedio, los propietarios gastan entre 1% y 4% cada año en mantenimiento. Cuanto mayor es el hogar, mayor es el porcentaje. Una advertencia: asegúrese de que su arrendador sea responsable de todo (o casi todo) el mantenimiento y las reparaciones, especialmente si está alquilando una casa.

No es solo el costo. A medida que envejece, su capacidad para realizar cualquiera de estos trabajos usted mismo inevitablemente disminuirá. Tal vez no desee vivir en un lugar que lo encuentre parado regularmente en las escaleras para cambiar las bombillas o palear la nieve de la acera. Es entonces cuando un personal de mantenimiento o construcción realmente puede ayudar.

Capital liberado

Alquilar puede liberar dinero que puede invertir. Eso lo mantiene líquido y puede aumentar sus ingresos generales durante sus años de jubilación. Las inversiones a menudo crecen a un ritmo más rápido de lo que aprecian los bienes raíces, lo que los hace un mejor uso de su dinero. Además, la propiedad lo pone en riesgo en caso de otro colapso del mercado de la vivienda, algo que el alquiler no hace.

Pros

• Liquidez

• Poco gasto de mantenimiento, responsabilidad

• Flexibilidad en movimiento

• Menos costos, impuestos

Contras

• Incrementos de alquiler impredecibles, desalojo

• Sin equidad

• Sin beneficios fiscales

• Incapacidad para personalizar el hogar

La línea de fondo

Para muchas personas que se acercan a la jubilación, la decisión de mantener la mansión familiar o reducir el tamaño a un lugar más pequeño es difícil. Si deciden mudarse, entran en juego el estrés y los gastos que pueden venir con la propiedad de la vivienda. La propiedad o el alquiler de una casa en la jubilación implica varias consideraciones, como:

• ¿Cuál es el presupuesto después de impuestos para alquilar o poseer?
• ¿Es la casa una oportunidad de inversión potencial o simplemente otro gasto?
• ¿Qué riesgos conlleva la propiedad de vivienda en términos de costos inesperados, y puede el presupuesto soportarlos?